Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – ESCRITURA LAVRADA ANTES DA LEI 4.591/1964, MAS AVERBADA APÓS SUA VIGÊNCIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO LIVRO 8 – TEMPUS REGIT ACTUM – ADEQUAÇÃO FORMAL AO ORDENAMENTO JURÍDICO ATUAL.  

Apresentado título para registro da convenção condominial de edifício, cuja instituição remonta a escritura lavrada em 1962 e averbada em 1965 (já na vigência da Lei 4.591/1964 e do Decreto 55.815/1965). Constatada a ausência de inscrição formal no Livro 8, postula-se o registro tardio da convenção. Diante do princípio tempus regit actum, devem ser observados os requisitos legais atualmente em vigor, especialmente quanto a realização da assembleia, representatividade do síndico, reconhecimento de firmas, documentação comprobatória dos condôminos e quórum qualificado. Convenção elaborada por titulares originários não pode vincular automaticamente os atuais condôminos sem expressa e formal adesão. Indeferimento do registro na forma pretendida.

Processo 1093222-25.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 13/8/2025, DJ 14/8/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/w9f

Preliminares

Foi-nos apresentado o requerimento para registro da Convenção de Condomínio do Condomínio X, assinado pela síndica eleita, Sra. JFS, acompanhado da Escritura Pública de Venda e Compra e Compra de frações ideais com constituição e especificação do condomínio, lavrada a 22/8/1962, livro 629, expedida pelo Tabelião de Notas de São Paulo.

O título foi prenotado sob n. X, e, após regular qualificação foi devolvido, com as exigências sintetizadas logo abaixo. Não se conformando com as objeções ao ingresso do título, este foi reapresentado e prenotado sob n. Y, acompanhado de pedido de suscitação de dúvida, o que fazemos pelos motivos seguintes.

Legitimidade para suscitação

A interessada Sra. JFS, na qualidade de síndica do Condomínio ostenta legitimidade para requerer a suscitação de dúvida, nos termos do inc. VI do art. 198 da LRP.

Situação jurídica

O imóvel objeto deste processo encontra-se transcrito sob. n. X, neste Registro de Imóveis, situado à Av. X, onde foi instituído o “CONDOMÍNIO X”. As unidades foram alienadas e são objeto de matrículas neste Registro de Imóveis.

Razões impedientes do acesso

Averbou-se a Escritura Pública de 22 de agosto de 1962, lavrada nas notas do Tabelião da Capital, à margem da Transcrição X, em data de 20 de maio de 1965. Da dita averbação extrai-se o seguinte: “no terreno objeto da presente transcrição, foi construído um prédio que recebeu os n. 616, 620, 624, 628 e 632, da Avenida X, conforme prova o Auto de Vistoria nº 483, fornecido pela Prefeitura do Município de São Paulo, datado de 12.02.1957”.

E sob número 2, averbou-se a denominação do condomínio (Condomínio X), “formado por um condomínio por planos horizontais, que está sujeito ao Dec. Federal 5.481 de 25 de junho de 1928 e posterior legislação aplicável à espécie”.

Até o advento da Lei 4.591/1964 não havia previsão legal para o registro de convenções condominiais. Serpa Lopes afirmaria que a “convenção não pode ser incluída no Registo de Imóveis dada a ausência de qualquer dispositivo legal que o justifique”. Depois de identificar na convenção a natureza jurídica de uma típica obrigação propter rem, complementa:

“De jure codendo, sendo indispensável e lógico que a lei assegure a essa convenção o caráter de obrigação propter rem e sendo um dos corolários essenciais a sua transmissibilidade ao sucessor particular como ao universal, o sistema somente se completará pela publicidade, e essa deve necessariamente constar do Registo de Imóveis. Opinaríamos que se fixasse sob o mesmo rito prescrito na legislação de loteamento, quanto aos ônus reais que devem gravar o imóvel loteado.

Mas, enquanto não houver disposição legal expressa, nenhuma publicidade poderá ser levada a efeito no Registo de Imóveis, decorrendo daí a sua absoluta ineficácia em relação ao adquirente que, a despeito dela, poderá arguir o seu completo desvinculamento das obrigações contidas no regulamento, mesmo que inscrito”.[1]

A sugestão do Tratadista seria acolhida pelo legislador com o advento da Lei 4.591/194, especificamente com o artigo 4º do Decreto 55.815 de 8 de março de 1965:

Art. 4º Os registros instituídos pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, serão escriturados no Livro 8 – Registro Especial – sem prejuízo das anotações e referências aos demais livros do cartório:

a) por inscrição, o memorial da propriedade edificando;

b) por averbação, os contratos de compromisso de venda, suas transferências e rescisões.

Portanto, até o advento da Lei 4.591/1964 (art. 7º cc. § 1º do art. 9º) e do Decreto 55.815/1965 (art. 4º) não se fazia o registro da convenção condominial no Registro de Imóveis, o que de certo modo se coaduna com a prática de meras averbações feitas à margem das antigas transcrições. Neste caso, fez-se na Transcrição X.

Tempus regit actum

Todavia, há um detalhe assaz importante: à época das averbações feitas à margem da Transcrição X (20/5/1965) já vigiam a Lei 4.591/1964 e o Decreto 55.815/1965 (8/3/1965), já referidos acima. A inscrição no Livro 8 era de rigor e não há qualquer notícia de que tenha sido feita à época.

A pergunta que calha é a seguinte: não tendo sido efetuada a tempo oportuno a inscrição da instituição e convenção de condomínio, ela poderia ser feita agora? Sob qual fundamento?

Em primeiro lugar, sabemos que impera entre nós a regra do tempus regit actum que significa que a norma ou regra aplicável à qualificação é a vigente ao tempo da instância. Há vários precedentes que apontam no mesmo sentido.[2] Assim, o preenchimento dos requisitos legais exigíveis para a inscrição da convenção do condomínio são os previstos ao tempo do registro.

A questão foi ventilada na Apelação Cível 36.367-0/2 que tratou do tema da registrabilidade da convenção a posteriori. Baseada em excelente doutrina, citada no corpo do v. aresto, decidiu-se que, para que se viabilizasse o registro da convenção de condomínio lavrada na vigência do Decreto 5.481, de 25/6/1928[3], seria imprescindível que a convenção condominial preenchesse os requisitos legais vigentes à época da inscrição. Ou seja, para que se admitisse o registro de convenção condominial com base na lei atual, seria imperativo “fosse a convenção adaptada e adequada ao ordenamento jurídico superveniente”.[4]

A escritura pública foi lavrada em 22 de agosto de 1962, portanto anteriormente à vigência da Lei 4.591/1964, mas foi apresentada e averbada posteriormente – a 20 de maio de 1965. Talvez em virtude do fenômeno de inércia, não se deu o tratamento exigível – a inscrição da instituição e convenção de condomínio no Livro 8.

Portanto, as regras legais que se aplicam à matéria são as do Código Civil de 2002 e Lei 4.591/1964.

Seria possível o registro hoje?

Uma análise sistemática da situação delineada nos revelou os seguintes quadros:

Quadro Comparativo: Escritura do Condomínio X e Lei 4.591/1964

Tema	Escritura	Lei 4.591/64	Comentário
Instituição do condomínio	Cláusula II, item 12	Art. 1º a 9º	Atende à formalização exigida pela legislação posterior
Unidades autônomas	Cláusula II, item 13	Art. 9º, §1º, II	Excede os requisitos legais futuros
Partes comuns	Cláusula II, item 13, inc. II	Art. 3º, §2º e art. 9º, §1º, I	Cobertura completa das exigências legais
Garagem	Cláusula II, item 13, alínea ‘a’; item 15, letra F	Art. 2º, §1º	Condizente com a regulamentação posterior
Vinculação obrigatória	Cláusula II, item 15 (caput)	Art. 9º (caput)	Reforça o efeito vinculativo da convenção
Uso e destinação	Cláusula II, item 15, letra C	Art. 10	Compatível com o regime de uso do condomínio
Obrigações dos condôminos	Cláusula II, item 15, letra C	Art. 12 a 19	Bem detalhado e preventivo
Administração	Cláusula II, item 15, letra D	Art. 22 e 23	Totalmente conforme à lei
Assembleias	Cláusula II, item 15, letra E	Art. 24 e 25	Modelo estruturado e participativo
Quórum para alterações	Cláusula II, item 15, letra B	Art. 9º, §1º (2/3)	Mais rigoroso que a exigência legal
Multas e sanções	Cláusula II, item 15, letra E, alínea d	Art. 10, §2º	Sanções compatíveis com a legislação

 Quadro Comparativo: Escritura do Condomínio X e Código Civil Atual

Tema	Escritura	Cláusula da Escritura	Código Civil	Comentário
Instituição do condomínio	Condomínio Condomínio X instituído por escritura pública	Cláusula II, item 12	Art. 1.332	Corresponde integralmente; institui condomínio com convenção formal e registro previsto
Discriminação das unidades	Unidades detalhadas com número, metragem, fração ideal e destinação	Cláusula II, item 13	Art. 1.332, I e II	Cumpre plenamente os requisitos de individualização e discriminação
Identificação das partes comuns	Lista precisa: elevadores, telhado, instalações etc.	Cláusula II, item 13, inc. II	Art. 1.331, §2º	Clareza e conformidade com os critérios de indivisibilidade
Uso das unidades	Residencial nos andares superiores, comercial no térreo; vedação de usos nocivos	Cláusula II, item 15, letra C	Art. 1.336, IV e Art. 1.337	Condiz com o princípio da função social da propriedade
Contribuições e despesas	Rateio proporcional, previsão de sanções e multas	Cláusula II, item 15, letra C e E	Art. 1.336, I a IV	Estrutura de custeio conforme o modelo legal vigente
Administração	Administrador eleito com mandato, atribuições e deveres definidos	Cláusula II, item 15, letra D	Art. 1.348	Em conformidade com o rol legal de atribuições
Assembleias	Ordinárias e extraordinárias com regras claras de convocação, deliberação e votação	Cláusula II, item 15, letra E	Art. 1.350 a 1.353	Cumpre integralmente os requisitos processuais
Quórum para alterações	3/4 para alterações em partes comuns	Cláusula II, item 15, letra B	Art. 1.351	Mais exigente que o mínimo legal, o que é juridicamente aceitável
Multas e sanções	Aplicação por assembleia, previsão de conduta antissocial	Cláusula II, item 15, letra E, alínea d	Art. 1.337 e 1.336, §2º	Condizente com a disciplina de sanções
Regulamentação da garagem	Unidade autônoma, vinculada, uso exclusivo de condôminos	Cláusula II, item 13, alínea ‘a’ e item 15, letra F	Art. 1.331, §1º	Corresponde à regra de unidades de uso específico
Vinculação obrigatória à convenção	Todos os ocupantes sujeitos à convenção e suas regras	Cláusula II, item 15 (caput)	Art. 1.333	Conforme o princípio da obrigatoriedade da convenção

Baseados nas tabelas acima, seria possível o registro atualmente. A escritura, como se viu, cumpre integralmente as regras estabelecidas na legislação atualmente em vigor.

Todavia, resta um problema insuperável e que se cinge, unicamente, no seguinte: os convenentes, que à época firmaram a escritura pública, não são os mesmos que atualmente são os proprietários de unidades autônomas do Condomínio X. Afinal decorreram várias décadas desde a construção do edifício.

As regras estatuídas no título agora apresentado, uma vez registrado, hão de vincular os atuais proprietários, porém com efeitos ex nunc, istoé, serão eficazes a partir da data do registro, e não da escritura. Por esta razão devem manifestar sua vontade na adesão às regras estabelecidas.

Entretanto, o condomínio não logrou alcançar o quórum necessário para aprovação da convenção, consoante documento juntado (ata de 10/8/2023).

Muito embora seja bastante clara a redação da Súmula 260 do STJ (“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”), os arestos que a sustentam dispensam o registro para os casos de inadimplência das obrigações condominiais. Este é o caso do REsp. 270.232/SP, que tratou especificamente da desnecessidade do registro da convenção de condomínio como requisito para a ação de cobrança de débitos em atraso. No bojo do acórdão se acham indicados vários precedentes.[5]

De fato, para a defesa dos interesses econômicos da comunidade – como se dá com o mais comum de todos eles, o inadimplemento – não é exigível o registro da convenção. Além disso, o atual Código Civil estabelece regras que colhem a comunidade condominial (art. 1.334 do CC). São disposições gerais de ordem pública e que vinculam os condôminos independentemente de sua adesão ou do registro obrigatório da convenção condominial.

O mesmo Código Civil estabelece que a convenção torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção (art. 1.333). Porém, nota bene: a convenção, para ser “oponível contra terceiros, deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (parágrafo único do dito artigo).

Enfim, se o registro agora é perseguido, sê-lo-á por boas razões. Os atos-regras, que vinculam os condôminos, somente se tornam plenamente eficazes com o respectivo registro, quando então poderão ser opostos a todos os condôminos que se sucedem na titularidade ao longo do tempo. Antes disso, os direitos e deveres dos condôminos regulam-se pelo direito comum.[6]

Esta é razão pela qual exigiu-se a concordância dos condôminos, em assembleia que atenda o quórum legal, tendo em vista um princípio de direito: se era exigida a concordância dos condôminos na instituição e convenção do condomínio, certamente se exigirá agora. O mesmo ocorrerá com futuras alterações da convenção. Afinal, tempus regit actum.

Devolvo a Vossa Excelência apreciação deste caso peculiar, renovando nossos cumprimentos.

São Paulo, 10 de junho de 2025.

SÉRGIO JACOMINO,Oficial Registrador.

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Notas

[1] SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos Registros Públicos. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1961, 305.

[2] Ap. Civ. 1025452-21.2024.8.26.0562, Santos, j. 27/2/2025, DJe 13/3/2025, Rel. Des. Francisco Loureiro. Disponível em http://kollsys.org/vn6.

[3] Alterado pelo Dec.-Lei 5.234, de 8/2/1943 e pela Lei 285, de 5/6/1948.

[4] Ap. Civ. 36.367-0/2, São Paulo, j. 31/7/1997, DOJ 4/9/1997, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha. Disponível em http://kollsys.org/adc. O v. acórdão originou-se do Processo 674/1995, j. 2/7/1996, Dr. Asdrubal Nascimbeni. Disponível em http://kollsys.org/2ea.

[5] REsp 270.232/SP, j. 5/10/2000, DJe 20/11/2000, Rel. Min. Sálvio De Figueiredo Teixeira.

[6] FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. 2ª ed. São Paulo: RT, 1999, p. 16.