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1116681-03.2025.8.26.0053. Arrematação. Emolumentos – base de cálculo. VVR.
MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – ARREMATAÇÃO JUDICIAL – BASE DE CÁLCULO – VALOR DA ARREMATAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE USO DO VALOR VENAL DE REFERÊNCIA – TEMA 1.113 DO STJ – MOMENTO DO FATO GERADOR – REGISTRO DO TÍTULO – TEMA 1.124 DO STJ – EMOLUMENTOS CARTORÁRIOS – IMPOSSIBILIDADE DE ESTENDER OS EFEITOS DA ORDEM À FIXAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO – LEI ESTADUAL Nº 11.331/2002.
Mandado de segurança. Arrematação de 50% de imóvel em hasta pública. Pretensão de recolher o ITBI com base no valor da arrematação e de afastar a incidência de multa e juros decorrentes da consideração do auto de arrematação como fato gerador. Ilegalidade da exigência municipal de cálculo do ITBI com base no “valor venal de referência”. Aplicação obrigatória da tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo 1.113: presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte, afastável somente mediante procedimento administrativo próprio, e impossibilidade de prévio arbitramento por valor de referência. Incidência do ITBI na arrematação judicial apenas no momento do registro do título (Tema 1.124 do STJ). Possibilidade de recolhimento do imposto com base no valor da arrematação.
Impossibilidade, contudo, de estender a ordem para determinar a base de cálculo dos emolumentos cartorários, cuja disciplina é própria e regida pela Lei Estadual nº 11.331/2002, sem legitimidade municipal e podendo adotar o maior valor dentre os parâmetros legais. Segurança parcialmente concedida. (IA: KollGEN).
Processo 1116681-03.2025.8.26.0053. Decisão da 3 Vara da Fazenda Pública de SP: http://kollsys.org/wqc
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A questão abaixo debatida é controversa. Era uma suscitação de dúvida que a parte. notificada para impugná-la, desistiu de fazê-lo. Não sei o motivo da desistência. O fato é que a matéria envolve certas questões importantes sobre a coordenação do cadastro com o Registro de Imóveis. Eis a razão pela qual a publico aqui.
Procedimentos preliminares
Foi apresentada para registro escritura de sobrepartilha e adjudicação de direitos que tem por objeto parte ideal dos imóveis objetos das matrículas identificadas na suscitação de dúvida, todas desta serventia.
Cadastro – Registro – interconexão
O óbice apontado pelo Registro se relaciona à necessidade de comprovação do número do cadastro municipal dos imóveis objetos das matrículas indicadas. Tal requisito é essencial para a especialidade objetiva dos imóveis e para conferência dos tributos devidos pela sua transmissão.
Read the rest of this entry »1029068-08.2019.8.26.0100. Cadastro Imobiliário. Especialidade objetiva. Emolumentos – base de cálculo – valor venal
Princípio da especialidade objetiva – Necessidade de designação cadastral do imóvel urbano. Formal de partilha – Exigência de comprovação do número do cadastro municipal e do valor venal do imóvel no ano do óbito – Princípio da especialidade objetiva – Art. 176, § 1º, III, “b”, da Lei nº 6.015/1973 – Descrição insuficiente do imóvel – Necessidade de identificação precisa e correlação com o cadastro fiscal municipal – Exigência mantida.
A apresentação de título transmissivo que contenha descrição imprecisa do imóvel, notadamente quanto ao número do cadastro municipal de contribuinte e ao valor venal, impede o registro em razão do princípio da especialidade objetiva, que exige a perfeita individualização do bem para evitar incertezas e garantir a segurança jurídica dos registros. Havendo divergência entre o número cadastral constante do título e o efetivo cadastro municipal (imóvel “fundos”), impõe-se a manutenção do óbice.
Processo 1029068-08.2019.8.26.0100, São Paulo, j. 17/5/2019, DJe 20/5/2019, dra. Tânia Mara Ahualli. Dúvida julgada procedente. Disponível: http://kollsys.org/nbs
Procedimentos preliminares
Foi apresentado para registro Formal de Partilha, expedido aos 13/7/2018, pelo X Tabelião de Notas desta Capital, extraído dos autos nº 9999999-99.2016.8.26.0100 da ação de inventário, que tramitou perante a Vara da Família e Sucessões – Foro Central Cível desta Capital e aditado aos 13/11/2008, pelo mesmo Tabelião, que tem por objeto os imóveis da transcrição nº 999.999 e o da matrícula nº 99.999, desta Serventia.
Os imóveis inventariados foram deixados pelo falecimento de AMN, figurando no título, como herdeiros, os interessados.
O título foi devolvido para atendimento de exigência contra a qual os interessados insurgiram-se, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida. O título acha-se prenotado, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei n. 6.015, de 1973.
Dos motivos de recusa
O motivo a impedir o acesso do título a registro se relaciona à necessidade de comprovação do número do cadastro municipal do imóvel objeto da matrícula nº 99.999. Tal requisito é essencial para a especialidade objetiva do imóvel.
Por essas razões, o título vem sendo devolvido nos seguintes termos:
“Reitero notas devolutivas anteriores (…) no tocante:
Apresentar certidão emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo comprovando o número de contribuinte e o valor venal no ano do óbito do imóvel objeto da matrícula n. 99.999 (terreno com frente para a rua X), tendo em vista ter sido mencionado no título o contribuinte pertencente à casa n. 1, o qual, pela área cadastrada, não abrange o imóvel da matrícula n. 99.999.
Obs.: A certidão apresentada não supre a exigência, tendo em vista referir-se à casa n. 1 e não ao terreno objeto da matrícula n. 99.999, e conforme dispõe o artigo 2.º da Lei Municipal n. 10.819/89, todos os imóveis, construídos ou não, situados na zona urbana do município, inclusive os que gozem de imunidade ou isenção, devem ser inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal.
*O cálculo dos emolumentos fica prejudicado enquanto não cumprida a exigência.”.
Cadastro municipal
A inscrição no cadastro municipal (Cadastro Imobiliário Fiscal) é exigência da Lei Municipal 10.819, de 28 de dezembro de 1989:
Art. 2º Todos os imóveis, construídos ou não, situados na zona urbana do Município, inclusive os que gozem de imunidade ou isenção, devem ser inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal”.
A designação cadastral é um elemento importante na especialização objetiva do imóvel matriculado, além de ser exigida na lei municipal paulistana referida. Calha, à espécie, a regra que vem consagrada no art. 225, § 2.º, da Lei nº 6.015/1973:
§2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior”.
De fato, constando a designação cadastral na especialização do imóvel, consoante prevê o artigo 176, § 1º, 3, “b” da Lei de Registros Públicos, sua alteração (ou cancelamento) exigiria alteração a ser promovida nos termos do art. 246 da Lei nº 6.015/1973.
O C. Conselho Superior da Magistratura já enfrentou caso análogo decidindo que sendo divergentes a descrição do imóvel e o número do cadastro municipal correspondente, em relação ao que consta do registro, o acesso do título deve ser denegado:
“Tais divergências, sem dúvida, impedem, por igual, a inscrição pretendida, sob o prisma do princípio da especialidade registral (art. 225, § 2º, da Lei n. 6.015/1973), mostrando-se necessária prévia retificação do título ou, eventualmente, do próprio registro”. (Ap. Civ. 990.10.017.578-5, j. 13.4.2010, DJE de 1.6.2010, Caçapava, Relator: des. Munhoz Soares – Kollemata: 20.936).
Por essas razões e em atenção ao princípio da estrita legalidade, foi denegado o registro.
Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.
São Paulo, 13 de março de 2019.
SÉRGIO JACOMINO, oficial.