Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 0002598-98.2012.8.26.0100

Interessado: ÉGF

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à determinação de Vossa Excelência presta as seguintes informações.

Procedimentos de protocolo e prenotação

EGF veicula seu inconformismo com a denegação de registro da escritura pública de doação lavrada no 4º Tabelionato de Guarulhos, São Paulo (livro 788, fls. 73-80), em data de 11 de novembro de 2011.

O registro da dita escritura foi obliterado em virtude da exigência, feita por este Registro, de apresentação, exame e registro da carta de sentença extraída dos autos de separação de MM e egf, já que os imóveis das matrículas 1.162, 1.164, 52.286 e 53.561 são de propriedade (fração ideal) dos cônjuges divorciados.

Questões preliminares

Antes de avançarmos sobre o tema central deste procedimento, anoto que o título e demais documentos foram apresentados em forma de cópia simples – o que enseja a prejudicialidade da dúvida.

O preceito do art. 221, disciplinando os títulos (em sentido formal) admitidos à registração predial, não abrange cópias. É longeva e copiosa a jurisprudência do C. Conselho Superior da Magistratura, como se pode ver do elenco a seguir: → AC 4.258-0[1], Jacupiranga; 15.7.1985, rel. Marcos Nogueira Garcez; → AC 4.328-0, Capital, 6.8.1985; → AC 4.184-0, Guarulhos, j. 14.10.1985, rel. Marcos Nogueira Garcez; AC 4.941-O, São Paulo, 6.11.85 – Relator Des. Nogueira Garcez. → AC 6.034-0, Mirassol, 25.7.1986, Relator Des. Sylvio do Amaral. → AC 7.120-0/9, j. 1.6.1987, Campinas, DOE de 4.8.1987,  rel. Des. Sylvio do Amaral. → AC 17-6/0, Santa Cruz do Rio Pardo, j. 11.9.2003, DOE de 7.11.2003, rel. Luiz Tâmbara.

A última decisão se acha assim ementada:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa instruída com cópia do título – Impossibilidade de suprir a falta no curso do procedimento – Jurisprudência remansosa do Conselho Superior da Magistratura – Irresignação parcial – Inadmissibilidade – Dúvida prejudicada – Recurso não provido (→ AC 990.10.415.115-5, Moji Mirim, j. 19.4.2011, DJE de 6.7.2011, rel. Maurício Vidigal)

Trato sucessivo

A questão fulcral cinge-se ao necessário encadeamento que deve existir entre as titularidades de modo que “as sucessivas transmissões que derivam umas da outras”, assegurem sempre a “preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (CARVALHO. Afrânio. Registro de Imóveis, 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 304).

Trata-se de aplicação, ao caso concreto, do princípio de continuidade do registro, que quer dizer que “em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular”. (op. cit. loc. cit).

O princípio é tipicamente endonormativo e se extrai dos artigos 195 e 237 da Lei 6.015, de 1973:

Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

Vejamos em detalhe.

Com base em formal de partilha de 12.5.1987, extraído do inventário de LAM (devidamente registrado nas Matrículas 1.162, 1.164, 52.286 e 53.561) uma fração ideal de 1/14 foi partilhada a MM, casado com EFM pelo regime da comunhão universal de bens anteriormente à Lei 6.515, de 1977.

Posteriormente, M e E se separaram e o primeiro veio a adquirir, agora no estado civil de separado, outros 1/14 do imóvel (nua propriedade) a título de doação. O casal separou-se em 2.3.1988, voltando ela a assinar-se EGF.

Posteriormente, a 18.3.1993, a separação foi convertida em divórcio (certidão de casamento às fls. 12).

Estado de mancomunhão

Em virtude do regime de bens adotado no casamento, a aquisição da fração ideal de 1/14 dos imóveis das ditas matrículas se deu pelo casal, ingressando nesta sociedade sui generis e integrando o acervo patrimonial no estado mancomunhão. Pontes de Miranda leciona: 

“Tudo o que está e que entra para o acervo dos bens do casal fica indistintamente, como se fora possuído ou adquirido, ao meio, por cada um: os bens permanecem indivisos na propriedade unificada dos cônjuges, a cada um dos quais pertence uma metade imaginária, que só se desligará da outra quando cessar a sociedade conjugal”.

Segue o autor:

A situação dos cônjuges é a de verdadeiros condôminos ou societários, razão por que – dissolvida a sociedade conjugal – se procede à divisão dos bens, pela ação communi dividundo”. (MIRANDA. Pontes de. Direito de Família. Rio de Janeiro: Jacyntho Ribeiro dos Santos ed., 1917, p.146).

“Marido e mulher” – diz em outra passagem o mesmo Pontes de Miranda, “nos regimes em que há bens do casal, ficam na situação jurídica de sócios, e tais bens pertencem à sociedade conjugal e não propriamente a eles. Terminada tal sociedade sui generis, é mister proceder-se à partilha, o que se faz, em consequência da indivisão da massa” (MIRANDA. Pontes de. Tratado de Direito de Família. Vol. II, São Paulo: Max Limonad, 3ª ed., 1947, p. 251, n. 8).

A natureza sui generis desse condomínio afasta-se do condomínio civil, já que o patrimônio comum se mistura indissoluvelmente, vedado a qualquer dos cônjuges ceder a sua parte sem extinguir a comunhão, o que decorreria da dissolução do vínculo conjugal.

A sobrevida desse patrimônio de mão fechada é destacada e qualificada pela doutrina como um estado agônico, já que pendente de partilha extintiva. “A agonia da mancomunhão patrimonial pode ser mais longa do que a da comunhão matrimonial. Seu termo final é a divisão”. (CAHALI. Yussef Said. Separações conjugais e divórcio. 12ª ed. São Paulo: RT., 2011, p. 707).

Philadelpho Azevedo apanha muito bem a situação. Diz que esse patrimônio de mão fechada (Gesamt Hand), ou afetado, tem vida autônoma, “destacando-se da personalidade dos cônjuges e podendo prosseguir autônomo quando sua extinção não coincida com a do vínculo matrimonial”. E segue pontificando o notável ex-ministro do STF:

“Quando simultaneamente com o desquite não se faz a partilha dos bens, resta um período complementar, como acontece na herança, ou na sociedade que, depois de dissolvida, ainda entra em liquidação, fase que Carvalho de Mendonça chamava de agonia da sociedade, sem desaparecimento da personalidade jurídica”. (AZEVEDO. Philadelpho. Um triênio de judicatura. Direito de Família. São Paulo: Max Limonad, [19–], p. 347, voto 143).

No caso do direito em vigor, a partilha pode ser retardada e até mesmo ultrapassar os termos do próprio divórcio (art. 1.581 do CC) encontrando um limite tão somente na contratação de um novo casamento (art. 1.523, II, do CC). Até encontrar o termo divisório, este estado de indivisão do patrimônio se paralisa e assim remanesce em estado agônico (art. 88 do CC – Philadelpho Azevedo, op. cit. p. 348, nota V).

No caso concreto, não houve partilha. Tampouco ocorreu a mutação do regime societário para o simples condomínio por deliberação dos separandos. Ao menos não há notícia do fato neste processo de dúvida. Houvesse tal convenção, e o consórcio patrimonial relativo aos bens do casal passaria a ser disciplinado segundo as regras comuns da copropriedade. Esta é a lição do mesmo Yussef Cahali (op. cit., p. 703).

Ainda segundo o mesmo autor, não se confundem a comunhão de bens e o condomínio, uma e outro sujeitos a regimes jurídicos distintos. “Acordando os cônjuges que os bens individualizados no pedido [de separação] ficam em condomínio entre eles, tal importa numa forma de partilha, que dispensa a abertura de inventário posterior à homologação da separação, restando, então, a qualquer dos condôminos a divisão geodésica ou a alienação judicial, para pôr termo à indivisão”. (op. cit. p. 705).

A suscitante declara em sua petição (fls. 2) que a parte que lhe caberia por ocasião do divórcio seria doada aos filhos. Aparentemente, os separandos pactuaram uma promessa de doação aos filhos Ágata e Kauê. Estas são meras ilações, já que o formal de partilha ou a carta de sentença não chegaram a ser apresentados ao Registro e tudo leva a crer que não terá havido partilha, apenas uma promessa de doação dos pais.

Mas colheu-os o infausto do falecimento do varão separando. Nessas circunstâncias, a interessada intentou cumprir unilateralmente, com a lavratura da escritura que se vê às fls. 5 e seguintes dos autos, o que se presume tenha sido pactuado na separação ou divórcio. Tal ilação se robustece ainda mais com as declarações constantes do requerimento (fls. 13), reproduzido por cópia nestes autos.

Há, evidentemente, um hiato na cadeia sucessória que haverá deve ser colmatado.

Para que Élide Galindo Ferreira possa dispor de 1/28 dos imóveis das matrículas em epígrafe, mister a apresentação do formal de partilha que pôs termo ao estado de indivisão decorrente do regime do casamento.

Ainda recentemente, a E. Primeira Vara de Registros Públicos decidiu caso análogo em que a situação jurídica da mancomunhão foi enfrentada com substanciosos argumentos que calham ser reproduzidos. Trata-se da decisão proferida no Processo → 0026408-39.2011.8.26.0100, São Paulo (8º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital), j. 29.8.2011, DJE de 12.9.2011, de lavra do magistrado Gustavo Henrique Bretas Marzagão, citando precedente do STJ :

É controvertida a natureza jurídica do estado dos bens do casal que se separa judicialmente, mas não ultima a partilha.

Há entendimento no sentido de que, antes da partilha, os bens continuam a pertencer a ambos os cônjuges em estado de mancomunhão, em situação semelhante à que ocorre com a herança, mas sem que nenhum deles possa alienar ou gravar seus direitos antes da partilha. Para essa corrente, até a partilha prevalece o estado de mancomunhão; depois, caso se estabeleça um quinhão a cada um dos cônjuges, estar-se-á diante do condomínio.

Já a segunda corrente sustenta que, mesmo antes da partilha, o patrimônio comum subsiste sob a forma de condomínio.

Essa questão foi recentemente enfrentada pelo E. Superior Tribunal de Justiça, nos autos do recurso especial nº → 983.450, publicado em 10.02.10, tendo a eminente Relatora Ministra Nancy Andrighi assinalado que:

O TJ/RS tratou a questão sob o viés do estado de mancomunhão, que somente cederia lugar ao estado de condomínio, depois de operada a partilha dos bens do casal. Eis a fundamentação contida no acórdão impugnado: (fl. 159 e v.) “Com efeito, a dissolução do casamento ocorreu em 6 de março de 2002 (fl. 12), tendo sido proposta a ação de separação litigiosa, que foi convertida em consensual, sendo acordada a partilha de um dos bens pertencentes ao casal. Restou relegada para momento posterior a partilha do imóvel onde atualmente vivem a virago e os filhos comuns do casal. A decisão que pôs fim ao casamento havido entre as partes transitou em julgado, mas, ao que consta, ainda não foi efetuada a partilha desse imóvel.

Vê-se que o recorrente alega estar a recorrida usufruindo com exclusividade do imóvel do casal, desde a separação em 2002, e permanecendo esse imóvel em condomínio, entende devido o pagamento de locativos.

No entanto, tenho que, enquanto não for procedida a efetiva partilha dos bens comuns, estes pertencem a ambos os cônjuges em estado de mancomunhão, sendo em regra descabida a fixação de indenização em favor da parte que não faz uso dos bens comuns.

E, no caso, tal pretensão se mostra mais descabida quando está claro que o imóvel serve de residência não apenas para a virago mas também para os filhos, que vivem em sua companhia, sendo de destacar, também, que tal condição permanece desde quando foi ajustada a separação judicial do casal.

Ademais, não restou demonstrado nos autos que a recorrida esteja fazendo uso comercial do bem comum do casal, nem que dele tenha qualquer renda, nem que esteja sonegando valores ou, ainda, que, de qualquer forma, esteja postergando a partilha desse bem comum.

E o mero fato de persistir este estado de indivisão não é suficiente para se cogitar de enriquecimento sem causa, nada justificando o estabelecimento de qualquer indenização ou a fixação de qualquer encargo.

Friso que a situação é de mancomunhão até que seja elaborada a partilha; um (sic) vez formalizada a divisão dos bens, estabelecendo-se o quinhão patrimonial de cada ex-cônjuge, é que se poderá cogitar de condomínio.

Finalmente, lembro que, para que a questão patrimonial seja resolvida, basta que o recorrente promova a efetiva partilha dos bens.” Como se vê, as bases fáticas firmadas no acórdão recorrido são claras no sentido de que ainda não houve a partilha de bens do casal que, por acordo homologado em Juízo, relegou a divisão do patrimônio comum para momento posterior. Todavia, o recorrente e a recorrida fizeram constar do mencionado acordo de separação consensual, que o imóvel, objeto deste litígio, seria vendido e que a divisão do produto se daria em partes iguais, estabelecendo inclusive preço mínimo.

Dimas Messias de Carvalho (in Direito de Família, 2ª ed., Belo Horizonte: Del Rey, 2009, p. 211/212) distingue o estado de mancomunhão do estado de condomínio, com as seguintes considerações:

“Os bens não partilhados após a separação ou divórcio, pertencem ao casal, semelhante ao que ocorre com a herança, entretanto, nenhum deles pode alienar ou gravar seus direitos na comunhão antes da partilha, sendo ineficaz a cessão, posto que o direito à propriedade e posse é indivisível, ficando os bens numa situação que a doutrina denomina de estado de mancomunhão. Não raras vezes, entretanto, quando os bens estão identificados na ação de separação ou divórcio, são partilhados na fração ideal de 50% (cinqüenta por cento) para cada um, em razão da meação, importa em estado de condomínio entre o casal e não mais estado de mancomunhão. Tratando-se de condomínio, pode qualquer um dos cônjuges alienar ou gravar seus direitos, observando a preferência do outro, podendo ainda requerer a extinção por ação de divisão ou alienação judicial, não se cogitando a nova partilha e dispensando a abertura de inventário.”

Como se percebe, no processo em julgamento, constou do acordo homologado em Juízo a manifestação expressa da vontade de ambos os ex-cônjuges no sentido de vender o referido imóvel, sendo o produto dessa venda dividido na fração ideal de 50% para cada um, o que, por consequência, importa em reconhecer o estado de condomínio entre o casal quanto ao bem que pretende o recorrente receber valor correspondente a locativos.

Dessa forma, cessada a comunhão universal pela separação judicial, o patrimônio comum subsiste sob a forma de condomínio, enquanto não ultimada a partilha. Nesse sentido, o REsp 254.190/SP, de minha relatoria, DJ de 4/2/2002.

Assim, enquanto não dividido o imóvel, a propriedade do casal sobre o bem remanesce, sob as regras que regem o instituto do condomínio, notadamente aquela que estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa, nos termos do art. 1.319 do CC/02. Assim, se apenas um dos condôminos reside no imóvel, abre-se a via da indenização àquele que se encontra privado da fruição da coisa, indenização essa que pode se dar mediante o pagamento de valor correspondente a metade do valor estimado do aluguel do imóvel. ”

No caso em exame, nenhuma informação há nos autos no sentido de que a intenção dos titulares de domínio era vender o imóvel e dividir em 50% o produto da venda. Inviável, à luz do v acórdão supra, falar-se em condomínio, prevalecendo o estado da mancomunhão.

Daí decorre que nenhum deles pode – sozinho – alienar ou gravar seus direitos na comunhão antes da partilha, haja vista que o direito à propriedade é indivisível.

No mesmo sentido: →Processo 100.10.000215-2, São Paulo, j. 13.4.2010, DJE de 30.6.2010, juiz: Gustavo Henrique Bretas Marzagão.

Por fim, o decidido no →Processo 0044387-14.2011.8.26.0100 (j. 26.10.2011, DJE de 11.11.2011, do mesmo magistrado) eventualmente poderia se aplicarar ao caso concreto. Naquele processo, posto à apreciação do juiz da 1ª vara de Registros Públicos, decidiu-se que o patrimônio formado sob a égide do regime da comunhão universal de bens, à falta da partilha, continuaria a pertencer a ambos os separandos no estado de mancomunhão. Ocorreu, naquele caso concreto, que antes que a partilha pudesse ser ultimada, sobreveio o óbito de um dos separandos, o que faria com que a indivisibilidade da mancomunhão fosse absorvida pela da herança. Nesse caso, os herdeiros e o cônjuge supérstite passariam a titularizar a universalidade de direitos (art. 1.784 do CC).

Embora se possa dizer que, ainda assim, a indivisibilidade não se desfaria, a situação mudaria completamente de figura se a partilha ocorresse no bojo do inventário de Maurício Matteucci, suposto não tenha havido partilha na separação e divórcio do casal. Nesse caso, com o registro da partilha, as portas do Registro se abririam para acolher a doação instrumentalizada pela escritura pública aqui discutida.

Conclusões

É possível concluir reafirmando a denegação do registro pelos seguintes motivos:

1. O título foi apresentado em cópia simples. Consoante as iterativas decisões do C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, a ausência do título original leva, em dúvida inversa, inexoravelmente, à situação de prejudicialidade da dúvida.
2. Não tendo sido apresentada para exame e averbação (ou registro, conforme o caso) a carta de sentença do divórcio de Maurício e Élide, levando-se a crer não ter sido extinta, por partilha, a sociedade sobre os bens comuns, remanescendo o estado de mancomunhão, ou ainda, sem que os imóveis tenham sido objeto de inventário e partilha, em decorrência do falecimento de Maurício, não se admite o ingresso direto da doação de Élide, em infringência ao princípio da continuidade de registro.

Essas são as informações que presto a Vossa Excelência, apresentando meus respeitosos cumprimentos.

São Paulo, 7 de fevereiro de 2012.

Sérgio Jacomino,

Oficial Registrador.