Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

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Processo 583.00.2005.002315-9

Processo 583.00.2005.002315-9
Interessado: Décio Pedro Franco.

Ementa: Usucapião. Vaga de garagem – unidade autônoma. Usucapião de vaga de garagem – unidade autônoma. Instituição de condomínio que caracteriza as vagas do edifício como vinculadas à unidade.

PDF logo Processo 583.00.2005.002315-9 – Usucapião – vaga de garagem – unidade autônoma.

Processo n.º 583.00.2005.002315-9
Interessado: Décio Pedro Franco.

Ementa: Usucapião. Vaga de garagem – unidade autônoma. Usucapião de vaga de garagem – unidade autônoma. Instituição de condomínio que caracteriza as vagas do edifício como vinculadas à unidade.

Senhor Juiz.
Tendo recebido o processo n.º 583.00.2005.002315-9 (Ordem n.º 37/05, 15/05), ação de usucapião que teve curso pelo R. Juízo de Direito da 1ª. Vara de Registros Públicos desta Capital, submeto as questões que abaixo consigno, aguardando superior determinação de Vossa Excelência.

Recebidos os autos em Cartório, para cumprimento do V. acórdão prolatado, deparei-me com circunstâncias que estão a merecer uma informação detalhada, o que ora se faz, com o pedido de que V. Excelência, tomando conhecimento de tais fatos, possa determinar o que de Direito.

Para garantia dos interessados, procedi à prenotação do título (protocolo 218.176).

Situação jurídica da vaga de garagem

A situação da vaga de garagem n. 19 do Edifício Aracaju se acha devidamente estabilizada e perfeitamente retratada na certidão acostada às fls. 18 a 27 dos autos.

Tal vaga não é considerada em si mesma uma unidade autônoma. Ela integra, juntamente com a vaga n. 1 e o armário “F”, a unidade autônoma apartamento n. 4, localizada no 4º andar ou 5º pavimento. Trata-se, portanto, de coisa comum, inalienável, indivisível e acessória, indissoluvelmente ligada e integrante do referido apartamento.

Tal circunstância fica patente analisando-se a certidão de fls. 19 e a cópia da instituição de condomínio juntada às fls. 21 a 25 dos autos, especialmente a página 22, item X, que estabelece a constituição da propriedade comum e as “havidas como coisas inalienáveis, indivisíveis e acessórias, indissoluvelmente ligadas às demais […] muito especialmente: […] garagens e armários”.

Mais adiante, no bojo do mesmo instrumento, lê-se:

“XII – fazem parte integrante:

4) – do apartamento do 4º andar ou 5º pavimento, as garages de n. 1 e 19 e o armário de letra ‘f'”.

A situação acima relatada rendeu acirrado debate nos autos.

Ficou patente que a transmissão do bem não se operou por estar, dita transmissão, na dependência de alteração da especificação do condomínio (vide o instrumento particular juntado a fls. 13 a 15 dos autos e declaração do autor, fls. 193, passim).

Em suma, trata-se, dita vaga de garagem, de parte integrante da unidade autônoma apartamento n. 4, não se constituindo unidade autônoma, segundo a instituição e convenção do condomínio.

Tais disposições condominiais não foram alteradas, diga-se de passagem.

Estado civil do usucapiente

Além disso, existe a circunstância, bastante complexa, de o usucapiente, na condição de separado judicialmente, não ser co-proprietário, juntamente com o ex-cônjuge, do apartamento n. 1, conforme prova a certidão nos autos. Tudo isso malgrado o fato de se declarar em estado de união estável, em regime de convivência.

Certo que a circunstância foi tangenciada nos autos. Todavia, remanescem dificuldades práticas para se dar cumprimento ao que foi decidido nestes autos.

Vejamos.

Alteração da especificação do condomínio

A vaga de garage usucapida não é, nunca foi, juridicamente falando, uma unidade autônoma – embora a ela se atribuiu a área de 20,80m2. na inicial (fls. 2). Como se viu, a vaga integra a unidade autônoma apartamento n. 4, localizado no 4º andar ou 5º pavimento, juntamente com a vaga n. 1 e o armário “F”.

As coisas acessórias são insuscetíveis de serem usucapidas. Por uma razão singela: accessorium sequitur suum principale. Não se pode usucapir uma coisa acessória que, no caso de condomínios edilícios, não encontra projeção no imóvel (fração ideal de terreno).

Possível seria, claro, que a coisa usucapida fosse considerada uma unidade autônoma. Nestas circunstâncias, é importante salientar que este Registro não tem conhecimento de qualquer alteração havida na especificação do condomínio que permitisse considerar a dita vaga como sendo uma unidade autônoma. Em outras palavras, embora possa ter havido um acerto entre os condôminos, tal fato não se consubstanciou em instrumento próprio a ser obrigatoriamente apresentado, acolhido e registrado por este Registro Público.

Concluindo, ao atribuir-se à dita vaga a área de 20,80m2., mister seria projetar essa área na fração ideal do condomínio. Isto é, a ela deveria ser atribuída uma fração ideal de terreno (art. 2º, § 1º da Lei 4.591, de 1964 c.c. art. 1.331, §§ 1º e 3º do Código Civil). Importante notar que a atribuição de fração ideal de terreno, para dita vaga, aqui considerada unidade autônoma, deverá acarretar o recálculo do quadro de áreas.

Enfim, tudo isso leva à necessidade preliminar de se alterar a especificação do condomínio. Sem esta providência vestibular, não haveria como descerrar matrícula para a vaga usucapida (art. 1.332, § 2º do Código Civil).

União estável

Questão que merece especial atenção é a que exsurge da peculiar situação civil do autor da ação.

Duas preliminares se impõem – seja: (a) considerando-se a vaga como unidade autônoma ou (b) admitindo-na vinculada à unidade autônoma como coisa acessória. É que a aquisição da vaga, na primeira, é vedada por quem não seja condômino (art. 2º, § 2º da Lei 4.591, de 1964 c.c. art. 1.339, § 2º do Código Civil) e pelos fatos já sobejamente apontados supra. Já na segunda, a titular de domínio exclusivo do apartamento 1 é a Sra. ROSA APARECIDA BARBOSA FRANCO. Chegamos aqui à impossibilidade se de usucapir bem juridicamente inexistente, já que a vaga, como coisa acessória, não pode ser usucapida independentemente do principal.

Mister, portanto, que se regularize a situação dominial do autor – seja por meio de reconciliação (art. 36, § único, Lei 6.515, de 1977), seja por reconhecimento judicial, em virtude dos complexos problemas patrimoniais que tal estado acarreta para terceiros, já que a união estável prescinde de meios publicitários para exteriorizar-se no Registro Público.

Coisa julgada e limites à qualificação registral

Este Oficial Registrador não desconhece a força da coisa julgada, nem o seu próprio limite profissional: não pretende ir além das suas sandálias.

Submeto a questão a Vossa Excelência para determinar o que de Direito por um dever de ofício, ciente de que o registro, se consumado, poderá acarretar futuros conflitos – o que representaria a negação das finalidades essenciais do Registro.

Em suma: uma coisa é declaração judicial de usucapião; outra o registro dessa aquisição originária. Uma é o domínio; outra o exercício pleno desse direito (disponibilidade). É perfeitamente possível que a declaração judicial de domínio esteja na dependência de prévio preenchimento de formalidades para que a disponibilidade plena se alcance.

Reconhecido, portanto, o domínio, resta, ao proprietário, diligenciar a superação de problemas que exsurgem do próprio Registro, cumprindo as formalidades devidas para se alcançar a inscrição – nomeadamente, a alteração da especificação e convenção de condomínio e a regularização da sua situação civil, com clara disposição sobre os bens.

Estas são as informações que presto a Vossa Excelência, aguardando que possa apreciar e decidir o que de Direito.

São Paulo, 13 de fevereiro de 2009.

SÉRGIO JACOMINO,
Oficial Registrador.

Written by Iacominvs

13 de fevereiro de 2009 às 10:59 AM

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