1159629-47.2024.8.26.0100. Locação. Caução locatícia – cancelamento – legitimidade
Processo 1159629-47.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 8/11/2024, Dje 11/11/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Dúvida julgada procedente: http://kollsys.org/v70.
Locação. Caução locatícia – cancelamento – legitimidade. Necessidade de participação de todos os credores ou seus sucessores, devidamente representados, e prova de extinção da obrigação principal.
Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo a requerimento de 5.9.2024, subscrito por MAA (OAB/SP X), que se identifica como representante de MFM, solicita a instauração deste procedimento administrativo em razão do não atendimento das exigências formuladas por esta Serventia Extrajudicial, tudo nos termos do item 41.7, Cap. XIII, das NSCGJSP, dispositivo reiterado no Comunicado CG 164/2022.[1]
Situação jurídica dos imóveis
Os imóveis das Matrículas X e Y, desta Serventia são atualmente de propriedade de MFM. Em virtude de um contrato de locação, os imóveis foram dados em garantia caucionária a MMM, MMM e EH (Av. 14).
Noticiado o término do contrato de locação (sem comprovação), dois dos credores originais deram a mais ampla e geral quitação, autorizando o cancelamento da garantia caucionária, declarando, por fim, que é falecida a locadora EH, juntando certidão de óbito.
Óbices à averbação
Para o cancelamento da caução averbada exigiu-se requerimento subscrito por todos os locadores/credores, devidamente qualificados e com firmas reconhecidas, nos exatos termos do art. 250, inc. II da LRP:
Art. 250 – Far-se-á o cancelamento:
[…]
II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião.
Aplica-se analogicamente à caução locatícia – uma garantia com eficácia real – o art. 251 da LRP:
Art. 251 – O cancelamento da hipoteca só pode ser feito:
I – à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular;
II – em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil);
Ocorrido o óbito da locadora EH, os direitos de credora caucionária, em tese, transmitiram-se, desde logo, aos seus herdeiros (art. 1.784 do CC). Os interessados declaram que a locadora “faleceu na condição de viúva, sem deixar filhos, testamento ou bens a inventariar e que não houve a abertura de inventário e, portanto, não há inventariante ou administrador provisório, razão pela qual, seus irmãos, na condição de locadores e herdeiros colaterais na sucessão, assinaram o requerimento prenotado (CC., art. 1.829, IV)”.
Entretanto, na matrícula consta que E. é casada. Além disso, não é possível assumir que os colaterais sejam os seus herdeiros sem que haja a abertura do inventário prévio de seu marido e posteriormente o seu próprio. Será necessário que seja nomeado o inventariante para representar os espólios no requerimento endereçado ao cartório (art. 618 do CPC) – o que igualmente se pode perfazer pela via extrajudicial, nos termos do art. 11 da Resolução CNJ 35 de 24/04/2007:
“Art. 11. É obrigatória a nomeação de interessado, na escritura pública de inventário e partilha, para representar o espólio, com poderes de inventariante, no cumprimento de obrigações ativas ou passivas pendentes, sem necessidade de seguir a ordem prevista no art. 617 do Código de Processo Civil” (grifo nosso).
A garantia caucionária pactuada nas avenças locatícias, à guisa de simplificar o acesso do título no Registro de Imóveis (excepcionalizando a regra do art. 108 do CC, p. ex.), permitiu que se averbasse (e não registrasse) a garantia no fólio. É uma evidente deformação terminológica e sistemática. Filio-me à doutrina de Sylvio Capanema, para quem a caução é termo genérico que engloba a hipoteca, o penhor e a anticrese, que são os direitos reais de garantia disciplinados pelo Código Civil.[2] Aliás, a tipologia é clássica, nos termos do Art. 1.419 do CC.
Seja como for, admitida que seja uma garantia real anômala, constituída por ato acessório (averbação) ela gera os efeitos próprios dos direitos reais de garantia[3], convocando, para o seu cancelamento, o concurso de todos os credores (inc. I do art. 251 da LRP).
Por fim, certo de que a hipoteca (ou a caução) se cancela pela extinção da obrigação principal (inc. I do art. 1.499 do CC), o fato é que os interessados não apresentaram prova idônea de que a obrigação principal tenha sido extinta; acenaram, apenas, com a declaração unilateral de seu exaurimento. Reitere-se: a hipoteca se extingue com a averbação de cancelamento do registro, “à vista da respectiva prova” (art. 1.500 do CC).
Jurisprudência
A jurisprudência não discrepa. No Recurso Administrativo 1029456-30.2022.8.26.0576, decidiu-se não ser possível o cancelamento da caução locatícia porque “não houve, de fato, apresentação de documento hábil firmado pelo Espólio locador, representado por sua inventariante, com firma reconhecida, que autorize o cancelamento da garantia na esfera administrativa”. E segue o Sr. Corregedor Geral:
“A caução locatícia tem o condão de garantir ao locador o recebimento dos locativos devidos por desacordo ou cancelamento do contrato. E o cancelamento unilateral, de forma administrativa, tal como pretendido, implica no total esvaziamento da garantia em prejuízo do credor, devendo a questão ser levada ao Juízo competente, obedecido o devido processo legal, sob a luz do contraditório”.
Na referida decisão, não foram consideradas questões laterais como as relacionadas à desocupação do imóvel pelos locatários, cessão do ponto comercial etc. Além disso, “a extinção do contrato de locação, por si, não gera a presunção de encerramento da garantia”[4].
Conclusões
Para o cancelamento da garantia real locatícia (caução) é necessária a participação de todos os credores ou seus sucessores, devidamente representados, ou prova de extinção da obrigação principal.
Devolvo a Vossa Excelência a apreciação dos óbices, mui respeitosamente.
São Paulo, 30 de setembro de 2024.
SÉRGIO JACOMINO
Oficial Registrador.
Notas
[1] Comunicado CG 164/2022, de 24/3/2022, Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível: http://kollsys.org/rfk.
[2] SOUZA, Sylvio Capanema de. Da Locação do Imóvel Urbano, Forense, 1999, p. 234.
[3] RESP 2.123.225 – SP, j. 21/5/2024, Dje 24/5/2024, Rel. Min. Nancy Andrighi. Disponível: http://kollsys.org/v0a.
[4] Processo 1029456-30.2022.8.26.0576, São José do Rio Preto, decisão de 8/8/2023, Dje 11/8/2023, Des. Corregedor Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível: http://kollsys.org/t2i.
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