Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – ARREMATAÇÃO JUDICIAL – BASE DE CÁLCULO – VALOR DA ARREMATAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE USO DO VALOR VENAL DE REFERÊNCIA – TEMA 1.113 DO STJ – MOMENTO DO FATO GERADOR – REGISTRO DO TÍTULO – TEMA 1.124 DO STJ – EMOLUMENTOS CARTORÁRIOS – IMPOSSIBILIDADE DE ESTENDER OS EFEITOS DA ORDEM À FIXAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO – LEI ESTADUAL Nº 11.331/2002.

Mandado de segurança. Arrematação de 50% de imóvel em hasta pública. Pretensão de recolher o ITBI com base no valor da arrematação e de afastar a incidência de multa e juros decorrentes da consideração do auto de arrematação como fato gerador. Ilegalidade da exigência municipal de cálculo do ITBI com base no “valor venal de referência”. Aplicação obrigatória da tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo 1.113: presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte, afastável somente mediante procedimento administrativo próprio, e impossibilidade de prévio arbitramento por valor de referência. Incidência do ITBI na arrematação judicial apenas no momento do registro do título (Tema 1.124 do STJ). Possibilidade de recolhimento do imposto com base no valor da arrematação.

Impossibilidade, contudo, de estender a ordem para determinar a base de cálculo dos emolumentos cartorários, cuja disciplina é própria e regida pela Lei Estadual nº 11.331/2002, sem legitimidade municipal e podendo adotar o maior valor dentre os parâmetros legais. Segurança parcialmente concedida. (IA: KollGEN).

Processo 1116681-03.2025.8.26.0053. Decisão da 3 Vara da Fazenda Pública de SP: http://kollsys.org/wqc

Bases de cálculo distintas

Toda a discussão gira em torno dos critérios a serem adotados pela (a) Fazenda Municipal para cobrança do ITBI e (b) pelo Registro Imobiliário, para cobrança das custas e emolumentos.

Os quadros legais são distintos e se vinculam a microssistemas próprios. Vejamos em detalhe.

ITBI – base de cálculo

A incidência do ITBI nas hipóteses de arrematação está versada na Lei 11.154/1991 (inc. V, do art. 2º) e no Decreto 63.698/2024 (inc. V do art. 177). Nesses casos, “o valor venal será aquele pelo qual o bem ou direito foi arrematado, exceto quando for apurado outro valor mediante procedimento administrativo de arbitramento da base de cálculo” (§ 6º do art. 7º), conforme previsto na própria lei. A mesma regra vem estampada no §3º do art. 182 do referido Decreto 63.698/2024.

Emolumentos – base de cálculo

Já a base de cálculo das custas e emolumentos devidos pela prática de ato de registro é a Lei Estadual 11.331/2002.

Note-se, de partida, que o art. 1º da referida lei prevê que os emolumentos “serão cobrados e recolhidos de acordo com a presente lei e tabelas anexas”.  Portanto, a base de cálculo dos emolumentos não se confunde com a base de cálculo do ITBI. São hipóteses claramente distintas.

Aliás, o art. 7º da Lei 11.331/2002 foi objeto de julgamento do STF que decidiu que o parâmetro fixado na lei estadual não provoca a identidade vedada pelo artigo 145, §2º, da CF, ou seja, a base de cálculo dos emolumentos não se confunde com a dos impostos.

Portanto, a base de cálculo dos emolumentos é a prevista no art. 7º e seus incisos da Lei 11.331/2002, não guardando relação de implicação com a legislação tributária municipal.

Tese do impetrante

Com base na jurisprudência do STJ, citada fartamente, a argumentação do impetrante gira em torno dos seguintes itens:

1. O fato gerador do ITBI ocorre somente com o registro da transmissão (não na arrematação, assinatura do auto ou celebração do negócio).
2. A base de cálculo na arrematação é sempre o valor da arrematação, nunca o valor de avaliação judicial, valor venal ou VVR.

Nenhum precedente trata de emolumentos, custas, contribuições e taxas que têm como base de cálculo o valor de referência.

Tese da Corregedoria Geral de Justiça de SP (e do registrador)

O tema foi reiteradamente objeto de decisões da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, que tem por responsabilidade a corregedoria dos cartórios de registro de imóveis da capital, respondendo a consultas e fiscalizando o correto cumprimento das regras relativas à cobrança de custas e emolumentos. À Corregedoria Permanente cabe definir os critérios de cobrança, nos termos do art. 20 da citada Lei 11.331/2002.

Além de definir os critérios de cobrança, a lei estadual referida determina o recurso ex officio para a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, para “uniformização do entendimento administrativo a ser adotado no Estado” (§ 2º do art. 29).

Isso foi feito inúmeras vezes e calha indicar a última decisão proferida pela ilustre 1ª Vara de Registros Públicos da Capital. Trata-se do Processo 1011868-75.2025.8.26.0100, julgado a 25/2/2025, de lavra da Dra. Renata Pinto Lima Zanetta.[1] A parte dispositiva foi vazada nos seguintes termos:

“Diante do exposto, respondo à consulta concluindo que os emolumentos devem ser calculados considerando os critérios estabelecidos pela Lei Estadual n. 11.331/2002, sendo permitida a adoção do valor venal de referência na base de cálculo, conforme artigo 7º, inciso III, da Lei Estadual n. 11.331/2002, ante a ausência de decisão judicial expressa em sentido contrário”.

A Eg. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo confirma reiteradamente este entendimento. No parecer aprovado pelo Sr. Corregedor Geral, Desembargador Francisco Loureiro, ficou estabelecido o seguinte:

1. A base de cálculo dos emolumentos não se confunde com a base de cálculo dos impostos (ITBI, IPTU ou ITR), embora a Lei Estadual n. 11.331/02 determine a utilização de parâmetros semelhantes.
2. O STF (ADI 3.887) decidiu que parâmetro fixado na lei estadual não provoca a identidade vedada pelo artigo 145, §2º, da CF, ou seja, a base de cálculo dos emolumentos não se confunde com a dos impostos.

• Considerando-se que o entendimento firmado pelo STF é no sentido de que as bases de cálculo não se confundem, “também não se aplica aos emolumentos a limitação fixada pelo E. Tribunal de Justiça de São Paulo”.
• No campo da legalidade estrita, não cabe ampliar ou estender os efeitos de eventual provimento jurisdicional que determine critério diverso da lei estadual. Provimentos jurisdicionais “são de interpretação estrita, e de nihilo nihil fit: à míngua de decisão expressa, os Oficiais ficam adstritos à aplicação da lei estadual de emolumentos.

Por fim, Vossa Excelência acena com a decisão proferida no Recurso Especial n. 1.937.821/SP (Tema n. 1113), quando foram firmadas as teses conhecidas de sobejo.

Entretanto, a tese não se aplica ao caso concreto, data máxima venia. Temos o microssistema das custas e emolumentos a regular autonomamente os critérios de cobrança das taxas cartorárias. Nesse sentido pronunciou-se a Corregedoria Geral da Justiça do nosso Estado:

“Não estamos diante, outrossim, da hipótese regrada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.937.821/SP (Tema Repetitivo 1113), que é a mesma tratada no Incidente de Inconstitucionalidade n. 0056693-19.2014.8.26.0000, no qual o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a impossibilidade de se utilizar o valor venal de referência como base de cálculo do ITBI” (omissis).

“Ora, se o entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal é de que as bases de cálculo não se confundem, também não se aplica aos emolumentos a limitação fixada pelo E. Tribunal de Justiça de São Paulo”.[2]

As decisões seguem em anexo e podem ser confirmadas no site do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Conclusões

Esta Serventia segue estritamente as decisões da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo e da Eg. Corregedoria Geral de Justiça, que, neste ponto, não discrepam. Elas portam uma espécie de “quase normatividade”, pois decorrem de expressa previsão legal da Lei de Custas e Emolumentos do Estado de São Paulo.

Entretanto, esta Serventia segue fielmente as decisões de cunho jurisdicional. A decisão concessiva de tutela de urgência, que fixou base diversa da prevista na Lei 11.331/2002, será naturalmente cumprida por esta serventia.

O interessado já prenotou seu título (protocolo 419.375), com o pagamento dos valores correspondentes aos emolumentos calculados como determinado na r. decisão de Vossa Excelência.

Ao passo que prestamos respeitosamente as informações supra, caso haja julgamento de mérito, revertendo o entendimento vestibular, requeremos que esta serventia seja cientificada para as providências cabíveis.

O Oficial é responsável não só pela verificação dos tributos devidos em decorrência da prática de atos de seu ofício (art. 289 da LRP), mas é igualmente obrigado a proceder recolhimento de parcelas dos emolumentos destinadas ao TJSP, à Fazenda e Previdência Estadual.

Este Oficial não possui margem de escolha quanto à base de cálculo dos emolumentos, pois se encontra estritamente vinculado aos critérios fixados na Lei Estadual n. 11.331/2002 e às orientações da Corregedoria Permanente e da Corregedoria Geral da Justiça, sob pena de responsabilidade administrativa.

Assim, a atuação da serventia observa integralmente o regime jurídico vigente, inexistindo qualquer ato de coação ou ilegalidade.

Apresentamos a Vossa Excelência nossas saudações cordiais.

São Paulo, 21 de novembro de 2025.

SÉRGIO JACOMINO,

Oficial Registrador.

Cassação da Liminar

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, tendo tomado ciência da r. decisão de 27 de novembro de 2025, que cassou a liminar anteriormente concedida, vem perante Vossa Excelência expor e requerer o que segue:

Sujeitos passivos por substituição

Os registradores são sujeitos passivos por substituição no que se refere aos emolumentos devidos pela prática dos atos de ofício (art. 3º da Lei 11.331/2002). Isto significa que somos responsáveis pelo recolhimento das parcelas destinadas ao Estado (Fazenda Pública), Fundo Especial de Despesa do Tribunal de Justiça, Fundo Especial de Despesa do Ministério Público do Estado de São Paulo, custeio de gratuidade do registro civil.

Isto significa que, cassada a liminar, este Oficial torna-se devedor das taxas e contribuições correspondentes aos órgãos referidos no art. 19 da Lei de Emolumentos Estadual (Lei 11.331/2002), tudo conforme o inc. II do art. 121 do CTN.

Requerimento

O registro perseguido pelo impetrante foi consumado em estrito cumprimento da liminar concedida por Vossa Excelência. Requeiro que, transitado em julgado o MS, que esta autoridade impetrada seja cientificada para exercer a cobrança da diferença, a ser calculada ao tempo do encerramento da ação mandamental, com o trânsito em julgado.

Reitero a Vossa Excelência os protestos de respeito e consideração.

São Paulo, 1 de dezembro de 2025.

SÉRGIO JACOMINO,

Impetrado.

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[1] Processo 1011868-75.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 25/2/2025, DJe 27/2/2025, dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em http://kollsys.org/vlg.

[2] Processo CG (Recurso Administrativo) 1001482-96.2022.8.26.0356, Mirandópolis, decisão de 1/4/2024, DJe 3/4/2024, Des. Francisco Loureiro. Disponível em http://kollsys.org/u58.