1014280-76.2025.8.26.0100. Convenção condominial - alteração - destinação

1014280-76.2025.8.26.0100. Convenção condominial – alteração – destinação – quórum

Preliminar – Dúvida – cabimento

O interessado requereu a suscitação de dúvida nos termos do art. 198 da LRP. Todavia, o ato perseguido se perfaz no Registro Imobiliário como averbação. A dúvida registral somente é admitida no caso de dissenso entre o interessado e o registrador acerca de atos de registro stricto sensu.^[1]

Entretanto, consoante o Comunicado CG 164/2022^[2], tal fato não impede que o registrador possa acolher a pretensão, dar-lhe o tratamento processual, indicando os fundamentos e razões pelas quais entende que os óbices devam prevalecer e a pretensão do interessado denegada.

É o que se fará a seguir como simples pedido de providências.

Pedido de providências – legitimidade

Por analogado do inc. IV do art. 198 da LRP, verifica-se que o advogado constituído acha-se legitimado para provocar este pedido de providências, conforme instrumento particular de procuração outorgado pela síndica do condomínio Edifício X, Sra. VMFC.

Situação Jurídica do Imóvel

O imóvel objeto deste processo encontra-se transcrito sob. n. X, neste Registro de Imóveis, situado na av. São Luiz. No imóvel foi instituído o condomínio (Av. 2), com a convenção devidamente registrada no Livro 8-H sob n. ***. O Edifício possui 58 unidades, sendo apartamentos, duas lojas e um salão subsolo, devidamente matriculados.

Consta, ainda, conforme ata da assembleia geral extraordinária datada de 29 de março de 1972, que as unidades autônomas poderão ser destinadas para uso comercial.

Devolução do cartório

As exigência e fundamentos para denegação do acesso do título são os seguintes:

Conforme artigo 5º, § 8º, da convenção registrada, o quórum exigido para sua alteração é de 3/4 dos votos totais, que serão computados conforme regra indicada no § 7º do mesmo instrumento, ou seja, a cada unidade corresponde o voto representado pela sua quota parte no terreno. Verifica-se da ata da assembleia geral extraordinária, realizada aos 16/5/2024, que o quórum obtido naquela assembleia foi o de 74,134%, que não atende ao quórum exigido pela lei do próprio condomínio. Assim, para alteração da convenção condominial na esfera administrativa, apresentar ata da assembleia realizada em que o quórum de 3/4 tenha sido respeitado.
Tendo em vista constar do instrumento de alteração da especificação a alteração da descrição das unidades autônomas, além da alteração da sua destinação (uso), será necessário o comparecimento, em assembleia, ou como subscritores do instrumento, da totalidade dos condôminos, em atendimento ao item 82 do Cap. XX, tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.
Apresentar requerimento subscrito pela síndica do condomínio, com firma reconhecida, requerendo o registro da convenção. Alternativamente, comprovar os poderes outorgados pela síndica do condomínio ao advogado subscritor do requerimento. Obs.: A procuração apresentada foi outorgada com clausula ad juditia.
Constar da “Seção II – Dos procedimentos para assembleia” o quanto disposto no artigo 1.354 do Código Civil.
Constar da “Seção IV – Do quórum deliberativo” da convenção o quórum para: a) mudança da destinação do condomínio (art. 1.352 do Código Civil); b) construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos (art. 1.343); c) as deliberações da assembleia, em primeira e segunda convocações (art. 1.353); e d) e para deliberação em caso de ameaça de ruína da edificação ou caso esta seja total ou consideravelmente destruída.

Razões de denegação das averbações

Do quórum para alteração da convenção

A convenção do condomínio Edifício X foi aprovada pela Assembleia Geral Extraordinária na qual os titulares dos imóveis, cujas frações ideais no terreno e nas partes comuns somam 74,134% das frações que compõem o condomínio, aprovaram a alteração da convenção do condomínio registrada neste Registro.

Consta da convenção registrada (Cláusula 5ª, § 8º) que qualquer deliberação de alteração somente terá validade se contar com 3/4 dos votos totais dos condôminos, computados os votos pelo valor da sua quota parte ideal no solo e demais coisas comuns, conforme parágrafo 7º da mesma cláusula.

A doutrina se posiciona no sentido de que os condôminos possuem liberdade para fixar quórum que melhor atenda às peculiaridades do condomínio, desde que respeitem o mínimo previsto em lei.

O novo artigo 1.351 do CC consagrou regra mais flexível para alteração da destinação do edifício ou das unidades. A melhor doutrina insinua que a mudança pode representar uma inconstitucionalidade em face das inúmeras situações que podem ocorrer, como por exemplo: o condômino recalcitrante “terá que respeitar o horário de funcionamento de um edifício comercial; não poderá alugar sua loja para um restaurante se a convenção proibir; terá que pagar uma cota condominial cujo rateio lhe desagrada; terá que aceitar e pagar as obras necessárias, úteis ou voluptuárias aprovadas de acordo com os quóruns do art. 1.341 do Código Civil; e se submeterá a outras regras aprovadas pelos demais condôminos”.[3]

A questão merece ser apreciada com todo o cuidado em face de eventual condômino resistente. Como explica Silvio Venosa:

“O parágrafo único do art. 25 da lei condominial determinava que, salvo disposição em contrário, a convenção somente poderá ser modificada pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais, no que se harmoniza com a nova disposição do art. 1.351. A lei estabelece, pois, o quorum mínimo. Não é conveniente que a convenção seja facilmente alterada. Resta o problema referido quando a convenção é outorgada pelo incorporador, a merecer, ainda, alteração legislativa. Nada impede que a convenção estabeleça quorum maior, até mesmo a unanimidade. Há questões de curial importância como o uso e destinação das áreas comuns e do próprio imóvel que aconselham esse quorum. (…)

Da mesma forma, a convenção pode fixar quórum qualificado para a aprovação de determinadas matérias. Há questões que exigirão necessariamente, segundo a doutrina homogênea, a unanimidade dos condôminos, como a alteração das frações ideais e das paredes externas do edifício, por exemplo. São matérias que dizem respeito à própria estrutura do condomínio. Por vezes, a lei é expressa. O § 2º do art. 10 da lei condominial dispôs que o condômino somente poderá fazer obra que modifique sua fachada com a concordância da unanimidade dos condôminos. O mais recente Código nem mesmo cogita dessa possibilidade. A destituição do síndico, na lei anterior, dependia do voto de no mínimo 2/3 dos condôminos presentes na Assembleia especialmente convocada, se a convenção não dispusesse diferentemente (art. 22, § 5º).”[4]

No mesmo sentido Flauzilino Araújo dos Santos:

“Por fim é oportuno consignar que as alterações de convenções que pretendam ingresso no Registro de Imóveis devem estar atualizadas nos moldes do figurino do Código Civil de 2002, inclusive quanto ao quorum nele constante, se outro maior não foi fixado na Convenção Primitiva. Essa mesma Exigência deverá ser feita para o acesso ao Registro das convenções anteriores à vigência da Lei 4.591-1964, cujas convenções mantêm pleno vigor, mesmo sem inscrição registral…”.[5]

Tal entendimento segue orientação contida no item 81, Cap. XX, Tomo II, das NSCGJSP:

“81. A alteração da convenção de condomínio edilício depende de aprovação, em assembleia regularmente convocada, de pelo menos 2/3 (dois terços) dos condôminos, titulares de direitos reais de gozo e fruição ou de direitos aquisitivos, salvo se a convenção a ser alterada exigir quórum superior”.

Alteração da destinação – quórum exigido

Com o advento da Lei 14.405, de 2022, o art. 1.351 do CC. passou a exigir o quórum de 2/3 dos votos dos condôminos para aprovação da mudança de destinação do edifício e das unidades autônomas. (Anteriormente, exigia-se a unanimidade dos votos em razão dos múltiplos interesses dos condôminos proprietários).

A norma é de ordem pública e ultrapassa o interesse privado dos condôminos, implicando a derrogação de disposições da convenção em sentido contrário.

Todavia, calha distinguir alguns aspectos que se conjugam na delicada questão do quórum das assembleias condominiais. De fato, a mens legislatoris que redundou na alteração do art. 1.351 do CC orientava-se no sentido de dar nova redação ao dispositivo “para alterar o quórum de mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária”. Mobilizou o Congresso Nacional a questão dos imóveis ociosos em razão da pandemia do COVID-19:

“A alteração de uso seria uma decorrência natural das oscilações do mercado imobiliário, permitindo que a oferta acompanhe a demanda. Mais especificamente, a pandemia da covid-19 teria reduzido a demanda por imóveis comerciais e aumentado a demanda por unidades residenciais, em razão da adoção do teletrabalho como meio de promoção do isolamento social. Tal fato teria gerado vacância de salas e edifícios comerciais, com graves prejuízos para a política urbana, decorrentes da ociosidade de áreas centrais.

Em resposta a esse quadro, haveria uma tendência na política urbana municipal de estímulo ao chamado retrofit e à conversão de imóveis comerciais ao uso residencial, sendo que leis nesse sentido já foram aprovadas em São Paulo (Programa Requalifica Centro) e no Rio de Janeiro (Programa Reviver Centro). Nesse sentido, a alteração proposta seria indispensável para que tais políticas públicas sejam eficazes, pois é praticamente impossível obter a unanimidade dos condôminos para a alteração de uso das edificações”.[6]

Uma coisa será o quórum para alteração da destinação dos imóveis – matéria de ordem pública – outra, muito diferente, é o quórum para alteração de outras disposições condominiais.

A convenção condominial “deve estar em sintonia com a lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas”.[7]

A regra do art. 1.351 do CC é autoaplicável. Às convenções de condomínio anteriores à vigência do Código Civil de 2002 aplicam-se imediatamente as normas deste diploma legal, “haja vista que não são elas simples contratos, mas atos-regras geradores de direito estatutário”.[8]

No instrumento apresentado verifica-se a supressão da descrição interna das unidades apartamento, o que implica a alteração da especificação constante no registro, sendo necessária a aprovação da unanimidade dos titulares das unidades nos termos do item 82 do Cap. XX, tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, in verbis:

82. A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos, salvo no tocante à mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Certo, igualmente, que a Lei 4.591/1964 prevê, para efeitos de registro, a dispensa da descrição interna das unidades autônomas (art. 7º) e nos atos de aprovação urbanística presumem-se as indicações enunciadas em plantas e memoriais. Nota bene: descrição na matrícula da unidade, o que não quer dizer que a descrição não deva constar do memorial descritivo e plantas.

Em conclusão, a mudança da destinação do edifício e das unidades autônomas exige quórum de 2/3 dos condôminos; já para outras disposições convencionais, prevalece o quórum anteriormente estabelecido, maior, já que o mínimo previsto em lei terá sido respeitado.

NSCGJSP – alteração

Recentemente foi baixado o Provimento CG 64/2024 em que se alterou o item 81 já referido:

“81. A alteração da convenção de condomínio edilício depende de aprovação, em assembleia regularmente convocada, de pelo menos 2/3 (dois terços) dos condôminos, titulares de direitos reais de gozo e fruição ou de direitos aquisitivos, salvo se a convenção a ser alterada exigir quórum superior”.

“82. A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos, salvo no tocante à mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária. [9]

O tema é espinhoso. No r. parecer oferecido à apreciação do Sr. Corregedor Geral há breve síntese da controvérsia que grassa na doutrina acerca de ser a convenção de condomínio um ajuste contratual, pautada no acordo de vontade das partes, ou, diversamente, ato-regra (estatutário). E conclui:

“Firmado o caráter estatutário da convenção, ato-regra, portanto, não ocorrerá violação a direito adquirido ou a ato jurídico perfeito pela aplicação imediata de novo regime jurídico a respeito do quórum para deliberar sobre sua alteração.

Em outros termos, se a convenção elaborada antes da alteração legislativa prevê quórum diferente do estabelecido em nova legislação, prevalece a nova regra, tal como decidido pela Terceira Turma do STJ, nos autos do Recurso Especial nº 1.447.223/RS, em 16/12/2014, cujo voto foi proferido pelo Ministro João Otávio de Noronha”.[10]

Parece extreme de dúvidas que o quórum de 2/3 será suficiente para alterar a destinação do edifício, da unidade e de disposições condominiais que ostentem o caráter de ordem pública. Todavia, não o é para as demais disposições, como reconhece a ilustre magistrada parecerista da CGJSP:

“De outra parte, a convenção pode estabelecer quórum superior ao previsto na legislação ao tempo em que estabelecida, porquanto o caráter cogente da norma apenas impede seja firmado quórum inferior ao legalmente estabelecido.

Por manifestação de vontade dos legitimados à elaboração da convenção (artigo 9º, da Lei 4.591/64), é admissível que, para certas alterações, seja estabelecido quórum superior ao previsto na legislação civil.

Por tudo isso é que se mantém a ressalva da parte final do item 81 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ, ao dispor que a alteração da convenção depende do quórum de ao menos 2/3 dos condôminos, titulares de direitos reais de uso e gozo ou de direitos aquisitivos, salvo se a convenção estabelecer quórum superior”.[11]

Decisão da CGJSP

Por dever de lealdade, trago à baila decisão da CGJSP em que o mesmo tema foi agitado e mereceu uma decisão que aparentemente contraria as considerações aqui expendidas. O r. parecerista coloca em discussão o tema: “Interpretando a extensão e o alcance das normas que no Código Civil regem a vida dos condomínios edilícios (entre elas, naturalmente, o art. 1.351, que é o ponto central da discussão nestes autos), a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao afirmar a aplicação imediata das regras da lei, que prevalecem sobre os dispositivos das convenções condominiais”.[12]

O r. precedente cita farta jurisprudência do STJ e conclui pela admissibilidade do averbamento da alteração da convenção condominial por deliberação do quórum legal.

Conclusão

Para que se proceda a averbação da alteração da convenção do condomínio Edifício, faz-se necessária a apresentação da ata assembleia geral extraordinária, regularmente convocada para este fim, em que a alteração tenha sido aprovada pelo quórum previsto na convenção já registrada.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação dos óbices, mui respeitosamente.

São Paulo, 31 janeiro de 2025.

SÉRGIO JACOMINO,
Oficial Registrador.

Notas

[1] “Ao Colendo Conselho Superior da Magistratura compete o julgamento das dúvidas suscitadas pelos Oficiais de Registros Públicos, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-Lei Complementar Estadual nº 03/1969, e do artigo 16, IV, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O procedimento de dúvida, previsto no artigo 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973, é pertinente quando o ato colimado é suscetível de registro em sentido estrito”. Não se tratando de controvérsia relativa a ato de registro stricto sensu, mas sim de ato de averbação, não cabe a instauração de processo de dúvida. Decisão monocrática 1002764-08.2023.8.26.0269, Itapetininga, dec. de 9/2/2024, Dje 9/2/2024, Des. Francisco Loureiro. Disponível: http://kollsys.org/tt6.

[2] Comunicado CG 164/2022, São Paulo, DJe 24/3/2022, Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível: http://kollsys.org/rfk.

[3] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. ABELHA, André. CHALHUB, Melhim, atual. São Paulo: Forense, 16ª ed., 2024, Item 89-G, n. 1, edição eletrônica.

[4] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – reais. São Paulo: Atlas, 19ª ed. 2019.

[5] SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis, Editora Mirante, Et Cetera Editora, Pg. 139.

[6] Voto proferido pelo Senador Carlos Viana, Parecer nº 7/2022 – PLEN/SF, concluindo pela aprovação do Projeto de Lei nº 4.000, de 2021. Disponível: DSF, pp. 30-34 – DSF 7.

(Sessão Deliberativa Ordinária – Semipresencial, realizada em 10/02/2022)

Aprovado o Projeto, em turno único.

[7] REsp 1.652.595/PR, j. 5/12/2017, DJe 20/2/2018, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator para acórdão Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma.

[8] REsp 1.177.591/RJ, j. 5/5/2015, DJe de 25/5/2015, rel. Ministro Luis Felipe Salomão,

[9] Provimento CG 64/2024, de 21/1/2025, Dje 21/1/2025. Des. Francisco Loureiro. Disponível: http://kollsys.org/vg4.

[10] REsp 447.223 / RS, j. 16/12/2014, Dje 5/2/2015, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino.

[11] Processo CG 1125194-47.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 7/1/2025, Dje 21/1/2025, Des. Francisco Loureiro. Disponível: http://kollsys.org/vg3.

[12] Processo 1000018-53.2022.8.26.0577, São José dos Campos, decisão de 17/10/2023, Dje 20/10/2023, Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível: http://kollsys.org/tf0.

Relacionado

Written by SJ

1 de abril de 2025 at 3:55 PM

Posted in 2025 - Dúvidas & informações

Tagged with 1014280-76.2025.8.26.0100, Condomínio - convenção, Condomínio edilício, Destinação - alteração - quórum

Quinto Registro de Imóveis de São Paulo