Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Protocolo 209.275.
Interessado: C. E. S. A.
Processo: 583.00.2008.147809-3 – Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo

V. Processo 583.00.2008.147809-3, j. 18/6/2008, Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão.

Penhora – averbação. Condomínio. Obrigações propter rem. Compromisso de compra e venda – direito real de aquisição.

Penhora de totalidade do imóvel. Executado que detém fração ideal de direitos reais de aquisição – compromisso de compra e venda. Não é possível a penhora do imóvel quando o executado é titular de fração ideal de direitos reais de aquisição (compromisso de compra e venda).Ao Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito Corregedor-Permanente dos Registros Prediais de São Paulo, Capital.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, no uso de suas atribuições legais e atendendo expresso requerimento do C. E. S. A., nos termos do artigo 198 da Lei 6.015/73, vem representar o título a Vossa Excelência, indeferido o registro pelos motivos e fundamentos a seguir expostos.

Tramitação do título

Em 23 de janeiro de 2008, foi apresentada a certidão expedida pela Nona Vara Cível da Capital de São Paulo, extraída do Processo 583.00.2001.100015-9, Procedimento Sumário de cobrança de obrigações condominiais, em que são partes o C. E. S. A. e M. C. M.

A referida certidão foi prenotada sob número de ordem 208.480 no Livro Protocolo e posta em devolução pelos seguintes motivos:

“Consoante R.3 da Matrícula n. 31.077, a proprietária I. D. P. D. E. D. S. P., comprometeu-se a vender o imóvel objeto da aludida Matrícula a: 1) R. M., solteiro; e 2) M. C. M., solteira. Desta forma, R. M. e M. C. M., são titulares tão-somente dos direitos e obrigações decorrentes do compromisso constante no R. 3 da referida Matrícula. Contudo, na R. Certidão judicial apresentada consta que a penhora recairá sobre a integralidade do imóvel, em que é executada M. C. M.”.

“Em face ao exposto acima, a constrição judicial determinada nos autos do processo n.º 583.00.2001.100015-9/000000-000 – Ordem n.º 1786/2001, deverá recair sobre a parte ideal de 50% dos direitos e obrigações decorrentes do compromisso registrado sob n. 3 na Matrícula n.º 31.077, cabente a M. C. M., e não sobre a totalidade do imóvel, como constou”.

Posteriormente, em 21 de fevereiro de 2008, o título reingressou no Ofício Predial, tendo sido prenotado sob número de 209.275, tendo sido mantida a recusa da prática do ato perseguido.
Não se conformando com a exigência formulada por esse Registro, o interessado reapresentou o título e apresentou requerimento para suscitação de dúvida.

Em vista da recente alteração do art. 659, § 4º do CPC (Lei 11.382, de 2006), o procedimento se estrutura como representação (procedimento administrativo comum), nos termos do art. 246 do Código Judiciário do estado de São Paulo, mantida a prenotação em face da tutela dos direitos dos interessados.

Fundamentos jurídicos para denegação do registro

a) Obrigação solidária

O interessado sustenta a viabilidade da inscrição com base no entendimento de que as despesas condominiais ostentam a natureza jurídica de obrigações propter rem. Por essa razão, tal obrigação vincularia quem quer que ostentasse a condição atual de proprietário ou de titular de direitos reais sobre o imóvel.

Por outro lado – argumenta o interessado -, a dívida decorrente de contribuições condominiais é indivisível, apresenta a nota característica de uma obrigação solidária. Tratando-se de solidariedade passiva, o débito pode ser exigido, total ou parcialmente, de apenas um ou de alguns dos diversos devedores. O litisconsórcio, portanto, é facultativo e não necessário (art. 46, I, CPC).

Em suma, o Condomínio sustenta o acesso do título sem maiores empecilhos.

Concordamos com todas as assertivas lançadas pelo C. E. S. A., por sua ilustre advogada, Dra. S. M. B. Contudo, é preciso distinguir os vários aspectos que o problema apresenta do ponto de vista registral. Vejamos.

Uma coisa é o direito obrigacional do qual decorre o regime de solidariedade passiva. Outra, muito distinta, é a responsabilidade patrimonial executiva que dita obrigação pode vir a acarretar. A demanda pode ser intentada contra qualquer dos devedores solidários; porém, cada qual responderá exclusivamente com o seu patrimônio pessoal (art. 391 do Código civil de 2002).

No caso concreto, a demanda foi intentada contra um dos compromissários-compradores. Poderia sê-lo contra todos eles; não o foi e uma das conseqüências daí decorrentes é a impossibilidade de afetação dos direitos patrimoniais de terceiros alheios à execução. O terceiro não integrou a lide e não pode, por isso mesmo, experimentar qualquer de suas conseqüências (art. 472 do CPC).

b) Obrigações prompter rem

O argumento desenvolvido pelo interessado culmina com a conclusão da registrabilidade do título em virtude da qualidade da obrigação (obrigação real, propter rem) cuja característica singular seria a sua ambulatoriedade – “a dívida permanece com o imóvel”, na dicção do interessado.

A obrigação real vem assim definida pela doutrina:

“é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade, que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito”. (RODRIGUES, Silvio. Direito civil – parte geral das obrigações. São Paulo: Saraiva, 28ª ed., 2000, p. 99).

Assinala MANUEL HENRIQUE MESQUITA que

“estas obrigações se encontram enxertadas, incluídas ou incrustadas no conteúdo de um ius in re, de cujo estatuto promanam”. (Obrigações reais e ónus reais. Coimbra: Almedina, 1990, p. 102)

Assim, o registro de penhora de um bem ou direito que se não ache no domínio ou na titularidade do executado, e que deva ser deferido tão-só pelo fato de a obrigação inadimplida ostentar o caráter de propter rem, a outra conclusão não pode levar: seria a coisa e não a relação com a coisa que estaria importando determinantemente. É a res que estaria diretamente respondendo pela obrigação condominial independentemente da titularidade real e da posição do executado no processo.

Vejamos melhor. Nos ônus reais (assim como nas obrigações reais) o devedor das prestações é a pessoa que ostenta necessariamente a titularidade do direito real. Transmitido que seja o direito, o adquirente sub-roga-se nas obrigações, nas prestações. Especificamente no caso do ônus real, se for transmitido o direito, a res sobre a qual o direito incide continua a responder pelas prestações vencidas. Mas com um pequeno e decisivo detalhe: a coisa deve se achar no patrimônio do executado.

Voltemos ao caso concreto.

Aparentemente a situação jurídica do imóvel da matrícula 31.077 deve ter-se alterado. Eventualmente a executada poderia estar vinculada à dita prestação em decorrência de sua peculiar posição jurídica – compromissária-compradora de fração ideal correspondente a tão-somente 50% do imóvel. Ainda, em virtude de contrato não conhecido do Registro, poderia estar exercendo integralmente a posse sobre dito imóvel. Essas são conjecturas que se formam pelas declarações da ilustre advogada: “se for transferido [o imóvel] e ainda houver dívida, o novo proprietário deverá responder pela dívida, independentemente se era proprietário do bem na época da dívida cobrada”.

A hipótese de extensão da obrigação a mero possuidor é reconhecida, como no-la admitem SÍLVIO RODRIGUES, SERPA LOPES e VENOSA (op. cit, p. 102, Curso, 3ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1961, item 21, passim e Direito Civil: direitos reais, Vol. 5, 3ª ed. São Paulo: Atlas, 2003, p.29, respectivamente). Mas a garantir essa obrigação nascente da relação jurídica de mero possuidor ou detentor da coisa está o patrimônio do devedor. Nesse caso, o bem constrito não integra dito acervo como direito real de propriedade ou direito real de aquisição. A executada não é a proprietária plena do imóvel; tampouco exerce a titularidade integral do direito real de aquisição (compromisso de compra e venda já devidamente registrado).

Enfim, poderão ser penhorados os bens e direitos do patrimônio da executada, mas tão-somente os seus bens e direitos e nada mais. A penhora da totalidade do imóvel ou dos direitos de aquisição não poderá se concretizar por alcançar terceiro que é totalmente alheio à relação processual.

Um último argumento. Admitindo-se que a adjudicação (ou qualquer modalidade de expropriação judicial dos direitos) não seja forma originária de aquisição – pressupondo, logicamente, a existência de um transmitente titulado -, a penhora, compreendida entre os atos preliminares e preparatórios da excussão, afetação executiva e alienação forçada, não poderá ser registrada.

Em suma: a obligatio propter rem dimana diretamente do estatuto dos direitos reais e somente quem ostente a sua titularidade responde, com o próprio bem, às obrigações dessa natureza.

Jurisprudência

A jurisprudência não discrepa. Acenando com o princípio de continuidade, o registro de penhora, nesses casos, não se admite:

“Em ação de execução de despesas condominiais (omissis) foram penhorados os direitos que os executados detêm sobre o apartamento (omissis), decorrentes de contrato de compromisso de compra e venda que não se encontra registrado no Registro Imobiliário”.

“O prévio registro do contrato de compromisso de compra e venda é requisito para o registro da penhora”. “Isto porque no registro imobiliário prevalece o princípio da continuidade”

“Tanto a penhora dos direitos decorrentes de contrato de compromisso de compra e venda como o registro da constrição assim efetuada são plenamente possíveis, mas, como anteriormente exposto, para o registro da penhora é necessário que o contrato de compromisso de compra e venda já esteja registrado, em razão do princípio da continuidade”. (Ap. Civ. 294-6/2, São Paulo, DOE de 31/3/2005, São Paulo, Rel. Des. JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE).

No mesmo sentido: Ap. Civ. 248-6/3, DOE de 20/4/2005, São Paulo, Rel. Des. JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE.

c) Penhora de direitos

Finalmente, a penhora incidiu sobre “a integralidade do apartamento n. 164”, conforme consta da certidão, que ainda reporta que “através do Auto lavrado em 18/7/2003 (fls. 115) foi penhorado o imóvel abaixo descrito”; e segue a descrição do imóvel da Matrícula 31.077.

Ocorre que a executada é titular de direito real de aquisição decorrente do compromisso de compra e venda registrada sob número 3 na Matrícula referida. A executada não figura no registro como proprietária do apartamento 164 do Edifício Sul Americano.

Por essa razão, a penhora deveria ser dos direitos, não do imóvel. Ajunte-se: direitos de que é titular, não a totalidade.

Em suma, Excelência, o registro (ou averbação) da penhora não se fez pelos motivos acima enumerados.

Averbação ou registro?

Por fim, grassa enorme controvérsia na doutrina acerca do ato a ser praticado no Registro de Imóveis no caso de penhora – registro ou averbação?

A partir do advento da Lei 11.382, de 2006, o art. 659, § 4º do CPC passou a vigorar com a seguinte redação:

“A penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, cabendo ao exeqüente, sem prejuízo da imediata intimação do executado (art. 652, § 4º), providenciar, para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, a respectiva averbação no ofício imobiliário, mediante a apresentação de certidão de inteiro teor do ato, independentemente de mandado judicial”. (grifo nosso).

Decidindo a controvérsia, o C. Conselho Superior da Magistratura firmou orientação para os casos que-tais na Ap. Civ. 765-6/2, São Paulo, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas:

“Penhora – certidão – averbação – possibilidade. Lei n. 11.382/2006”

“Ementa: Registro de Imóveis. Processo de dúvida. Certidão de penhora de bem imóvel. Título sujeito a registro nos termos da Lei n. 6.015/1973 (art. 167, I, n. 5) que, com a entrada em vigor da Lei n. 11.382/2006, modificadora do Código de Processo Civil (art. 659, § 4º), passou a comportar averbação. Dissenso que deixou de se referir a registro em sentido estrito. Competência da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça. Recurso não conhecido”.

Ainda recentemente a Eg. Corregedoria-Geral da Justiça firmou o mesmo entendimento no âmbito de suas atribuições na Ap. Civ. 849-6/6, São José dos Campos, com decisão do Des. Ruy Pereira Camilo:

“Penhora – averbação – dúvida – competência recursal”

“Ementa não-oficial: Nos termos do parágrafo 4º. do art. 659 do CPC a penhora ingressa no Registro Predial por meio de ato de averbação. O procedimento de dúvida está reservado às hipóteses em que a dissensão envolve ato de registro em sentido estrito. Competência para julgamento do recurso é da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo”.

Do corpo da referida decisão se extrai:

“Com efeito, a este [Conselho Superior da Magistratura] compete o julgamento dos processos de dúvida dos serventuários dos registros públicos, na forma do art. 64, VI, do Decreto-Lei Complementar Estadual nº 3/69 e do art. 186, I, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O procedimento de dúvida, por sua vez, à luz das normas dos artigos 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973, está reservado às hipóteses em que a dissensão envolve ato de registro em sentido estrito. Na espécie, o pleito do recorrente, consistente na reforma da decisão que indeferiu acesso ao registro imobiliário de certidão de penhora, não envolve dissenso sobre registro em sentido estrito. Ao contrário, o ato de escrituração em tela, indeferido pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, diz respeito a averbação, nos termos do artigo 659,§ 4º, do Código de Processo Civil, com a redação dada pela Lei 11.382/2006, que entrou em vigor a partir de 21.01.2007”.

“Na medida em que o título em tela só foi reapresentado e novamente prenotado (…) quando já estava em vigor a lei 11.382/2006, o eventual ingresso no fólio real da certidão apresentada pelo interessado apenas seria admissível mediante ato de averbação e não mais por registro. Dessa forma, não estando incluída matéria averbatória na competência do Colendo Conselho Superior da Magistratura, como expressamente reiterado em inúmeras decisões (cf. Ap. Cíveis números 8.720-0; 7.208-0; 6.947-0, 6.757-0; 6.826-0; 6.886-0; 19.465-0/5;19.900-0/1; 24.858-0/0; 26.853-0/2; 27.773-0/4; e 39.587-0/8, entre muitas outras), inviável o julgamento do recurso por esse órgão superior administrativo. Ressalve-se, porém, que se deve ter como viável o conhecimento da apelação interposta como recurso administrativo, na forma do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, cujo processamento e julgamento é de atribuição da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça. Assim, inclusive, tem ficado assentado em casos semelhantes.”

Devolvo a qualificação do título a Vossa Excelência com os cumprimentos deste Registrador Imobiliário.

São Paulo, 20 de março de 2008

SÉRGIO JACOMINO,
Quinto Oficial Registrador.