Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – DIVERGÊNCIA NA BASE DE CÁLCULO DO ITBI – EXIGÊNCIA DE RETIFICAÇÃO E RECOLHIMENTO COMPLEMENTAR – COMPETÊNCIA E LIMITES DO REGISTRADOR – OBSERVÂNCIA DA LEGISLAÇÃO TRIBUTÁRIA MUNICIPAL – INCONSTITUCIONALIDADE – SEDE ADMINISTRATIVA.

1. Divergência identificada entre o valor venal de referência (VVR) atribuído ao imóvel pela Prefeitura na data do negócio e o valor indicado na escritura pública. Exigência de retificação da Declaração de Transação Imobiliária (DTI) e apresentação de guia complementar com recolhimento do imposto devido.

2. Aplica-se o maior valor entre o preço de transação, valor venal ou valor venal de referência, conforme disposto no art. 15 do Decreto Municipal 55.196/2014 e Lei 11.154/1991. No caso, o recolhimento foi realizado com base em valor desatualizado.

3. O registrador deve observar a legislação tributária municipal e verificar a exatidão dos elementos constantes da guia de ITBI, conforme o art. 28 do Decreto Municipal 55.196/2014 e art. 202 do Decreto 63.698/2024.

4. Cabe ao registrador aplicar as normas em vigor, sem realizar juízo sobre eventual inconstitucionalidade de leis ou decretos municipais, conforme entendimento pacífico do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo.

Processo 1003062-51.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 5/3/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/vr2.

Protocolo

Foi-nos apresentada a escritura pública de compra e venda pela qual DHC e sua mulher alienaram o imóvel da Matrícula X, deste Registro, a MR.

A escritura foi lavrada a 14 de março de XXXX no Tabelião de Notas da Capital (Livro X.XXX, fls. 387/389) e foi originalmente prenotada sob n. XXX.X00, com o acesso denegado pelas razões indicadas em nota devolutiva (ND) abaixo indicada.

Não se conformando com as exigências, em atenção ao requerimento formulado a 14 de novembro de 2024 por MR, suscitamos dúvida, nos termos do art. 198 da Lei 6.015/1973, pelas razões e fundamentos seguintes.

Preliminar – legitimidade para suscitação

O pedido de suscitação de dúvida foi formulado pelo adquirente, MR, demonstrado o legítimo interesse, nos termos do inciso VI do art. 198 da LRP.

Situação jurídica do imóvel

O imóvel da Matrícula X – casa e respectivo terreno situados na rua X – acha-se registrado em nome de DHC e sua mulher YMY. Não constam ônus, gravames ou outros direitos reais limitados inscritos.

Devolução do cartório

A ND (nota devolutiva) do cartório foi vazada, em síntese, nos seguintes termos:

Na data da lavratura da escritura (14/3/2024) o valor venal de referência para o imóvel objeto da alienação, cadastrado na prefeitura, era de R$ 789.442,00. Todavia, a escritura informou que o valor venal de referência, para exercício de 2024, era de R$ 613.918,00.

O ITBI foi recolhido sobre valor diverso, tendo sido apresentada guia referente à transação datada de 14/03/2024 com a base de cálculo no valor de R$ 750.000,00, havendo, portanto, divergência no valor do imposto devido.

Retificar a DTI (Declaração de Transação Imobiliária), bem como apresentar a guia complementar para a transação, com o imposto devidamente recolhido, observadas a multa, atualização e juros.

Razões impedientes do acesso

A questão relaciona-se com a base de cálculo utilizada para recolhimento do ITBI devido pela transação. Graficamente, a situação configurou-se desta forma:

1. A base de cálculo é o maior valor – VV/VN/VVR[1] – apurado na data da transação. “A base de cálculo do ITBI será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, fornecido pela Prefeitura de São Paulo, de acordo com o Decreto nº 55.196/2014 e a Lei nº 11.154/1991”.[2]
2. A data do recolhimento deve se dar “antes de se efetivar o ato ou contrato sobre o qual incide, se por instrumento público”, nos termos do art. 15 do Decreto 55.196 de 11 de junho de 2014.
3. A apuração da base de cálculo deve ser feita no momento do recolhimento – não do início exercício fiscal.

A escritura pública declara que o VVR para exercício de 2024 seria de R$ 613.918,00. O negócio foi contratado no valor de R$ 750.000,00. Portanto, o ITBI foi recolhido tendo por base o valor do negócio de compra e venda. O VVR informado na escritura pública refere-se ao primeiro dia do ano de 2024, não da data da celebração do negócio. O VVR atribuído pela PMSP na data da escritura pública era de R$ 789.442,00. Portanto, o recolhimento deu-se com base no valor desatualizado. Basta verificar o site da própria PMSP.[3] A variabilidade dos valores arbitrados pela Administração pressupõe que a referência é atual, i. e., o VVR deve ser apurado no momento do recolhimento.

Fé Pública Notarial

As declarações constantes do ato notarial presumem-se verdadeiras e cobertas pela fé pública do notário. Entretanto, a própria legislação municipal atribuiu aos Registradores e seus prepostos a obrigação de “verificar a exatidão e a suprir as eventuais omissões dos elementos de identificação do contribuinte e do imóvel transacionado no documento de arrecadação, nos atos em que intervierem” (art. 28 do Decreto 55.196/2014). No mesmo sentido o parágrafo único do art. 189 do Decreto 63.698/2024. Do mesmo Decreto ainda se pode extrair que as obrigações acessórias abrangem notários e registradores:

“Art. 202. Para lavratura, registro, inscrição, averbação e demais atos relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, ficam obrigados os notários, oficiais de Registro de Imóveis ou seus prepostos a:

I – Verificar a existência da prova do recolhimento do imposto ou do reconhecimento administrativo da não-incidência, da imunidade ou da concessão de isenção (Art. 19 da Lei nº 11.154, de 30/12/91, com a redação da Lei nº 14.256, de 29/12/06). 

Questão lateral – inconstitucionalidade de leis municipais

Não se desconhece a orientação já consagrada nos tribunais superiores acerca da base de cálculo e fator de incidência do tributo (registro, e não a lavratura da escritura). Todavia, esta questão refoge à cognição estrita do registrador, que deve se ater às leis, regulamentos e atos normativos relativos ao ITBI, sem considerar eventual inconstitucionalidade do lançamento da base de cálculo pelos valores de referência arbitrados pelo Município.

Esta orientação é longeva e persiste no C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. O registrador, por se tratar de órgão administrativo (art. 103-B da EC 45/2004), não lhe cabe a declaração de inconstitucionalidade de normas municipais para afastar, nessas hipóteses, a incidência do ITBI. Tampouco em sede de dúvida.[4]

Conclusões

O requerente possui legítimo interesse para requerer a suscitação de dúvida registral nos termos do art. 198, inciso VI, da Lei 6.015/1973.

Aplica-se o maior valor entre o preço de transação, valor venal ou valor venal de referência, conforme disposto no art. 15 do Decreto Municipal 55.196/2014 e Lei 11.154/1991. No caso, o recolhimento foi realizado com base em valor desatualizado.

O registrador deve observar a legislação tributária municipal e verificar a exatidão dos elementos constantes da guia de ITBI, conforme o art. 28 do Decreto Municipal 55.196/2014 e art. 202 do Decreto 63.698/2024.

Cabe ao registrador aplicar as normas em vigor, sem realizar juízo sobre eventual inconstitucionalidade de leis ou decretos municipais, conforme entendimento pacífico do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo.

Mantida, assim, a exigência de regularização da base de cálculo do ITBI para o registro da escritura, em observância à legislação municipal aplicável e aos limites da competência do oficial registrador.

Devolvemos a Vossa Excelência a apreciação do pleito do interessado e as razões que fundamentam a denegação do acesso do título.

São Paulo, 26 de dezembro de 2024.

SÉRGIO JACOMINO

Oficial Registrador.

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Notas

[1] Valor venal, Valor do Negócio, Valor Venal de Referência.

[2] Informação disponível no site da PMSP: https://capital.sp.gov.br/web/fazenda/w/servicos/itbi/2513. Acesso em 6/12/2024.

[3] https://itbi.prefeitura.sp.gov.br/valorreferencia/tvm/frm_tvm_consulta_valor.aspx.

[4] Ap. Civ. 006060-52.2022.8.26.0114, Campinas, j. 24/3/2023, Dje 25/5/2023, Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível: http://kollsys.org/st5.