Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALIENAÇÃO PELO ESPÓLIO – NECESSIDADE DE ALVARÁ. Deve ser apresentado alvará judicial para legitimar o representante do espólio a postular o registro de promessa de compra e venda de bem imóvel quitado e apresentado a registro.

• Processo 1066166-51.2024.8.26.0100, j. 17/6/2024, DJe 17/6/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/uwr
• Ap. Civ. 1066166-51.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 5/9/2024, DJe 12/9/2024, rel. Des. Francisco Loureiro. Disponível: http://kollsys.org/uws

Procedimento preliminares

Foi apresentado para registro o instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado entre os espólios de JD e EPD (promissários vendedores) e NA (compradora) celebrado a 14/1/2024.

O título foi prenotado originariamente sob número X, quando foi examinado e devolvido com exigências que, sendo parcialmente cumpridas, o instrumento reingressou com o pedido de suscitação de dúvida. Prenotado sob número Y, a interessada insiste no acesso do título e, sendo obstado o seu ingresso, requer a suscitação de dúvida.

Situação jurídica do imóvel

A Matrícula tem por objeto o imóvel situado na Santa Ifigênia, com a área de 263,50m². Os proprietários tabulares são: JD e sua mulher EPD, ambos regularmente qualificados. Não há notícia de ônus ou direitos reais limitados registrados ou averbados na dita matrícula.

Exigências e objeções

Os espólios de J e E, representados por seu inventariante MMF, prometeram vender o imóvel da Matrícula a N. As exigências que ainda remanescem são as seguintes:

Apresentar no original ou em cópia autenticada alvará a ser expedido pelo Juízo de Direito onde tramita o processo de inventário, autorizando os Espólios de JD e EPD a transmitir o imóvel objeto da matrícula.

A interessada sustenta ser desnecessária a apresentação do alvará, justificando a dispensa nos seguintes termos:

A exigência de alvará judicial, para alienação de bem imóvel quitado pelo único herdeiro e seu cônjuge seria descabida, “já que atualmente, se pode trespassar, via extrajudicial, qualquer bem pertencente ao Espólio, sem necessidade de ação judicial ou respectivo alvará”. Cita em arrimo da tese o decido na Ap. Civ. 0000228-62.2014.8.26.0073[1], à qual nos voltaremos logo abaixo.

Todos os demais óbices elencados na nota devolutiva foram cumpridos ou dispensados pelo Cartório, de modo que remanesce este único óbice a impedir o acesso do título.

Alvará judicial

O arrolamento de bens decorrentes do óbito dos proprietários acha-se paralisado na Vara Cível. Apesar de se ter comprovado a representação do espólio, verifica-se que os bens não foram arrolados nos autos, nem mesmo houve plano de partilha, nem declaração para que se processasse o inventário negativo. Remanescem no acervo hereditário, e pendentes de partilha, os bens que pertenciam aos de quorum – entre os quais o imóvel objeto da Matrícula X.

De fato, tendo o filho M sido nomeado inventariante nos termos do art. 617 do CPC, este deveria prestar compromisso, fazendo as primeiras declarações, “das quais se lavrará termo circunstanciado, assinado pelo juiz, pelo escrivão e pelo inventariante, no qual serão exarados: (…) a relação completa e individualizada de todos os bens do espólio” (inc. IV do art. 620 do CPC).

Na petição inicial, o inventariante protestou pela juntada das “primeiras declarações” e “esboço de partilha (apuradas num futuro próximo” – fls. 2-3 dos autos). Em sua última manifestação, que se acha acostada às fls. 59 dos autos, reconhece que “sequer foi apresentada as primeiras declarações”, o que não se faria até o presente momento. Aliás, os autos achavam-se no arquivo (fls. 84).

O CPC dispõe que a alienação, pelo inventariante, de bens de qualquer espécie, antes de consumada a partilha, somente é possível “com autorização do juiz” (inc. I do art. 619 do CPC).

O compromisso de compra e venda foi firmado a 14.1.2024, portanto em data muito posterior à do falecimento dos proprietários (J, 2016 e E, 2018). Não se trata de mera obrigação de fazer, como enfrentado na apelação cível citada pela interessada. O bem ainda se encontra no acervo hereditário e ainda pendente de partilha.

Vejamos agora em detalhe o decidido na Apelação Cível 0000228-62.2014.8.26.0073 (nota 1), citado pela interessada. O v. aresto não serve de esteio a sustentar o ingresso do título, por algumas razões:

Tratava-se, naquele caso, de mero cumprimento de obrigações passivas pendentes –obrigação de fazer: lavratura de escritura pública em cumprimento a promessa de compra e venda celebrada em vida do de cujus, não registrada, o que não é o caso.

A via extrajudicial, aludida pela interessada, não é a via privada. A disposição dos bens do espólio não pode ocorrer sem partilha, alvará (extraído do processo judicial) ou em decorrência de inventário aberto e realizado perante o notário.

Além disso, o inventariante declara, na cláusula 2 do instrumento o seguinte:

“imóvel foi adquirido pelos VENDEDORES através da sucessão universal havida e ainda não resolvida dos indicados na qualificação acima, cujo inventário judicial ou administrativo, na sucessão de sua genitora herdeira universal do padrasto de MMF, está em curso, na fase inicial, com as pendências de apresentação de Declaração ITCMD causa mortis de JD e EPD, ou seja, por sucessão causa mortis sucessiva, bem como o pagamento das taxas judiciárias devidas a Fazenda Estadual de São Paulo, iniciais e finais, ou devidos os emolumentos em caso de inventário extrajudicial a ser intentado, em relação ao imóvel objeto desta compra e venda, perante o Cartório de Notas, bem como os devidos registros da partilha do bem, no Cartório do Registro de Imóveis”.

Ora, o patrimônio do espólio, do qual faz parte o imóvel, acha-se pendente de partilha, sujeito à tributação e homologação, como reconhece o próprio inventariante. Ainda que se possa considerar que a aquisição tenha se operado por força do droit de saisine (art. 1.784 do CC), para que haja livre disposição de bens e direitos que integram o acervo hereditário é necessário o registro da partilha ou da adjudicação sucessivas, em obediência do princípio da continuidade do registro (art. 195 c.c. art. 237 da LRP). 

Conclusões

Superadas as demais exigências no curso do processo de registro, inaugurado pela prenotação X, remanesce ainda uma única e exclusiva exigência, qual seja: deverá ser apresentado alvará judicial para legitimar o representante do espólio a perseguir o registro da promessa de compra e venda de bem imóvel quitado apresentado a registro.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação das questões suscitadas por este Oficial de Registro.

São Paulo, 25 de abril de 2024.

SÉRGIO JACOMINO

Oficial.

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Notas

[1] Ap. Civ. 0000228-62.2014.8.26.0073, j. 3/3/2015, Dje 12/5/2015, Rel. Des. Elliot Akel. Disponível: http://kollsys.org/hnk.