Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 1157843-65.2024.8.26.0100. Dúvida julgada procedente, j. 29/11/2024, DJe 2/12/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/vae

AVERBAÇÃO DE PENHORA – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – TITULAR DE DIREITOS FALECIDO. Inadmissibilidade da penhora de direitos de promissário-comprador sem o prévio registro do formal de partilha – Observância do trato sucessivo – Impossibilidade de averbação da penhora sem a prévia regularização da cadeia filiatória. Princípio da continuidade – art. 195 e 237 da LRP.

Preliminar – Dúvida – cabimento

O interessado requereu a suscitação de dúvida nos termos do art. 198 da LRP. Todavia, o ato perseguido se perfaz no Registro Imobiliário como averbação (art. 844 do CPC). A dúvida registral somente é admitida no caso de dissenso entre o interessado e o registrador acerca de atos de registro stricto sensu.^[1]

Entretanto, consoante o Comunicado CG 164/2022^[2], tal fato não impede que o registrador possa acolher a pretensão, dar-lhe o tratamento processual, indicando os fundamentos e razões pelas quais entende que os óbices devam prevalecer e a pretensão do interessado denegada.

É o que se fará a seguir como simples pedido de providências.

Pedido de providências – legitimidade

Por analogado do inc. IV do art. 198 da LRP, verifica-se que o CESP acha-se legitimado para provocar este pedido de providências, já que é autor e credor da ação executiva e se acha representada por advogado constituído.

Razões de denegação das averbações

As razões de denegação do acesso do título acham-se indicadas e fundamentadas na nota devolutiva reproduzida às fls. 661 destes autos, a cujas exigências me reporto como base e fundamento para este processo.

Situação Jurídica do Imóvel

A propriedade do Apartamento n. X, localizado no andar (ou pavimento) do EDIFÍCIO, situado na rua A, n. X, matriculado, revela a seguinte situação jurídica:

1. Transcrição n. X – registro anterior. Proprietária: EIB, proprietária.
2. Inscrição n. Y, feita no Livro n. 4 de Registros Diversos. Promissário comprador: GB, francês, casado, comerciante.
3. Av.1 – averbação-notícia de averbação da promessa de compra e venda.

Exsurge do quadro acima que a proprietária da unidade autônoma objeto da M. é a EIB que a prometeu vender e alienar a GB.

Pretensão da interessada na execução

Pretende a interessada a averbação da penhora, sustentando ser possível a consumação do ato em virtude do fato (na verdade incontroverso) de que as obrigações condominiais têm a característica de obrigações ob rem e que podem figurar como devedores e executados, “tanto o proprietário do imóvel, quanto o ocupante da unidade a qualquer título (compromissário comprador ou comodatário), podendo a Ação de Execução ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos, em litisconsórcio passivo facultativo” (fls. 25 dos autos principais).

Não há qualquer discordância em relação às conclusões supra. Entretanto, note-se que a própria interessada reconheceu, já na propositura da ação, que os executados apenas “possuem direitos possessórios sobre a unidade autônoma”.

Tão certo como é possível a penhora dos direitos do mero ocupante do imóvel, é igualmente certo que os direitos possessórios não são objeto de registro ou de averbação para efeitos de penhora – salvo as conhecidas hipóteses de imissão provisória – hipótese de que se não trata aqui.

A MM. Juíza presidente da execução, já no transcurso do processo, reconheceu:

“Considerando que os executados não constam da matrícula como proprietários do imóvel, a penhora torna-se inviável. Ainda que a dívida possa ser cobrada dos executados em virtude da natureza propter rem da obrigação, o imóvel não compõe patrimônio de qualquer dos executados e sim de terceiro alheio à execução, razão pela qual não pode sofrer qualquer constrição” (fls.).

Em seguida, a MM. Juíza deferiu a “penhora dos direitos sobre o imóvel descrito na matrícula x do 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, em nome de GB”, considerando “aperfeiçoada a penhora, de pleno direito, com esta decisão” (fls.).

Apresentado o título no Registro de Imóveis, contudo, a averbação não se consumou pelos motivos indicados na ND, tendo merecido, da MM. Juíza, o seguinte despacho: “Conforme nota de devolução, impossível o registro da penhora dos direitos do imóvel junto ao CRI competente por não figurarem os executados como compromissários compradores” (fls.), instando o exequente a manifestar-se em face da devolução do cartório. Ato contínuo, o exequente postulou o deferimento da averbação premonitória (art. 828 do CPC), decidindo a magistrada não ser igualmente possível o seu deferimento pela mesma razão pela qual a penhora não fora consumada (fls.).

Insistindo no saneamento do processo, o exequente indicou como partes a proprietária e o promissário-comprador, o que novamente restou indeferido, afastada a legitimidade passiva do promissário vendedor pelas razões declinada na r. decisão (fls.). Mais adiante, na consideração de que os executados são herdeiros de G, presumindo-se seu falecimento, determinou-se a abertura do inventário, indicando a possível inclusão do espólio no polo passivo da execução.

Apurou-se, mais adiante, que o inventário havia sido aberto por ocasião do falecimento de G, reconhecendo-se, ainda, que a partilha de bens do de cujus (promissário-comprador) já teria sido feita, “ficando pendente a expedição de formal de partilha”, o que deveria ser feito por Tabelião de Notas. Presumiu-se, pois, encerrada a sucessão do de cujus”. (fls.).

Finalmente, veio ao processo o formal de partilha dos bens deixados por G, tendo sido nomeada inventariante a sua mulher, RB (fls.). Consta da certidão de óbito que o de cujus era casado com MDS (fls.) e que deixou 9 herdeiros filhos, entre legítimos ou não. No item 9 do rol dos bens e direitos inventariados, consta arrolado o imóvel da Matrícula X. O plano de partilha foi homologado a 2 de agosto de 1972. No dia seguinte foi requerida a expedição do formal de partilha para registro no cartório competente.

Os pedidos de expedição de formal de partilha sucederam-se ao longo do tempo de modo que a 3ª via, requerida a 1/11/2019, restou indeferida a 19 de novembro, indicando, o MM. Juiz, que a expedição do formal de partilha deveria se dar “preferencialmente” por intervenção notarial, nos termos do Processo CG 39.867/2013 e Provimento CG 31/2013.[3]

Compreendendo perfeitamente a necessidade preservar o trato sucessivo, a MM. Juíza notou, no curso do processo de execução, que  a sucessão mortis causa havia se encerrado e que a inventariante não recebera qualquer parte do imóvel que gera as despesas condominiais, “recebendo o imóvel apenas os herdeiros que já constam nos autos como executados”. E concluiu: “Portanto, deve a parte exequente diligenciar no sentido de conseguir efetivo registro na matrícula do imóvel [d]a partilha do bem para viabilizar o registro da penhora e, posteriormente, a sua expropriação” (fls.).

Estado atual do processo

Conforme apontado no curso do processo de execução, a fim de preservar o trato sucessivo dos atos registrais, julgou-se mister o registro do formal de partilha a ser formado pelo tabelião de notas, a requerimento dos interessados, para fins de atualização da situação jurídico-dominial do imóvel da Matrícula. Somente após o registro do formal de partilha, poder-se-á proceder ao exame de admissibilidade do acesso da penhora.

Todavia, o interessado não se conformou nem com a decisão judicial, nem tampouco com a devolutiva do Cartório, veiculando sua discordância nos seguintes termos:

“Ocorre que não é crível que o autor realize o registro do Formal de Partilha junto à Transcrição pois nem parte é, fora os custos inclusive de impostos e emolumentos que não podem ser absorvidos por aquele.

Criou-se um impasse pois o CRI do 5º Oficial de Registro de Imóveis procedeu à devolução do ofício para anotação da penhora sobre os direitos relativos ao bem (fls. 314/315 dos autos da ação de execução de título extrajudicial), informando que ‘o Tabelionato [sic] não cumpre as ordens judiciais via ofício, apenas aquelas encaminhadas pelo sistema ARISP/ONR’”.

Além disso, às fls. 292 foi certificada a impossibilidade de averbação da penhora via sistema, tendo em vista a inexistência de número de CPF, já que o de cujus não foi inscrito no CPF (fls. 308).

O MM. Juízo citado entendeu que “para cumprimento da ordem, deve a parte exequente proceder nos termos dos artigos 198 e seguintes da Lei nº 6.015” (fls.).

Aqui reside o fulcro da questão posta nestes autos: a irresignação com a exigência de prévio registro da partilha para ultimar-se a qualificação da penhora. Como veremos logo abaixo, a exigência de se indicar o CPF de G perde objeto, pois a penhora se fará afetando os direitos de seus sucessores.

Penhora via ARISP

Questão lateral é a controvérsia sobre a impossibilidade de se proceder ao mandado de penhora eletrônica em virtude da inexistência do CPF do executado, há muito falecido. A exigência do cartório cingiu-se a apontar a necessidade do mandado via ARISP ou certidão. Vale a reprodução da referida ND a exigir:

2) O título hábil (mandado/certidão judicial/ofício) para registro da penhora (inciso IV, artigo 221, da Lei n. 6.015/73), deve ser endereçado a esta Serventia, contendo todos os requisitos necessários, a saber:

a) Qualificação completa de todas as partes do processo, a saber: das pessoas jurídicas: CNPJ; das pessoas físicas: CPF e estado civil. Sanar omissão, nos termos do artigo 176, § 1 º, inciso III, item 2, alíneas a e b, c/c artigo 167, inciso II, item 5, c/c artigo 246, § l .º, todos da Lei n. 6.015/73.

b) Valor da dívida ou da execução (artigo 176, § 1º, inciso III, item 5, da Lei n. 6.015/73).

c) Descrição do imóvel penhorado (artigo 225 da Lei n. 6.015/73).

d) Indicação do fiel depositário (artigo 838 do Código de Processo Civil e artigo 239 da Lei 6.015/73).

A impossibilidade de se postar a ordem de penhora diretamente pela ARISP devia-se à inexistência do CPF do executado G. Entretanto, a penhora deverá ser feita em nome dos seus herdeiros, presumivelmente todos inscritos na RFB, razão pela qual não cabe “dúvida” a esse respeito.

Jurisprudência

Vossa Excelência vem de julgar caso que guarda semelhança com o tratado nestes autos, in verbis:

“Por força do princípio da continuidade, o registro não pode ser realizado sem a correspondência lógica entre o título atual e os anteriores para garantir a existência de uma vinculação lógica, sequencial e ininterrupta entre o título, o fólio real, os sujeitos de direitos inscritos e o imóvel.

Sob o enfoque da continuidade subjetiva, impõe-se a observância obrigatória da correlação subjetiva entre os sujeitos indicados no título causal e os titulares de direitos reais inscritos no fólio real, de modo a assegurar a permanente integridade da cadeia de titularidade de direito real na matrícula.

Assim, eventual divergência de identificação subjetiva (e objetiva) entre o título prenotado e as informações constantes da matrícula, em sede de qualificação registral, deve obstar o registro, acarretando, automaticamente, um juízo de qualificação negativo.

[…]

Evidentemente, não apenas os atos de registro em sentido estrito devem observar o princípio da continuidade, mas também os atos secundários, de averbação, na medida em que podem originar, no futuro, registro.

É exatamente o caso da penhora: a ordem de penhora, portanto, somente pode ser averbada se o devedor apontado no título for proprietário do imóvel” [ou titular de direitos inscritos].[4]

A r. sentença foi confirmada pelo Sr. Corregedor Geral da Justiça, Des. Francisco Loureiro, cujo parecer aprovado foi redigido nos seguintes termos:

“Conclui-se, pois, pela regularidade da exigência apresentada pelo Oficial para que a averbação da penhora na matrícula do imóvel seja obsequiosa ao princípio da continuidade registrária.

Tampouco ocorre descumprimento de decisão judicial em via administrativa. Ainda que realizada a penhora em juízo, sua averbação no âmbito administrativo depende do atendimento dos princípios registrais, entre eles, o da continuidade.

Assim sendo, somente após a solução da pendência quanto às exigências levantadas em relação ao registro do formal de partilha mencionado, em suscitação de Dúvida perante o C. Conselho Superior da Magistratura, é que será viabilizada a averbação pretendida”.[5]

Conclusões

O acesso da certidão judicial para fins de averbação de penhora, esbarra na obrigatoriedade de se observar o encadeamento subjetivo, cumprindo-se, assim, a preservação da continuidade do registro, nos termos dos artigos 195 e 237 da LRP e item 47, Cap. XX, das NSCGJSP:

Art. 195 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

(…)

Art. 237 Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”

(…)

Item 47 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro, observando-se as exceções legais no que se refere às regularizações fundiárias.

O formal de partilha poderá ser formado pelo tabelião de notas, como indicado pelo magistrado da vara da família e sucessões. O processo se acha em mãos do condomínio exequente. Ato contínuo, deverá apresentar o formal para registro, dando calço a todos os atos subsequentes – penhoras e, inclusive, na fase final da execução, com a alienação judicial dos direitos de promissário comprador, o registro do ato de disposição.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do caso concreto, mui respeitosamente.

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Notas

[1] “Ao Colendo Conselho Superior da Magistratura compete o julgamento das dúvidas suscitadas pelos Oficiais de Registros Públicos, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-Lei Complementar Estadual nº 03/1969, e do artigo 16, IV, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O procedimento de dúvida, previsto no artigo 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973, é pertinente quando o ato colimado é suscetível de registro em sentido estrito”. Não se tratando de controvérsia relativa a ato de registro em sentido estrito, mas sim de ato de averbação de penhora, não cabe a instauração de processo de dúvida. Decisão monocrática 1002764-08.2023.8.26.0269, Itapetininga, dec. de 9/2/2024, Dje 9/2/2024, Des. Francisco Loureiro. Disponível: http://kollsys.org/tt6.

[2]  Comunicado CG 164/2022, São Paulo, DJe 24/3/2022, Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível: http://kollsys.org/rfk.

[3] Processo CG 39.867/2013, de 21/10/2013, Dje 23/10/2013, Des. José Renato Nalini. Na r. decisão acha-se indicado o Provimento CG 31/2013. Disponível: http://kollsys.org/gk9.

[4] Processo 1058173-54.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 27/5/2024, Dje 28/5/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/ue8.

[5] Processo CG 1058173-54.2024.8.26.0100, j. 28/8/2024, Dje de 3/9/2024, parecer da lavra da Dra. Cristina Aparecida Faceira Medina Mogioni, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça, Des. Francisco Loureiro. Disponível: http://kollsys.org/uv0.