Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – AVERBAÇÃO DE PENHORA E PREMONITÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – EXECUTADA NÃO FIGURA COMO TITULAR DE DIREITOS NA MATRÍCULA – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO FORMAL DE PARTILHA – HERDEIRA EM CONDOMÍNIO – PENHORA NO ROSTO DOS AUTOS – TÍTULO NÃO INSCRITÍVEL – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA – INVIABILIDADE – PRECEDENTES DA CGJSP e CSMSP.

1. A penhora sobre direitos hereditários não pode ser registrada porquanto o executado não figura como titular de direitos na matrícula do imóvel, impondo-se a observância do princípio da continuidade (arts. 195 e 237 da LRP).
2. A transmissão mortis causa (art. 1.784 CC) não dispensa o registro do formal de partilha para efeitos de disponibilidade e eficácia perante terceiros, sendo a executada apenas coproprietária em condomínio.
3. A chamada penhora no rosto dos autos tem natureza de constrição sobre direitos e ações, não recaindo diretamente sobre imóveis, razão pela qual não é suscetível de inscrição no fólio real.
4. Inviável, igualmente, a averbação premonitória (art. 828 CPC), pois a jurisprudência administrativa da CGJSP veda sua consumação quando o executado não possui direitos inscritos na matrícula.

Processo 1110905-75.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 12/11/2025, DJe 13/11/2025, Dr. Rodrigo Jae Hwa An. Acesso: http://kollsys.org/wow.

Preliminar – Dúvida – cabimento

O interessado requereu a suscitação de dúvida nos termos do art. 198 da LRP. Todavia, o ato perseguido se perfaz no Registro Imobiliário como averbação (art. 844 do CPC). A dúvida registral somente é admitida no caso de dissenso entre o interessado e o registrador acerca de atos de registro stricto sensu.^[1]

Entretanto, consoante o Comunicado CG 164/2022^[2], tal fato não impede que o registrador possa acolher a provocação, dar-lhe o tratamento processual, indicando os fundamentos e razões pelas quais entende que os óbices devam prevalecer e a pretensão do interessado denegada.

É o que se fará a seguir como simples pedido de providências. O título (processo e peças) foi protocolado sob n. X.

Pedido de providências – legitimidade

Por analogado do inc. IV do art. 198 da LRP, verifica-se que CDA acha-se legitimado para provocar este pedido de providências, já que é autor da ação executiva e se acha representada por advogada constituída.

Razões de denegação das averbações

As razões de denegação do acesso do título acham-se indicadas e fundamentadas na nota devolutiva reproduzida às fls. 54 destes autos, a cujas exigências me reporto como base e fundamento para este processo.

Situação Jurídica do Imóvel

O imóvel acha-se matriculado sob número XX.XXX, nela figurando como proprietários MS, casado no regime da comunhão universal de bens (antes da Lei 6.515/1977) com MSBIS (R. 4/99.999). Não há registro de ônus ou gravames.

Pretensão dos interessados

A pretensão da interessada cinge-se ao deferimento alternativo:

1. Averbação da penhora de direitos;
2. Averbação premonitória, nos termos do art. 828 do CPC

a) Penhora de direitos hereditários

Busca-se a penhora de direitos hereditários de SSK, que figura como executada na ação movida pelo CDA. A certidão expedida por extrato da penhora, acostada nos autos, alude à constrição da totalidade (100%) do imóvel objeto da Matrícula 99.999. Do mesmo teor o r. mandado que igualmente foi anexado aos autos (fls. 57), datado de 24/6/2025, emanado do Processo XXXXXX-XX.2004.8.26.0100.

Todavia, o imóvel não se acha registrado em nome da executada. Ainda que haja notícia, neste processo, de que o inventário de seus pais se tenha encerrado – em virtude do qual se terá extraído eventualmente o formal de partilha – o fato é que, embora a propriedade se transmitira aos herdeiros por força da saisine (art. 1.784 do CC), o terá sido na proporção das cotas-partes ideais respectivas. A penhora não pode alcançar e afetar direito de terceiros.

Além disso, o pressuposto para o acolhimento de atos de oneração ou disposição é o registro do título anterior. De fato, se o imóvel não estiver registrado em nome do executado, exigir-se-á o prévio “registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”, nos exatos termos do art. 195 da LRP. No mesmo sentido é a disposição contida no art. 237 da mesma LRP:

“Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.

Muito recentemente, Vossa Excelência julgou e denegou o pedido de averbação de penhora em afronta ao princípio da continuidade (artigos 195 e 237 da LRP). Citou precedentes, indicou disposições das NSCGJSP (item 47 do Cap. XX) e lembrou, de modo muito oportuno, que a averbação da penhora dará ensejo eventualmente a que, no futuro, se registre a alienação judicial:

“Por força do princípio da continuidade, o registro não pode ser realizado sem a correspondência lógica entre o título atual e os anteriores para garantir a existência de uma vinculação lógica, sequencial e ininterrupta entre o título, o fólio real, os sujeitos de direitos inscritos e o imóvel.

Sob o enfoque da continuidade subjetiva, impõe-se a observância obrigatória da correlação subjetiva entre os sujeitos indicados no título causal e os titulares de direitos reais inscritos no fólio real, de modo a assegurar a permanente integridade da cadeia de titularidade de direito real na matrícula.

Assim, eventual divergência de identificação subjetiva (e objetiva) entre o título prenotado e as informações constantes da matrícula, em sede de qualificação registral, deve obstar o registro, acarretando, automaticamente, um juízo de qualificação negativo.

Evidentemente, não apenas os atos de registro em sentido estrito devem observar o princípio da continuidade, mas também os atos secundários, de averbação, na medida em que podem originar, no futuro, registro”.[3]

O título não pode ser acolhido não só pela infringência à continuidade, mas, igualmente, por carência de disponibilidade. Ainda que se admita que a propriedade transmitira-se ex tabula por sucessão mortis causa, o fato é que a executada não sucedeu seus pais in totum, mas em condomínio com seu irmão (sem falar na penhora no rosto dos autos de que se tem notícia oblíqua).

A penhora, admitida tão-somente como publicidade-notícia e sem repercussão maior do que a sua publicidade, desconsidera que a inscrição gera efeitos de afetação à execução e eficácia erga omnes. É publicidade-noticia que gera importantes efeitos de oponibilidade quando consumada. Como consectário lógico da excussão, oportuniza a alienação judicial que, como se sabe, ostenta o modo derivado de alienação (não originário). Assim, é de rigor a observância da continuidade, a fim de que não se fraudem os interesses de terceiros na eventual alienação judicial.

Vossa Excelência enfrentou o tema de modo recorrente nos últimos meses. Brevitatis causa: Processos 172548-68.2024.8.26.0100, j. 27/11/2024 (http://kollsys.org/vad); 1047430-82.2024.8.26.0100, j. 6/5/2024 (http://kollsys.org/uay), entre outros.

Penhora no rosto dos autos

Curiosamente, o exequente rogou – e obteve – o deferimento da penhora no rosto dos autos de inventário, consoante se noticia no plano de partilha e sua homologação nos autos XXXXXXX-XX.1997.8.26.0100. Não se sabe se os direitos do exequente se exercitaram efetivamente ali ou não, já que o formal de partilha jamais foi apresentado a registro. O juízo sucessório seria, de fato, o destinatário da ordem de constrição, reconhecendo-se a possibilidade de penhora no rosto dos autos do inventário mesmo após a partilha.[4]

A propósito da penhora no rosto dos autos, diz Afrânio de Carvalho:

“Depois de prenotada no protocolo a certidão, o registrador, além dos seus requisitos legais, verificará sobretudo se a penhora recai efetivamente sobre imóvel, pois a penhora de direito, a chamada penhora no rosto dos autos, não é inscritível. Se recair sobre direitos e ação, devolverá à parte a certidão inepta, cancelando de ofício a prenotação. No caso contrário, estando em ordem o documento habilitante, fará a inscrição preventiva”.[5]

De fato, o Colendo CSMSP já decidiu que “a chamada penhora no rosto dos autos não é inscritível, por se tratar de penhora de direitos não recaindo efetivamente sobre imóvel”.[6]

b) Averbação premonitória

O interessado pleiteia alternativamente a averbação premonitória da execução, nos termos do art. 828 do CPC, que reza:

“Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade”.

Novamente se impõe a observância do princípio da continuidade. A CGJSP já enfrentou o tema e decidiu que a “averbação premonitória é inviável quando os executados não possuem direitos inscritos na matrícula do imóvel”.^[7] A decisão fundou-se em precedente do mesmo respeitável órgão:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Recurso administrativo – Averbação premonitória – Titular de domínio que não figura no polo passivo da ação de execução – Ofensa ao princípio da continuidade – Recurso não provido.[8]

Vossa Excelência já se debruçou sobre o tema no Processo 1151923-13.2024.8.26.0100.[9] Portanto, também por esta via o acesso é obliterado.

Conclusões

O acesso da certidão de penhora ou do pedido de averbação-notícia de premonição executiva não se defere, ainda que haja notícia extra tabular da sucessão mortis causa. A uma porque a executada não é titular de direitos inscritos e, por outro lado – ainda que se admita a constrição pelo fato da saisine –, a executada não é titular exclusiva do bem.

Estas são as razões que impediram o atendimento do pedido do interessado.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do pleito, com nossos cumprimentos.

São Paulo, 24 de setembro de 2025.

SÉRGIO JACOMINO

Oficial Registrador.

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Notas

[1] “Ao Colendo Conselho Superior da Magistratura compete o julgamento das dúvidas suscitadas pelos Oficiais de Registros Públicos, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-Lei Complementar Estadual n. 3/1969 e do artigo 16, IV, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O procedimento de dúvida, previsto no artigo 198 e seguintes da Lei 6.015/1973, é pertinente quando o ato colimado é suscetível de registro em sentido estrito”. Não se tratando de controvérsia relativa a ato de registro em sentido estrito, mas sim de ato de averbação de penhora, não cabe a instauração de processo de dúvida. Decisão monocrática 1002764-08.2023.8.26.0269, Itapetininga, dec. de 9/2/2024, Dje 9/2/2024, Des. Francisco Loureiro. Disponível: http://kollsys.org/tt6.

[2]  Comunicado CG 164/2022, São Paulo, DJe 24/3/2022, Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível: http://kollsys.org/rfk.

[3] Processo 1106853-36.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 22/9/2025, DJe 23/9/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em: http://kollsys.org/wg2.

[4] STJ REsp 1.877.738-DF, j. 9/3/2021, DJe 11/3/2021, Rel. Min. Nancy Andrighi. Disponível em: http://kollsys.org/wgv.

[5] CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 287.

[6] Ap. Civ. 43-6/8, Botucatu, j. 23/10/2003, DJe 25/11/2003, Rel. Des. Luiz Tâmbara. Disponível em: http://kollsys.org/4gw.

[7] Processo 1004471-23.2021.8.26.0223, Guarujá, dec. de 4/12/2024, DJe 11/12/2024. Corregedor Geral de Justiça, Des. Francisco Loureiro. Disponível em: http://kollsys.org/vci.

[8] Processo 1000700-29.2017.8.26.0368, Monte Alto, dec. de 17/8/2020, DJe 20/8/2020, Corregedor Geral de Justiça, Des. Francisco Loureiro. Disponível em: http://kollsys.org/pbb.

[9] Processo 1151923-13.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 8/11/2024, DJe 14/11/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em: http://kollsys.org/v76.