Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 1059123-97.2023.8.26.0100, j. 21/6/2023, DJ: 23/6/2023, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/swp. Dúvida julgada procedente. V. embargos declaratórios: http://kollsys.org/syd

Ementa. Condomínio – vaga de garagem. Alienação de unidade (apartamento) remanescendo o outorgante proprietário de vaga de garagem não alienada. A vaga de garagem deve sempre ser de propriedade de um condômino, a menos que haja previsão expressa na convenção de condomínio.

Procedimentos preliminares

Foi nos apresentada escritura de compra e venda datada de 14/6/2022 na qual figuram como outorgantes vendedores PBA e sua mulher EGMFAe como outorgado comprador LFSC. A escritura notarial tem por objeto o imóvel constituído de Apartamento nº 34 do Edifício X, matriculado neste Registro.

O título havia sido apresentado a 7/12/2022, prenotado sob n. X, e o acesso denegado em virtude dos óbices abaixo indicados. Posteriormente, o título reingressou e foi nesta sazão protocolado sob n. Y. Em face das exigências formuladas, o interessado insurgiu-se e requereu a suscitação de dúvida, o que ora se faz nos termos do artigo 198 da Lei dos Registros Públicos.

Óbices ao registro

O acesso foi denegado em virtude do fato de que, tendo adquirido em hasta pública o imóvel da Matrícula (apartamento), foi adquirida, na mesma oportunidade, a vaga da garagem coletiva do mesmo edifício, objeto da Matrícula. Portanto, unidade autônoma e vaga de garagem foram arrematados na mesma ocasião e o título registrado nas matrículas respectivas.

Entretanto, os proprietários alienaram unicamente o apartamento – remanescendo a vaga de garagem em sua titularidade. Eis o busílis da questão. Nos termos do § 1º do art. 1.331 do CC, os “abrigos para veículos” não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

A redação da lei é notoriamente defectiva. Vejamos o texto da lei:

Art. 1.331 […]

“§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.

O dispositivo reza que o proprietário da vaga de garagem não a poderá alienar ou alugar a pessoas estranhas ao condomínio. E daí surgem alguns problemas hermenêuticos: (a) o proprietário que mantém a propriedade sob seu domínio, e não a aliena ou aluga, não se sujeitaria logicamente à vedação legal; além disso, (b) aquele que é proprietário da vaga e a mantém em seu domínio não pode ser considerado tout court “pessoa estranha ao condomínio”. Depois, (c) como pode o registrador verificar se o proprietário aluga sua vaga de garagem se o contrato locatício é essencialmente um negócio jurídico obrigacional e vincula unicamente as partes? Não seria este um típico problema interno do condomínio que, por seus órgãos próprios, deveria verificar a adequação e sujeição dos condôminos às regras estatutárias e legais? Por fim (d) esta forma heterodoxa de indisponibilidade não deveria ser interpretada restritivamente?

Entretanto, a jurisprudência tem entendido que a lei veda a permanência da vaga na titularidade daquele que aliena a unidade autônoma correspondente de modo avulso. Nesse sentido, o precedente da 1ª VRPSP, Processo 1086236-36.2017.8.26.0100:

Alienação de apartamento – outorgante proprietário de vaga de garagem, que não será alienada – aplicação do Art. 2º, §2º, da Lei 4.591/64 e do Art. 1.331, §1º, do Código Civil – a vaga de garagem deve sempre ser de propriedade de um condômino, a menos que haja previsão expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente.

Do corpo da decisão se destaca:

“A finalidade da lei é clara: preservar a segurança da vida condominial, uma vez que permitir que pessoa estranha ao condomínio utilize o espaço da garagem acarretaria claros riscos aos moradores. Para tanto, houve a limitação da disposição de vaga de garagem a pessoas não- condôminas.

O legislador, contudo, concretizou essa intenção utilizando apenas das hipóteses de alienação da vaga de garagem, por ser o caso mais comum. Mas não há dúvida de que a norma engloba, também, a alienação do apartamento de forma não vinculada à vaga de garagem.

Entender de forma diferente desrespeitaria o intuito da lei, pois o escopo, evitar a existência de vaga de garagem de pessoa não-condômina, não seria preservado. Saliente-se que, se o titular

do apartamento vende o bem, perde sua condição de condômino, pois a simples titularidade de vaga de garagem não cria esta condição a seu proprietário”¹.

Em buscas realizadas, em nome dos outorgantes vendedores P, sua mulher E. do outorgado comprador L, verificou-se que estes não são proprietários de nenhuma outra unidade autônoma do referido Edifício.

Por outro lado, a convenção condominial não contempla autorização expressa de que as vagas poderão ser alienadas/alugadas a pessoas estranhas ao condomínio. A cláusula 6ª da convenção registrada revela o seguinte: “cada condômino pode dispor, usar e gozar da unidade e propriedade privativas e exclusivas, mas de forma a não prejudicar os demais condôminos, nem o bom nome do edifício, atendida a todas as limitações gerais” (print na parte final).

Por seu turno, por requerimento datado de 21/11/2022, PBA nos revela, em breve resumo, que o imóvel matriculado (vaga de garagem) é objeto de ação reivindicatória (Processo 1131686-60.2021.8.26.0100), em trâmite perante a 17ª Vara Cível da Comarca da Capital. A ação terá sido movida contra o condomínio e o síndico; em que pese a ação de ter sido julgada procedente, acha-se em fase de recurso. Por essa razão, o proprietário se acha impedido de alienar a vaga de garagem matriculada, até que a questão seja julgada definitivamente.

Ação reivindicatória e documentos arquivados nesta Serventia

Na ação reivindicatória se discute a inexistência da vaga fisicamente delimitada de n. 87. O Condomínio, corréu na ação, prevê apenas 80 vagas, fenômeno que terá ocorrido em virtude de desleal atividade da construtora:

“Em verdade, a garagem no condomínio réu suporta apenas 80 vagas em virtude de desleal atividade da construtora, lá pelos idos dos anos 1970, ao vender empreendimento com propaganda de 97 vagas, incompatíveis com o espaço físico do estacionamento, gerando a configuração de 17 vagas de estacionamento ‘fantasmas’.

Trata-se de situação consolidada no tempo, referendada por decisão judicial proferida no feito 3679/72, que assim definiu a divisão espacial em questão por 80 vagas de estacionamento, aí não se compreendendo a citada vaga 87, a qual corresponde à unidade privativa 34. Todos os condôminos concordam com essa situação fática estabilizada há muitos anos, devendo a realidade estabelecida prevalecer em face das transcrições imobiliárias em sentido diverso” (sentença prolatada às fls. 254-255 – Processo 1131686-60.2021.8.26.0100).

Entretanto, a situação jurídica do condomínio, com suas 97 vagas de garagem, permaneceu ao longo dos anos inalterada. A decisão judicial prolatada no Processo 3.679/1972 não foi trazida a registro e não houve alteração na instituição e especificação de condomínio. Em buscas realizadas, não localizamos o processo nº 3.679/72, citado na r. sentença. O que temos como último documento arquivado no dossiê do condomínio é o requerimento datado de 16/4/1971, subscrito por H, solicitando a averbação da construção do edifício à margem da transcrição, incorporação inscrita sob n. 396, na oportunidade ratificada, e especificação e convenção de condomínio. Os extratos são reproduzidos mais adiante.

As partes exclusivas do Edifício abrangem as 97 vagas na garagem coletiva do prédio e que essas garagens possuem áreas, descrições e participações no terreno e nas partes e coisas comuns, vejamos:

[Print do item 9 – Partes Exclusivas do Memorial (Pg. 7 do PDF)]:

[Print do item 9C – EDIFÍCIO HORTENCIA DE MORAES GOMIDE – GARAGEM (Pg. 11 do PDF)]:

[Print da Convenção de Condomínio (Pag. 17 do PDF)]

Remanescem matriculadas as 97 vagas de garagem originalmente previstas na incorporação e especificação do condomínio.

Esta é a razão pela qual o acesso do título foi denegado.

São Paulo, 8 de maio de 2023.

SÉRGIO JACOMINO, Registrador.

Nota

¹ Processo 1086236-36.2017.8.26.0100, J. 30/11/2017, Dje. 6/12/2017, http://kollsys.org/kdd