Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo: 583.00.2008.216911-2 – Ofício 3002/2008 – protocolo 214.086

Interessado: P. R. B. et alii.

Ementa: Continuidade. Registro cancelado – efeitos do cancelamento.

A observância do princípio de continuidade é de rigor. Não se admite a registro título pelo qual o tradens transfere mais direitos do que titulariza – Nemo plus iuris transferre potest, quam ipse haberet.Um registro cancelado atinge reflexamente o título que lhe deu causa se este foi objeto da lide – res in iudicium deduct.

• Em 8.1.2010: “Ante a inércia dos suscitados para a retirada dos documentos desentranhados, cientifique-se o 5 Registro de Imóveis e arquive-se [sic] os autos”. SP. 8.1.2010, Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão. Ciência do 5SRISP em 3.3.2010.

AO EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS DA CAPITAL DE SÃO PAULO.

Ofício 3002/2008 – protocolo 214.086
Interessado: P. R. B. et alii.

Ementa: Continuidade. Registro cancelado – efeitos do cancelamento.

A observância do princípio de continuidade é de rigor. Não se admite a registro título pelo qual o tradens transfere mais direitos do que titulariza – Nemo plus iuris transferre potest, quam ipse haberet.Um registro cancelado atinge reflexamente o título que lhe deu causa se este foi objeto da lide – res in iudicium deduct.a

SÉRGIO JACOMINO, Quinto Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, no uso de suas atribuições legais e atendendo requerimento dos interessados, nos termos do art. 198 da Lei 6.015, de 1973, vem suscitar dúvida, pelas razões e motivos seguintes.

P. R. B., L. F. B. e Espólio de W. B. F., por seu representante, apresentaram a registro a escritura pública lavrada no 25º Tabelião de São Paulo aos 20 de abril de 1999 (livro 1208, fls. 325).

O título, prenotado sob número de ordem 214.086, teve seu acesso denegado pelas razões que abaixo serão expostas. O requerimento de registro consignava o pedido alternativo de suscitação de dúvida para o caso de obstância de acesso.

O título não merece o ingresso na matrícula pelas seguintes razões de Direito.

Razões de negação de registro

a) princípio de continuidade

Os interessados pretendem o acesso da escritura de compra e venda pela qual D. S. B. transmite, a título de compra e venda, o imóvel objeto da Matrícula 49.157.

Ocorre que o alienante não titulariza o domínio pleno do imóvel. D. S. B. é tão somente titular dos direitos de compromissário-comprador do referido imóvel, por força da cessão registrada sob número 9 na referida Matrícula 49.157.

De fato, ninguém pode transferir um direito maior ou melhor do que aquele que titulariza, reza o velho preceito do direito romano. Corolário do modo derivado de aquisição dos direitos – nemo plus iuris transferre potest, quam ipse haberet – a regra acha-se consagrada nos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos:

“Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.

“Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.

O princípio de continuidade concretiza, no processo de registro, a regra de direito material de aquisição derivada a justo título. Assim define o princípio de continuidade AFRÂNIO DE CARVALHO:

“O princípio de continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões que derivam umas da outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente.

Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público”. (Registro de Imóveis. 1ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1976, p. 285).

De fato, não poderia alienar o domínio quem não é titular desse direito. Como se pode verificar do R. 9 da Matrícula 49.157, D. S. B. é titular dos direitos de compromissário-comprador, não podendo alienar mais do que é titular.

b) Prévio cancelamento judicial de registro

Outro aspecto estaria a impedir o acesso do título. Ocorre que a escritura pública ora apresentada havia sido anteriormente registrada (R. 11/49.157). Posteriormente, em 2 de julho de 2008 (Av. 12/49.157), por expressa determinação judicial, dito registro foi cancelado.

A ação judicial que deu origem ao cancelamento do registro (Procedimento Ordinário n. 583.00.2000.621198-7 da 39ª Vara Cível da Capital), foi movida contra todas as partes da escritura apresentada e colheu, justamente, o título em causa. Não é possível, sem que se possa frustrar o alcance do comando jurisdicional, repristinar o citado registro. O litígio, que envolve as mesmas partes e deu calço ao cancelamento, visou ao título que arrima a inscrição. Ora, falto ou inquinado o título – que é a causa próxima da inscrição – esta não se pode consumar. Derribado o edifício da inscrição, abalam-se os fundamentos.

Em suma, o registro não poderá convalidar o título que aparentemente é res in iudicium deducta.Somente uma ordem judicial inequívoca – ou uma clara comprovação de que se acham superadas as causas determinantes da canceladura – poderá dar ensejo à inscrição perseguida.

Essas as razões que nos impediram de dar seguimento à rogação de registro do título.

São Paulo, 8 de outubro de 2008.
SÉRGIO JACOMINO,
5º Oficial de Registro.