Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Usucapião coletiva urbana – condomínio edilício – aquisição de unidades autônomas.

O Quinto Registro, por meu intermédio, manifestou-se em processo judicial de usucapião coletiva urbana em ação proposta na Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo.

Fiz a nótula técnica que se lê abaixo em respeito à determinação do R. Juízo e à guisa de colaboração, embalado pela sincera intenção de contribuir para a busca de uma solução jurídica justa e adequada ao caso concreto, que é, afinal, o que se almeja com o pleito.

Entretanto, devo confessar que nunca escondi o meu ceticismo em relação a essa figura criada no bojo do Estatuto da Cidade. Ao debruçar-me sobre o tema (não o havia enfrentado nem mesmo na modalidade extrajudicial), vi que a usucapião coletiva ainda não me encanta, nem entusiasma.

Tenho numerosos amigos urbanistas que colocavam várias fichas nessa figura de criação nitidamente cerebrina e acadêmica. Sua figuração sempre me pareceu um epifenômeno da entropia das grandes cidades brasileiras. Sua consumação nos revela a “fotografia jurídica”, feita em detalhe, da balbúrdia fundiária e urbanística da pólis. Nessa espécie de melting pot urbanístico, não se leva em conta uma tradicional advertência dos antigos romanos – duorum vel plurium in solidum dominium vel possessionem esse non potest. Isto é, “não se concebe que a mesma coisa pertença por inteiro (in solidum), a uma pluralidade de pessoas”, como já nos traduziam Alexandre Correia e Gaetano Sciascia na sua clássica obra. Seguem os autores: o condomínio é mater rixarum. Isso é conhecido há séculos: nemo invitus compellitur ad communionem, i. e, “ninguém pode ser constrangido a permanecer em comunhão contra sua vontade. A faculdade de exigir a divisão pode ser limitada só temporariamente” ^[1].

Não se regulariza com a mera cristalização de situações jurídicas (e urbanísticas) que são, frequentemente, outras formas de legitimar situações de precarização dos direitos sobre a coisa (notem que busco fugir do tormentoso vocábulo propriedade…).

Ainda assim, suspendi o juízo ao longo dos últimos anos. Jamais me atrevi a condenar essa figura, embora não me parecesse uma verdadeira solução para os problemas que saltam aos olhos de todos. Era preciso esperar ainda para confirmar a minha impressão original.

Já se vão duas décadas desde o advento da Lei 12.257/2001. As experiências de usucapião coletiva são escassas e na esmagadora maioria dos casos muito frustrantes. Não há a notícia de uma ação judicial que tenha sido julgada procedente. E se as há, seria muito instrutivo saber como se desenvolveu a tal “ocupação formal” cristalizada numa espécie de condomínio especial indivisível em que não se admite a sua extinção” (§ 4^o do art. 10 do Estatuto da Cidade).

Seja como for, a usucapião coletiva está aí e fundamenta muitos pedidos judiciais e mesmo extrajudiciais. Os juristas são diuturnamente convocados a dar soluções adequadas aos graves problemas sociais e habitacionais que despontam nesta sociedade brasileira complexa e multifacetada.

Espero contribuir com o debate.

SJ, Flavo Domus, 12/9.

Notas da introdução

[1] CORREIA. Alexandre. SCIASCIA, Gaetano. Manual de Direito Romano. Rio de Janeiro: Livros Cadernos, [1977?] p. 128.

Afinal, o que se usucape? Qual a modalidade?

O tema posto em debate nestes autos apresenta-se confuso. Cinjo-me a prestar a Vossa Excelência informações muito estritas acerca da questão de fundo – usucapião coletiva que tem por objeto imóvel transcrito nesta Serventia. Permito-me, com a máxima vênia de Vossa Excelência e das partes, lançar algumas questões preliminares à guisa de esclarecer os limites da pretensão deduzida perante esse R. Juízo e favorecer a compreensão da lide e, quiçá, dar uma pequena contribuição para a solução.

Para compreender perfeitamente o que se pretende neste processo, fiz os destaques dos principais elementos para fundamentar a nossa manifestação:

A petição inicial inaugura este processo declarando que os autores possuem imóveis situados na Rua Bento Freitas, 249, há mais de cinco anos de forma mansa, pacífica e ininterrupta. Dito imóvel acha-se transcrito neste Ofício Predial sob número  18.675, em 7/7/1942 (fls. 201 et seq.).

Às fls. 6 da inicial, os requerentes fundamentam o seu pedido no art. 10 da Lei 10.257/2011 (redação posteriormente alterada pela Lei 13.365/2017), indicando querer submeter o pleito às regras da modalidade coletiva de usucapião, reiterando o pedido às fls. 7

Como ainda surgissem dúvidas no curso do processo, uma vez mais as partes declaram, em atenção ao R. despacho de fls. 239, que “a espécie de usucapião pretendida é a USUCAPIÃO COLETIVO” (sic, fls. 566). Às fls. 618 dos autos, os autores declaram que a ação é “de usucapião coletivo especial, na qual as Autoras pretendem usucapir unidades de apartamentos de um prédio que está inteiramente ocupado por famílias de baixa renda há mais de sete (7) anos”.

Mais à frente, os autores declaram o prédio “foi erguido de forma clandestina” (fls. 626) e que este Registro Predial “não vislumbra com clareza os confrontantes do imóvel, tendo em vista que no registro notarial [sic] consta [sic] apenas assentos de um terreno”. Posteriormente, atendendo R. determinação de fls. 633 indicou como confrontantes do imóvel as unidades autônomas do edifício (fls. 635 et seq.).

O ilustre e culto colega do 8º Registro de Imóveis indicou a existência de salões situados no térreo do edifício, alertando o R. Juízo que a eventual “procedência da usucapião nos termos em que postulado poderá aquinhoar aos Requerentes áreas além das que detém, efetivamente, a posse” (fls. 660).

Mais adiante os autores indicam no item 3 (fls. 667) que a pretensão é usucapir as unidades autônomas ocupadas, noticiando a existência de compossuidores e que não é possível “a identificação da área ocupada (o imóvel para todos os efeitos é irregular – legalmente não existe)”. Pleiteia-se a atribuição, pelo R. Juízo, de fração ideal de terreno a cada possuidor, “salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos estabelecendo frações ideais diferenciadas, o que deve ocorrer no presente caso” (fls. 774).

Nota técnica do registrador

Cinjo-me exclusivamente ao escopo da determinação de Vossa Excelência: “possibilidade de abertura de matrícula com base nos elementos já constantes nos autos” na modalidade coletiva de usucapião (fls. 820).

Na fase em que se encontra o processo, salvo melhor juízo, não há como se abrir matrícula como pleiteado pelos interessados. Isso porque não estamos diante de uma típica usucapião coletiva, consoante o art. 10 da Lei 10.257/2001. E por algumas boas razões.

Em primeiro lugar, à época da propositura da ação (2015), a redação do artigo 10 do Estatuto da Cidade já enunciava os limites de pretensões que-tais: “áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor” (g. n).

É certo que em 2017 a Lei 13.465, de 11 de julho, alteraria a redação e colheria este pleito em andamento. Todavia, ainda se alude, no artigo alterado, a “núcleos urbanos informais” e a “igual fração ideal de terreno a cada possuidor”, nascendo, daí, um condomínio especial indiviso (parágrafos do art. 10 do EC).

Ainda temos um problema adicional: diz a lei que área total a ser usucapida coletivamente deverá ser inferior à multiplicação do número de possuidores por duzentos e cinquenta metros quadrados. Sabemos, por notícias nos autos, de unidades (apartamentos e salões com numeração própria, mas integrantes do edifício) cujos possuidores (ou titulares de direitos reais) não integraram a lide. Computadas as frações ideais não se sabe se o pleito se legitimaria nessas condições. Como aferir se não há perícia e elementos objetivos?

Todavia, uma exegese benéfica da lei poderia apontar para uma solução criativa: que se decotassem as áreas que não são objeto da usucapião e se estabelecesse uma projeção de áreas comuns, resguardando os compossuidores e demais titulares de domínio. Para isso seria necessária a elaboração de um quadro de áreas, de um memorial descritivo, de especificação de cada unidade autônoma etc. Somente assim poder-se-ia buscar uma exegese ampliada da expressão “núcleos urbanos informais”.

Entretanto, quer nos parecer, Excelência, que a modalidade de usucapião coletiva se destinaria a outras situações fáticas: áreas de ocupação informal em que os autores adquirem, por tal modalidade, uma área total ocupada que será então dividida pelo número de compossuidores nos limites legais.

Diz FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS que a usucapião coletiva deve levar em consideração um todo indivisível. Nesse caso, o “juiz deverá atribuir igual fração ideal no terreno a cada possuidor ou homologar a divisão das frações diferenciadas, desde que os condôminos tenham assim decidido”[1].

Em suma: a modalidade pressupõe um corpus indiviso sobre o qual os usucapientes adquirem frações ideais e as mantêm num regime de “condomínio especial indivisível” (§ 4º do art. 20 do EC).

As dificuldades inerentes a essa modalidade e “a complexidade e custos de engenharia da usucapião coletiva constituem fatores de franco desestímulo dessa modalidade, raramente adotada no foro da Capital de São Paulo, a ponto de condenada ao desaparecimento, em razão do desuso”, registrou HENRIQUE FERRAZ CORRÊA DE MELLO, em sua obra[2].

Usucapião de unidades autônomas

Compulsando o processo, notamos que os autores pretendem usucapir, na verdade, unidades autônomas destacadas e individualizadas. Os autores aludem a “apartamentos”. Isso se torna claro com a discriminação das confrontações dos ditos apartamentos (fls. 635/637).

Sendo assim, o foco muda completamente. Admitida que seja a postulação de litisconsórcio ativo plúrimo, vamos enfrentar alguns problemas de permeio.

Os autores indicam que o objeto da ação é uma construção clandestina (fls. 626) e que este Registro Predial “não vislumbra com clareza os confrontantes do imóvel” e que nesta Serventia constaria “apenas assentos de um terreno”. Dizem, ainda, que o imóvel “legalmente não existe”.

Um edifício no centro de São Paulo, erigido há várias décadas, será tudo, menos “clandestino”. Além disso, as informações prestadas pela Serventia (fls. 22 et seq.) indicam um imóvel descrito e caraterizado na certidão da transcrição 18.675. As plantas da prefeitura (fls.212) identificam várias entradas pela Rua Bento Freitas (n. 241, 249, 255 e 263) e outra entrada pela Rua Marquês de Itu (n. 111). Por fim, numa radicalização do argumento, um imóvel que “não existe” não pode ser usucapido.

Certamente haverá nos registros da municipalidade de São Paulo ao menos uma planta do edifício, o que permitiria a perfeita delimitação seja das unidades, seja da fração ideal que cada uma delas projetaria no terreno e nas coisas de uso comum, já que não se pode usucapir apenas o acessório (unidade) sem a correspondente fração ideal do terreno, seu lastro natural e necessário.

Hesitou a jurisprudência sobre a possibilidade de se usucapir unidade autônoma sem a correspondente instituição e especificação do condomínio^[3].

Todavia, a partir de um importante precedente do CSMSP, admitiu-se a usucapião de unidade autônoma em condomínio irregular, afastando-se o argumento de que o registro de incorporações, instituições e convenções de condomínio seria decorrência de expressa determinação legal de modo que, sem o seu cumprimento, as unidades autônomas não teriam acesso ao fólio real. Prestigiou-se, em vez disso, a tese de que a caracterização da usucapião, como modo originário de aquisição do domínio, faz com que “o ingresso na tábua registral, excepcionalmente, não se prenda a liames com o passado”[4].

A usucapião é um instrumento poderoso para a regularização fundiária e a multiplicação de suas várias modalidades apontam para uma verdadeira necessidade social. Assim, houve uma sucessão de atos normativos que foram baixados pelo Conselho Nacional de Justiça que, à guisa de estabelecer regras para a sua consumação pela via extrajudicial, tocou no ponto aqui debatido.

Dá-se por perfeitamente possível a usucapião de unidades autônomas em condomínios irregulares sem a prévia regularização do plexo condominial previsto na Lei 4.591/194 e art. 1.332 do CC. Vejamos as disposições do Provimento CNJ 65/2017:

Art. 7º Na hipótese de a unidade usucapienda localizar-se em condomínio edilício constituído de fato, ou seja, sem o respectivo registro do ato de incorporação ou sem a devida averbação de construção, será exigida a anuência de todos os titulares de direito constantes da matrícula.

Art. 20 […]

§ 4º Tratando-se de usucapião de unidade autônoma localizada em condomínio edilício objeto de incorporação, mas ainda não instituído ou sem a devida averbação de construção, a matrícula será aberta para a respectiva fração ideal, mencionando-se a unidade a que se refere.

A melhor doutrina não discrepa. Embora tratasse da usucapião extrajudicial, o colega registrador MARCELO DE REZENDE CAMPOS MARINHO COUTO registrou com costumeira precisão e clareza:

“Assim nada impede, nessas situações de condomínio edilício de fato, de se reconhecer a propriedade já sob o regime edilício, utilizando como fração ideal, o número total de unidades autônomas existentes. Desse modo, se houver 165 unidades, a fração ideal seria de 1/165 avos; se forem 577 unidades, a fração ideal seria 1/577 avos; e se fossem 20 unidades, a fração ideal seria 1/20 avos.

Obter a informação relativa ao total de unidades não é difícil, dentro de um procedimento extrajudicial de usucapião. Um documento da Prefeitura, noticiando a quantidade de unidades cadastradas, ou a planta de toda a edificação, ou ainda a declaração do ‘síndico’ informal, colhida pelo notário, em ata notarial, ou pelo registrador, em diligência, trariam elementos que possibilitariam a abertura da matrícula.

Por certo que o usucapiente deverá apresentar a planta do lote [sobre o qual erigido o edifício] de modo que se possa saber sobre qual área a unidade autônoma está edificada”^[5].

A partir dessas lições e das diretrizes baixadas pelo CNJ, podemos arriscar uma opinião técnica para o registro da usucapião em tela:

1. É preciso delimitar, em primeiro lugar, qual o corpo físico sobre o qual se assenta o edifício cujas unidades autônomas serão usucapidas. Somente a descrição do imóvel, com a sua especialização, tornará possível a definição da fração ideal corresponde a cada unidade. Note-se que a Transcrição 18.675, deste Registro, não traz a área do terreno, embora este pareça regular. Nem há averbação da edificação.
2. Deverão ser apresentados elementos que permitam a identificação, localização e especificação de cada unidade usucapida, como a planta da construção (que haverá de estar na municipalidade por presunção de regularidade da construção e cadastro^[6]). A partir desses elementos poder-se-á calcular a fração ideal que corresponderia a cada unidade usucapida no terreno e, se possível, nas coisas de uso comum^[7].

Regularização fundiária e considerações finais

A regularização fundiária deve se constituir num fator de ordenamento das cidades. Não é producente consentir que os instrumentos jurídicos, criados por tantas leis, se prestem à precarização da propriedade urbana, degradando a qualidade de vida dos cidadãos das grandes cidades.

Regularizar a situação dominial das unidades autônomas é importante. Entretanto, melhor ainda seria se, a latere do reconhecimento de domínio, o Estado, por seus técnicos – engenheiros, procuradores etc. –, elaborasse um quadro de áreas e especificasse em memoriais descritivos as áreas comuns e privativas do edifício. A r. sentença judicial que reconhecesse o domínio sobre as unidades constituiria o condomínio edilício, dando organicidade e ordenação ao núcleo habitacional^[8].

Visto o problema a partir desta perspectiva, uma solução possível seria enquadrar a pretensão dos autores sob a epígrafe geral de “regularização fundiária” em que a usucapião é um dos seus instrumentos jurídicos (letra “j”, inc. V, do art. 4º do Estatuto da Cidade c.c. inc. II do art. 15 da Lei 13.465/2017).

O edifício está implantado no coração da cidade. Emitido um ato administrativo municipal de regularização do núcleo urbano, tal ato “produzirá efeito de instituição e especificação de condomínio, quando for o caso, regido pelas disposições legais específicas, hipótese em que fica facultada aos condôminos a aprovação de convenção condominial” (art. 48 da Lei 13.465/2017).

O mesmo MARCELO COUTO defende essa solução^[9]. Identificadas situações análogas como as tratadas nesta ação, sugere a possibilidade concreta de se instituir o condomínio edilício por meio da usucapião. O autor entende que a instituição do condomínio modifica o estatuto jurídico da propriedade, “de modo que as regras aplicáveis àquele direito real serão as inerentes à propriedade edilícia, e não às relativas à propriedade geral”, convocando os requisitos do art. 1.332 do CC. “Pode parecer difícil assimilar essa ideia”, diz ele, especialmente levando-se em consideração a apuração da fração ideal que a unidade representaria sobre o terreno – fator que não é tão relevante assim no caso concreto.

Esta modalidade é certamente mais complexa, mas apresenta benefícios duradouros além de adequada segurança jurídica da comunidade condominial.

Vossa Excelência haverá de sopesar cada um dos elementos aqui apresentados à guisa de colaboração e por expressa determinação do R. Juízo.

São Paulo, 10 de setembro de 2020.

SÉRGIO JACOMINO

Registrador.

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Notas

[1] SANTOS. Flauzilino Araújo dos. Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis. São Paulo: Mirante, 2012, p. 90, item “j”.

[2] MELLO. Henrique Ferraz Corrêa de. Usucapião extrajudicial, 2ª ed. São Paulo: YU editora, 2018, 151.

[3] Ad exemplum: 1VRPSP Processo 583.00.2009.163901-5, j. 28/7/2009, Dje 31/8/2009, Dra. Maria Isabel Romero Rodrigues Henriques. Acesso: http://kollsys.org/cgt. Já se decretou a extinção do pedido em razão de o imóvel usucapiendo integrar prédio de apartamentos cuja especificação de condomínio não existe “em razão da impossibilidade jurídica do pedido”. 1VRPSP Processo 0098238-84.2005.8.26.0000, j. 000.05.098238-9, j. 16/3/2011, Dje 24/3/2011, Dra. Maria Isabel Romero Rodrigues Henriques. Acesso: http://kollsys.org/dzn.

[4] Ap. Civ. 1.241-6/9, São Caetano do Sul, j. 13/4/2010, Dje 15/6/2010, rel. des. Munhoz Soares. Acesso: http://kollsys.org/day

[5] COUTO. Marcelo de Rezende Campos Marinho. Usucapião Extrajudicial. 4ª. edição. São Paulo: Juspodivm, 2021, p. 375, item 5.17.2

[6] Na cidade de São Paulo, por força do art. 2º da Lei Municipal 10.819, de 28/12/1989 a inscrição dos imóveis no Cadastro Imobiliário Fiscal é obrigatória: “Art. 2º Todos os imóveis, construídos ou não, situados na zona urbana do Município, inclusive os que gozem de imunidade ou isenção, devem ser inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal”.

[7] Calha a aplicação do art. 225 da LRP que obriga a que juízes determinem indicar nos autos judiciais, “com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis”.

[8] O mesmo FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS sustenta essa solução jurídica na obra citada na nota 1, supra.

[9] Op. Cit. nota 5, p. 377.