Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

CARTA DE ADJUDICAÇÃO. AUSÊNCIA DE TÍTULO ANTERIOR. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO. ARTS. 195 e 237 DA LEI Nº 6.015/73. A carta de adjudicação não foi acolhida no Registro por afronta à continuidade, nos termos do art. 195 e 237 da Lei de Registros Públicos.

Dúvida julgada procedente. Processo 1170967-18.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 28/11/2024, DJe 4/12/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/vb5. Recurso improvido: Ap. Civ. 1170967-18.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 21/3/2025, DJe 28/3/2025, relator Des. Relator: Francisco Loureiro. Disponível em: http://kollsys.org/vqg

Aspectos preliminares

Instaurou-se pedido de providências acerca da pretensão resistida a ato de registro stricto sensu tendo como requerente o indicado no preâmbulo.

Prenotado sob número X, o protocolo do título foi classificado como pedido de suscitação de dúvida inversa, por representar pretensão resistida a prática de ato de registro em sentido estrito, restando a prenotação em vigor até solução deste processo.

Mandado de segurança

Embora o título tenha sido prenotado novamente, insta informar a Vossa Excelência que o interessado impetrou mandado de segurança contra este Oficial do Registro de Imóveis (Processo 107***-**.2024.8.26.0053, em curso), tendo sido negada a concessão de liminar. O teor da decisão foi o seguinte:

1. Recebo a emenda à inicial. Anote-se o novo valor atribuído à causa.

2. A carta de adjudicação se submete à qualificação registrária e é dever do oficial impedir o registro do título que não satisfaça as exigências legais, razões pelas quais indefiro a liminar.

3. Sem prejuízo, manifeste-se a parte impetrante acerca do interesse processual, quanto à adequação da via eleita e quanto à instauração do procedimento de dúvida previsto no art. 198 da Lei nº 6.015/75. Prazo: quinze dias.

O processo ainda se acha em andamento. Embora se anteveja o desenlace, pode ocorrer decisões contraditórias a respeito do mesmo objeto.

Todavia, a fim de dar celeridade processual, presto as informações por empréstimo das encaminhadas ao r. juízo da Fazenda Pública, servindo como fundamento para a suscitação de dúvida.

Continuidade – trato sucessivo

Trata-se de pedido de registro de carta de adjudicação tirada do inventário dos bens deixados por LGP (fls. 18 et seq.). Entre os bens arrolados acha-se o imóvel da Matrícula X, na qual não figura como proprietária (ou titular de quaisquer outros direitos reais) LGP. Vejamos em detalhe:

Situação jurídica da matrícula

A situação jurídica do imóvel da Matrícula 104.368, deste Registro, (Apartamento n. 3-C do Edifício Paissandu), é a seguinte. Proprietários:

1. LSS, parte ideal de 12,5%;
2. ANPS, parte ideal de 12,5%;
3. MSC, parte ideal de 12,5%;
4. FFS, parte ideal de 50,0%,
5. GHAS, parte ideal de 12,5%.

A origem remonta a antigas transcrições deste Registro. Posteriormente, pela Inscrição Y, feita aos 25/6/1953, no livro n. 4, de Registros Diversos, os proprietários prometeram vender a unidade a CDB. Ato subsequente, a 4/5/1971, foi inscrito o formal de partilha dos direitos de CDB, contemplando seus sucessores RDR, ADB e MADBS, todos casados.

Os titulares de domínio e de direitos reais de aquisição são os supra indicados.

Ocorre que no inventário de LGP o imóvel da Matrícula X foi arrolado entre os bens inventariados, sem que, contudo, fosse indicado o título pelo qual o de cujus tornara-se titular de direitos reais. Às fls. 12 da carta de adjudicação diz-se que “o imóvel foi adquirido por FS e outros, os quais venderam a CDB, então falecido, cujos herdeiros, o venderam à de cujus LGP”.

Entretanto, nem CDB, nem seus sucessores, adquiriram a propriedade plena – apenas sucederam a C nos direitos e obrigações decorrentes da promessa registrada (Av. 1b/X).

Por outro lado, não há qualquer indicação ou prova nos autos (e na carta) de que L tenha adquirido os direitos da promessa e muito menos a propriedade plena do imóvel da Matrícula X. Em suma: o de cujus não tem título.

A observância da continuidade do Registro é princípio reitor dos Registros Públicos, consoante decisões iterativas do Conselho Superior da Magistratura, brevitatis causa:

“Registro de imóveis – dúvida – formal de partilha expedido nos autos de ação de inventário e partilha de bens – qualificação negativa – título judicial que se submete à qualificação registral – bem imóvel que não se encontra em nome do inventariado – ofensa ao princípio da continuidade – apelação a que se nega provimento”.[1]

Novos elementos

Os interessados agora reconhecem que L não tem título (fls. 146). Aparentemente confundem os institutos – adjudicação mortis causa e compulsória, pois acenam com a quitação da promessa que teria sido entabulada entre os promissários-compradores e o de cujus originando-se uma adjudicação decorrente de promessa inadimplida.

Noutra passagem sustentam:

“Nesse diapasão, basta uma análise minuciosa da Prenotação n° 400.612, para que se verifique que, por meio dos documentos apresentados, restou comprovada a quitação do compromisso de compra e venda do referido imóvel pela genitora do Requerente. E em razão disto, por não existir um título aquisitivo anterior, a propriedade do imóvel foi conferida ao requerente por meio de carta de adjudicação.

Se não houvesse a comprovação da propriedade do referido imóvel pela Sra. Leila Gonçalves Pinheiro, a carta de adjudicação jamais teria sido expedida em favor do Requerente” (fls. 144).

Por fim, sustenta ser a exigência do cartório “uma obrigação impossível de ser cumprida”. A Carta de Adjudicação tirada dos autos de inventário representaria determinação judicial que “dispõe expressamente a adjudicação do referido bem em favor do Requerente” (fls. 145).

Conclusões

Não há qualquer elemento que comprove que LEILA tenha adquirido direitos sobre o imóvel, muito embora o inventariante o tenha arrolado entre os bens partilháveis. Em suma, o registro não se consumou por afronta ao disposto nos arts. 195 e 237 da LRP:

Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. 

Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

Nota derradeira

Anexamos a informação prestada no MS *******-**.2024.8.26.0053 para conhecimento e decisão eventualmente cabível de Vossa Excelência.

Era o que nos competia informar a Vossa Excelência com o devido respeito.

São Paulo, 13 de novembro de 2024.

SÉRGIO JACOMINO,

Registrador.

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Nota

[1] Ap. Civ. 1021307-10.2021.8.26.0405, Osasco, j. 16/8/2022, Dje 21/10/2022, Rel. des. Fernando Antônio Torres Garcia.