Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 583.00.2009.122862-4 –
Protocolo 218.924 – 16/1/2009
Dúvida – J.P.G.O

Ementa: Título – Certidão de títulos e documentos. Representação – prova. CND do INSS e RF e Fazenda Nacional.

1. Promessa de cessão apresentada em forma de certidão de instrumento particular registrado em Registro de Títulos e Documentos. Título inábil a registro, sendo necessária a apresentação do título no original, nos termos do art. 221 da LRP.

2. Para o registro de Instrumento particular em que são partes pessoas jurídicas é necessária a apresentação de prova de representação.

3. No caso de alienação ou oneração de bens imóveis é necessária a apresentação de certidões negativas respectivas (art. 47 da Lei 8.212, de 1991 e Portaria Conjunta PGFN/SRF 3, de 2005 c.c. art. 1º do Dec. 5.586, de 2005.

AO EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO CORREGEDOR-PERMANENTE DOS REGISTROS PREDIAIS DA COMARCA DE SÃO PAULO
Protocolo 218.924 – 16/1/2009
Dúvida – J.P.G.O

Ementa: Título – Certidão de títulos e documentos. Representação – prova. CND do INSS e RF e Fazenda Nacional.

1. Promessa de cessão apresentada em forma de certidão de instrumento particular registrado em Registro de Títulos e Documentos. Título inábil a registro, sendo necessária a apresentação do título no original, nos termos do art. 221 da LRP.

2. Para o registro de Instrumento particular em que são partes pessoas jurídicas é necessária a apresentação de prova de representação.

3. No caso de alienação ou oneração de bens imóveis é necessária a apresentação de certidões negativas respectivas (art. 47 da Lei 8.212, de 1991 e Portaria Conjunta PGFN/SRF 3, de 2005 c.c. art. 1º do Dec. 5.586, de 2005.
SÉRGIO JACOMINO, 5.o Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo expresso requerimento de J.P.G.O, nos termos do art. 198 da Lei 6.015/73, vem suscitar dúvida pelos motivos e fundamentos seguintes.

Procedimentos preliminares

Em 16 de janeiro de 2009, protocolado sob número 218.924, ingressou a certidão de instrumento particular de promessa de cessão de direitos de compromisso de compra e venda, registrado sob n. 2212168/95, no 4º Registro de Títulos e Documentos da Capital de São Paulo. A referida certidão foi expedida pelo dito Registro em 27 de agosto de 2007.

O mesmo título havia sido anteriormente apresentado em diversas e sucessivas ocasiões: Protocolos 205.742, 212.560, 215.832 e, finalmente, 218.924. Nas diversas oportunidades, o título foi devolvido com exigências que se mantêm hígidas, como se verá no elenco abaixo.

Falência, arrematação e continuidade

O interesse de levar ao Registro Imobiliário o instrumento particular referido deve-se ao fato de que os interessados arremataram, em hasta pública, os direitos incidentes sobre dito imóvel, que se acha matriculado sob número 7.238, deste Registro.

Em ação de falência, que tramitou na 38ª Vara Cível da Capital (Processo 97.830843/9), movida contra TROUSER INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE ROUPAS LTDA., J.A.O e sua mulher arremataram os direitos relativos ao imóvel.

Todavia, prenotada a carta de arrematação (protocolo 215.925, prenotação sobrestada pela presente suscitação de dúvida), verificou o interessado e arrematante que os direitos praceados e arrematados não se achavam registrados em nome da falida.

Em atenção ao princípio de continuidade (art. 237 da LRP), para acesso do dito título judicial – que não inova, nem interrompe a cadeia dominial, não representando forma originária de aquisição imobiliária -, mister que se providenciasse o registro do título anterior.

Busca, debalde, o registro do tal título anterior, que se não acha em poder do arrematante, nem foi apresentado no processo falimentar pela massa falida, restando apenas o registro feito em RTD.

Aqui reside o impasse. Para dar plena eficácia real aos direitos arrematados, o registro anterior é imprescindível. Para se alcançar o registro, o interessado deverá superar as exigências formuladas pelo Cartório, que consistem em:

Tendo examinado a matrícula n. 7.238, deste Registro de Imóveis, constata-se, sob registro n.º 12, feito em 8/5/1991, que o imóvel (Um Prédio denominado José Alves, situado na rua Cantareira n.ºs 777 e 781 – 5.º Subdistrito – Santa Efigênia), é de propriedade do BANCO CREDIBANCO S/A., conforme registro da escritura de 26/4/1991, do 7º Tabelião de Notas desta Capital, no Livro n.º 4836, folha n.º 233.

Sob registro n.º 14, feito em 14/10/2008, na matrícula acima referida, o proprietário BANCO CREDIBANCO S/A. comprometeu-se a vender o imóvel a MARCEP S.A. – CONSULTORIA, ESTUDOS E PLANEJAMENTO, conforme escritura de 29/6/1994, do 7º Tabelião de Notas desta Capital, no Livro n.º 5020, página n.º 293.

Foi apresentado para registro o Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos de Compromisso de Venda e Compra datado de 21/12/1994, em forma de certidão, em que são partes: 1) MARCEP S.A. – CONSULTORIA, ESTUDOS E PLANEJAMENTO (promitente cedente); 2) TROUSER INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE ROUPAS LTDA. (compromissária cessionária); e 3) BANCO CREDIBANCO S/A. (interveniente anuente). Destarte, o mencionado instrumento particular deverá ser apresentado no original, em duas vias idênticas, assinadas pelas partes e com as firmas devidamente reconhecidas, inclusive das testemunhas. A Certidão, ora apresentada, expedida pelo 4º Oficial de Registro de Títulos e Documentos, desta Capital, não tem ingresso no Registro de Imóveis. (art. 221, inciso II, da Lei n.º 6.015/73 – Lei de Registros Públicos; Processo n.º 477/90 de 1/8/1990; Processo n.º 78.502-5/99 de 3/9/1999 e Apelação Cível 68.469-0/7 – Conselho Superior da Magistratura).

Se não fosse o impedimento acima, ainda seria necessário:

1) Apresentar no original ou em cópia autenticada a prova de representação, em que MARCEP S.A. – CONSULTORIA, ESTUDOS E PLANEJAMENTO, outorga poderes a Lorenzo Rossignoli e Flávio Aragão dos Santos;

2) Apresentar no original ou em cópia autenticada a prova de representação, em que TROUSER INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE ROUPAS LTDA., outorga poderes a Edison Adão Martins Haussen e Cleusa Maria Angelis Haussen;

3) Apresentar no original ou em cópia autenticada a prova de representação, em que BANCO CREDIBANCO S/A., outorga poderes a Lorenzo Rossignoli e Flávio Aragão dos Santos.

As datas das provas de representações e do Instrumento Particular deverão estar compatíveis.

4) Cumprir o que determina o art. 47 da Lei n.º 8.212/91 (INSS), ou seja, apresentar a Certidão Negativa de Débito – CND, expedida pelo Instituto Nacional do Seguro Social – INSS, em nome da promitente cedente;

5) Consoante artigo 1.º da Portaria Conjunta PGFN/SRF n.º 3 de 22/11/2005 e artigo 1.º do Decreto n.º 5.586 de 19/11/2005, a prova da regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional se fará mediante a Certidão expedida pela Secretaria da Receita Federal e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, referente aos tributos federais e à Dívida Ativa da União, por elas administrados, no âmbito de suas competências.

Portanto, apresentar a Certidão Negativa expedida pela Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, ou ainda, Certidão Conjunta Negativa de Débitos expedida pela Secretaria da Receita Federal e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional em nome da promitente cedente.

Veremos que o interessado não cumpriu as exigências supra.

Razões impedientes do Registro.

a) certidão de RTD

A primeira exigência diz respeito à apresentação de título em forma de certidão expedida pelo Registro de Títulos e Documentos.

O instrumento particular de promessa de cessão de direitos de compromisso de compra e venda foi registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, nos termos do art. 127, I c.c. inciso VII do mesmo artigo da Lei 6.015/73.

Os interessados extraíram certidão do dito documento e pretendem agora consumar o registro do título.
É histórica a confusão que se instaurou nos Registros Públicos com faculdade de se promover o registro de títulos cujo destino seria o Ofício de Imóveis.

Em decorrência de expressa previsão legal, consagrada no Regulamento de Registro anterior, muitos sustentam a viabilidade do registro da certidão expedida pelo RTD. De fato, o art. 212 do Decreto 4.857, de 1939 dispunha sobre o registro prévio do instrumento particular em RTD e sua apresentação conjunta com a certidão respectiva. Com alguma modificação, tal regra migrou para a Lei 6.015, de 1973, sendo afinal alterada, ainda na sua vacatio, pela Lei 6.216, de 1975.

A vigente Lei de Registros Públicos afastará a necessidade de prévio registro da via avulsa em Ofício de Títulos e Documentos e a sua apresentação acompanhada da respectiva certidão, bastando o depósito do título diretamente no Registro Imobiliário. Excepcionará, igualmente, a regra geral da publicidade registral imobiliária ao prever a expedição de certidão do próprio título que informa e dá suporte à inscrição.

Mas, a apresentação do original registrado em RTD com a respectiva certidão, prevista em lei até 1976, com o concertamento registral, reverberando antigas tradições da pública-forma, representou alguns problemas e equívocos.

Como se vê, até hoje se enfrenta a pretensão iterativa de sustentar a possibilidade de inscrição no Registro Predial da certidão expedida pelo Ofício de Títulos e Documentos ou de títulos autenticados (pública-forma) por notários.

Historicamente, o registro prévio em Títulos e Documentos do instrumento particular nunca significou que devesse a certidão mesma ser objeto de registro, mantida em lugar do próprio instrumento. Pelo contrário. A via concertada pelo registrador predial seria devolvida à parte com a certidão do registro.

Hoje não é diferente. Fosse possível o registro da certidão, a mantença da via no Registro seria simplesmente despiciendo, pois bastaria a indicação do registro em outro ofício. De outro lado, seria ilógico prever nesse caso a expedição da certidão do próprio título (art. 194, in fine).

O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo enfrentou em diversas ocasiões o problema. No acórdão de relatoria do Des. MARCOS NOGUEIRA GARCEZ deixou-se assentado:

“É sabido que os títulos, papéis e demais documentos ingressados no Cartório de Registros de Títulos e Documentos são, após a prática do ato, devolvidos aos interessados”.

“Ora, assim sendo, caso se admitisse a simples certidão expedida por esse cartório como hábil a produzir efeitos junto ao Registro de Imóveis, a segurança do sistema estaria fatalmente comprometida, pois nem sequer a verificação da autenticidade do documento, em data futura, poderia ser feita, notadamente quando houvesse eventual extravio”. (Ap. Civ. 3.522-0/85, DOE de 11/1/1985, Barueri).

Posteriormente, com maior desenvolvimento e baseado em substancioso parecer do hoje desembargador RICARDO DIP, o mesmo venerando Colégio decidiu que o acesso ao Registro de certidão de instrumento particular registrado em Títulos e Documentos é vedado por maltrato ao art. 221 da Lei. Ali se apontará que o elenco do dito artigo é claramente restritivo. Entre os títulos registráveis não se acha a certidão de instrumento particular registrado em Ofício de Títulos e Documentos:

“No que respeita às certidões expedidas pelos Ofícios de Títulos e Documentos, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura de São Paulo firmou orientação no sentido de sua irregistrabilidade nos Ofícios Imobiliários”.

“É certo que para a fundamentação do venerando acórdão mencionado concorrera, no caso então sob exame, a circunstância de que inviável a verificação de autenticidade do documento”.

“A saliência dessa impossibilidade de comprovação da veracidade do título, entretanto, não foi o único nem o principal argumento desenvolvido pelo Egrégio Conselho, no acórdão de que se cuida, por isso que se apóia o aresto, substancialmente, em ensinamento, nele produzido, distinguindo o valor probante previsto no art. 161, Lei de Registros Públicos, da forma específica que do título se reclama para o ingresso no registro predial”. (as referências aos ensinamentos doutrinários referidos no V. acórdão foram colhidas em CENEVIVA. Walter. Lei dos Registros Públicos comentada. São Paulo: Saraiva, 2008, 18ª ed. p.432-3, n. 481).

Por fim, apontará que a previsão legal de registrabilidade de certidões restringe-se àquelas extraídas de autos judiciais (art. 221, IV) e por inferência lógica as passadas pelos tabeliães de atos lavrados em suas notas. Analisa, ainda, de passagem, a superveniência da Lei do Microfilme, estabelecendo um concurso temporal com a Lei de Registros Públicos:

“Permitir que certidões de instrumentos particulares registrados em Ofícios de Títulos e Documentos possam ingressar no registro predial, apenas por isso que tenham o mesmo valor probante dos originais e acaso admitam avaliação de autenticidade, é concluir à margem do caráter restritivo do preceito do art. 221, regra que quadra a idoneidade da instrumentação dos fatos inscritíveis em ordem a seu ingresso no Registro de Imóveis. Não é demasiado observar (omissis) que a Lei de Registros Públicos é posterior à Lei n. 5.433, de 6/5/1968, de sorte que a eficácia do registro por microfilmagem deve ser aferida à luz da legislação mais recente, que impera expressamente a observação do preceito de seu art. 161 (cfr. art. 141, Lei n. 6.015, de 31/12/1973)”. (Ap. Civ. 6.391-0, DOESP de 12/11/1986, Atibaia. Rel. Des. SYLVIO DO AMARAL). (O V. acórdão se acha publicado na RDI 17-18/81, jan./dez. 1986).

Em suma, não se admite o registro de certidões expedidas pelo Ofício de Títulos e Documentos, concernentes a instrumentos particulares objeto de registro no Ofício Predial, por infringência à regra restritiva do art. 221 da Lei.

Além disso, o valor probante que desponta do art. 161 da Lei sob comento responde a outras exigências e necessidades conservativas e de caráter probatório e não quadra com o requisito formal de apresentação e retenção do instrumento privado original que, por definição, não repousa em arquivos públicos.

A jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura não discrepou ao longo do tempo. Confiram-se: Ap. Civ. 3.332-0, Capital; Ap. Civ. 10.962-0/8, Capital; Ap. Civ. 14.797-0/3, Capital; Ap. Civ. 65.430-0/8, Capital; Ap. Civ. 68.469-0/7, Capital.

b) – Pessoa jurídica – comprovação de representação

Outro óbice levantado pelo registro diz respeito à comprovação, mediante documentos hábeis, da representação legal das pessoas jurídicas que comparecem no referido instrumento.

A excepcionalidade de se admitir o ingresso de instrumentos particular ao Registro, consagrada no art. 194 da Lei 6.015, de 1973, desloca, do Tabelião de Notas para o Oficial do Registro, a atribuição de apuração da regular representação da pessoa jurídica (por analogado do item 12, “b”, Cap. XIV, das NSCGJSP).

Assim a jurisprudência:

“[…] além do que, em figurando pessoa jurídica como parte, é mister a exibição do contrato social. Ao oficial incumbe exame dos aspectos extrínsecos do título e nele se insere análise da regularidade de representação (ao Oficial incumbe dever de verificar a representação da sociedade – cf. Ap. Civ. 2.003-0, de Itapecirica da Serra), inclusive no que se refere à autenticidade das assinaturas, uma das quais foi feita pelo sistema de reprodução”. Ap. Civ. 26.946-0/7 – Campinas – DOJSP 06.12.1995, rel. Des. ANTÔNIO CARLOS ALVES BRAGA).

Confiram-se, ainda, Ap. Civ. 25.467-0/3, DOE de 6/12/95, Campinas, Relator Des. ANTÔNIO CARLOS ALVES BRAGA, AP. CIV. 25.547-0/9, DOE DE 6/12/95, Campinas, Relator Des. ANTÔNIO CARLOS ALVES BRAGA, Ap. Civ. 26.859-0/0DOE de 6/12/95, Campinas, Relator Des. ANTÔNIO CARLOS ALVES BRAGA, etc.

c) Certidões previdenciárias e tributárias

No mesmo diapasão, incumbindo ao Oficial do Registro a verificação dos requisitos formais do instrumento particular e, nos termos do art. 47, I, “c” da Lei 8.212, de 1991, é necessária a apresentação de certidão negativa de débitos da empresa promitente-cedente, MARCEP S/A – CONSULTORIA, ESTUDOS E PLANEJAMENTOS, já que não há, no instrumento particular, declaração substitutiva de que a empresa não está sujeita às obrigações tributárias ou previdenciárias.

O Eg. Conselho Superior da Magistratura, modulando o âmbito de aplicação do supra citado dispositivo legal, firmou o entendimento de que as promessas ensejam a apresentação das respectivas certidões negativas de débitos, já que representação oneração do imóvel.

Assim, na Ap. Civ. 275-6/6, de 9/2/2005, São Paulo (4º SRI), Rel. Des. JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE:

“Nessa esteira, verifica-se que a exigência contida no artigo 47, I, “b”, da Lei nº 8.212/91 em nenhum momento se acha adstrita ao fato de se tratar de escritura pública definitiva, premissa equivocadamente exposta no derradeiro parecer ministerial (fls. 66/68)”.

“Deveras, a norma, sem qualquer especificação restritiva desse teor, menciona apenas, como hipótese de aplicação, a alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo. Grifei”.

“Abrange, assim, a promessa de venda e compra, uma vez que, registrada esta, nasce o direito real à aquisição do imóvel pelo promitente comprador (art. 1.417 do Código Civil). Ou seja, cuida-se de imóvel e de direito a ele relativo, nos exatos termos daquela alínea ‘b’ do inciso I do art. 47 da Lei nº 8.212/91”.

“Não é outro o posicionamento já firmado por este Conselho Superior ao julgar a Apelação Cível 39.512, relatada pelo Des. Márcio Martins Bonilha, conforme citado na própria sentença ora recorrida: ‘Não há como fugir do enquadramento do compromisso de venda e compra como espécie de ‘oneração a qualquer título’ de bem imóvel. Sabido que a doutrina mais autorizada afirma ser o compromisso inscrito direito real de aquisição (Caio Mário da Silva Pereira, Instituições, Vol. IV, 12ª ed., Forense, p. 314. Miguel Maria de Serpa Lopes, Curso de Direito Civil, Vol. VI, 4ª ed., Freitas Bastos, p. 46)'”.

“Por isso mesmo, ficou decidido na Apelação Cível nº 24.849-0/0, relatada pelo Des. Antonio Carlos Alves Braga, que ‘a exigência de documento comprobatório de inexistência de débito relativo às contribuições sociais decorre do art. 47, inciso I, alínea ‘b’, da Lei 8.212, de 24.07.1991, e não se restringe como se acenou, à alienação do imóvel ou oneração, mas também de ‘direito a ele relativo’. Na oportunidade, foi salientado, inclusive, se mostrar ‘irrelevante que os promitentes vendedores ou os cedentes sejam pessoas físicas’, mesmo porque a conceituação de empresa contida no artigo 15 do citado diploma é ampla ‘e se as partes não estiverem sujeitas a contribuições devidas à Previdência Social, indispensável é, a exemplo do que ocorre com a escritura pública, declaração dessa circunstância'”.

“Com perfeita coerência, em julgado relatado pelo Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição e proferido na Apelação Cível nº 42.484-0/5, se reputa ‘inadmissível… registro do compromisso de compra e venda… sem a declaração de que os promitentes vendedores não estão sujeitos às contribuições devidas à Previdência Social’. E se explicita: ‘A exigência da declaração mencionada é absolutamente indispensável, ante o teor do artigo 47, inciso I, alínea ‘b’, da Lei Federal nº 8.212/91, reproduzida no item 16, alínea ‘h’, do capítulo XIV, do Tomo II, das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, quando as partes não estiverem sujeitas às contribuições devidas à Previdência Social”.

“Neste caso concreto não é diferente”.

“E não altera o quadro delineado o argumento de que ‘a determinação legal não pode atingir duas etapas da mesma operação de compra e venda” (a promessa e a escritura definitiva), invocando-se simetria com o recolhimento de ITBI, que não onera o compromisso de compra e venda, pois provocaria um bis in idem em termos de incidência tributária'” (fls. 38).

“A assertiva não prospera, simplesmente porque aqui não se cogita de ‘incidência tributária’ sobre o ato ou negócio em si, sabendo-se que o débito previdenciário tem fato gerador bem diferente. Logo, não há ‘dupla oneração sobre a mesma transferência’. O que existe é, simplesmente, a verificação, exigida legalmente, de que o alienante não tem dívida dessa natureza em aberto, o que pode ser suprido pela declaração enfocada”.

“E, nos termos da lei, caso se almeje o registro de promessa de venda e compra, tal verificação deve ter lugar prontamente”.

“Cogita-se, com efeito, de matéria que não pode escapar à qualificação registrária, como patenteado pelo artigo 48 da Lei nº 8.212/91, segundo o qual ‘a prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos'”.

“Portanto, imprescindível a prova de inexistência de débito ou a aludida declaração substitutiva”.
“Dita sistemática, por outro lado, não colide com a ordem constitucional. Deveras, o requisito previsto pelo legislador para viabilização do registro não implica, de modo algum, negação do direito de propriedade. Este é garantido pela Magna Carta, mas não torna o proprietário imune à observância de preceitos legais que regulamentem seu exercício”.

“Nessa linha o escólio de Stefano Rodotà: ‘la propriedad (o el poder del proprietario) consiste em ‘la posibilidad de hacer del’ objeto todo ‘aquello’ que no está vedado por lei’ (El Terrible Derecho: Estudios Sobre La Propriedad Privada, Civitas, Madri, 1986, p. 264)”.

“E a lei, ao impor disciplina abstrata, evidentemente não importa negação da competência jurisdicional do Judiciário, nem invasão de seu âmbito pelo Legislativo”.

Confiram-se, ainda, as decisões: Ap. Civ. 90.348-0/1, DOE de 6/8/2002, Jundiaí, Rel. des. LUIZ TÂMBARA, Ap. Civ. 275-6/6, DOE 9/2/2005, São Paulo (4º SRI), Rel. Des. JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, dentre muitas outras.

Estas são as razões que impedem o acesso do título. Apresento a Vossa Excelência os protestos de elevada estima e consideração.

São Paulo, 12 de fevereiro de 2009.

SÉRGIO JACOMINO,

5º OFICIAL.