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1039538-40.2015.8.26.0100 – Usucapião coletiva urbana – condomínio edilício

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Usucapião coletiva urbana – condomínio edilício – aquisição de unidades autônomas.

O Quinto Registro, por meu intermédio, manifestou-se em processo judicial de usucapião coletiva urbana em ação proposta na Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo.

Fiz a nótula técnica que se lê abaixo em respeito à determinação do R. Juízo e à guisa de colaboração, embalado pela sincera intenção de contribuir para a busca de uma solução jurídica justa e adequada ao caso concreto, que é, afinal, o que se almeja com o pleito.

Entretanto, devo confessar que nunca escondi o meu ceticismo em relação a essa figura criada no bojo do Estatuto da Cidade. Ao debruçar-me sobre o tema (não o havia enfrentado nem mesmo na modalidade extrajudicial), vi que a usucapião coletiva ainda não me encanta, nem entusiasma.

Tenho numerosos amigos urbanistas que colocavam várias fichas nessa figura de criação nitidamente cerebrina e acadêmica. Sua figuração sempre me pareceu um epifenômeno da entropia das grandes cidades brasileiras. Sua consumação nos revela a “fotografia jurídica”, feita em detalhe, da balbúrdia fundiária e urbanística da pólis. Nessa espécie de melting pot urbanístico, não se leva em conta uma tradicional advertência dos antigos romanos – duorum vel plurium in solidum dominium vel possessionem esse non potest. Isto é, “não se concebe que a mesma coisa pertença por inteiro (in solidum), a uma pluralidade de pessoas”, como já nos traduziam Alexandre Correia e Gaetano Sciascia na sua clássica obra. Seguem os autores: o condomínio é mater rixarum. Isso é conhecido há séculos: nemo invitus compellitur ad communionem, i. e, “ninguém pode ser constrangido a permanecer em comunhão contra sua vontade. A faculdade de exigir a divisão pode ser limitada só temporariamente” [1].

Não se regulariza com a mera cristalização de situações jurídicas (e urbanísticas) que são, frequentemente, outras formas de legitimar situações de precarização dos direitos sobre a coisa (notem que busco fugir do tormentoso vocábulo propriedade…).

Ainda assim, suspendi o juízo ao longo dos últimos anos. Jamais me atrevi a condenar essa figura, embora não me parecesse uma verdadeira solução para os problemas que saltam aos olhos de todos. Era preciso esperar ainda para confirmar a minha impressão original.

Já se vão duas décadas desde o advento da Lei 12.257/2001. As experiências de usucapião coletiva são escassas e na esmagadora maioria dos casos muito frustrantes. Não há a notícia de uma ação judicial que tenha sido julgada procedente. E se as há, seria muito instrutivo saber como se desenvolveu a tal “ocupação formal” cristalizada numa espécie de condomínio especial indivisível em que não se admite a sua extinção” (§ 4o do art. 10 do Estatuto da Cidade).

Seja como for, a usucapião coletiva está aí e fundamenta muitos pedidos judiciais e mesmo extrajudiciais. Os juristas são diuturnamente convocados a dar soluções adequadas aos graves problemas sociais e habitacionais que despontam nesta sociedade brasileira complexa e multifacetada.

Espero contribuir com o debate.

SJ, Flavo Domus, 12/9.

Notas da introdução

[1] CORREIA. Alexandre. SCIASCIA, Gaetano. Manual de Direito Romano. Rio de Janeiro: Livros Cadernos, [1977?] p. 128.

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Written by Iacominvs

12 de setembro de 2021 at 7:47 PM