Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

À Exma. Sra.
Dra. Tânia Mara Ahualli,
Juíza da 1ª vara de Registros Públicos de São Paulo
São Paulo.

Processo 1087927-90.2014.8.26.0100 – Retificação de registro. Instituição de condomínio longeva. Alienação de vagas de garagem.

Processo 1087927-90.2014.8.26.0100 – sentença – pedido de retificação indeferido

Processo 1087927-90.2014.8.26.0100 – decisão CG – negado provimento ao recurso

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à determinação de Vossa Excelência, presta as seguintes informações.

Pleito específico do autor

O Condomínio Edifício P. postula a retificação de registro para excluir da Matrícula 37.918, deste Ofício, a previsão de direito de uso para guarda de “dois carros de passeio” na garagem coletiva do dito edifício.

O requerimento da interessada, em relação a este Cartório, cinge-se, exclusivamente, à apresentação de certidão da transcrição 38.376, deste Registro.

A certidão já se acha acostada às 20 v. e 21 dos autos. Vemo-la, também, nas fls. 23 e ss. dos autos. Portanto, não há o que oferecer a Vossa Excelência que já não esteja nestes autos.

Área comum ou unidade autônoma?

Embora o pleito do interessado, veiculado no pedido (item “d” do requerimento, fls. 376, verso) versasse exclusivamente sobre a expedição de certidão da Transcrição 38.376 deste Registro de Imóveis, já juntada aos autos, ainda assim, em colaboração com o Juízo, informo que a questão posta nestes autos versa sobre direito de propriedade, já que a retificação, se deferida, implicaria o desfalque do direito.

A aquisição da unidade autônoma se deu no ano de 1960. A escritura de retificação data de 1982, averbada à margem da transcrição 38.376 a 17.8.1982.

Note-se que a rerratificação do título aquisitivo foi celebrada pelas mesmas partes (fls. 38 dos autos). Vale dizer: entre os adquirentes e os instituidores do edifício – JO e CO. Não houve a inserção unilateral, na transcrição de origem, do direito de uso de duas vagas. A rerratificação faz pressupor que se corrigiu um erro original na escritura de compra e venda, que aludiu, apenas, ao direito de uso de uma só vaga na garagem coletiva.

Os adquirentes compraram a unidade (e direito de uso) diretamente dos instituidores. Não são sub-adquirentes. Pergunta-se: os proprietários originais, instituidores do condomínio, poderiam alienar uma unidade com direito a duas vagas na garagem coletiva?

A instituição de condomínio foi formalizada por escritura pública de 18.3.1957, anteriormente, portanto, à Lei 4.591/1964. A escritura se acha reproduzida às fls. 24 verso e seguintes dos autos. Nesta peça acha-se prevista, de modo um tanto contraditório, a especialidade do direito das garagens. No inciso III lê-se a “especificação das áreas objeto de propriedade singular ou autônoma”. Nas letras “b” e “c”, estão elencadas as garagens de uso coletivo. Já no inciso IV preveem-se “locais de uso e serventia comum do edifício”, indicadas “as garagens do andar térreo e andar intermediário”.

Unidade autônoma ou fração ideal nas coisas de uso comum – qual disposição deve prevalecer?

Aparentemente, analisado o conjunto das inscrições, optou-se por considerar as garagens como áreas de uso comum do edifício.

Alteração de condomínio

Há uma notícia, que se extrai a partir da filiação da Matrícula 37.918 (averbação feita em 9.2.1959 na Transcrição 25.424, origem do edifício) que indica uma retificação de “convenção de condomínio” alterando a configuração do apartamento 12-B.

Aparentemente, não tendo ocorrido modificação na área comum do apartamento (fixado em 2%), a alteração não representa interesse para este processo. Eventualmente, para a maior clareza dos aspectos relacionados com o pedido, poder-se-á requerer certidão da escritura pública de 19.11.1959, lavrada nos mesmo 11º Tabelião de Notas da Capital de São Paulo, título que foi objeto da averbação noticiada na filiação.

Direito de propriedade

O tema em debate não é mera retificação de registro. Trata-se de modificação do direito real representado pela propriedade matriculada sob número 37.918.

Suposto que o apartamento 12-B tenha, em relação à vaga, uma projeção na área comum do edifício, nesse caso, seria necessário apurar se a soma das frações ideais correspondentes a cada vaga, assim consideradas em relação às unidades autônomas (apartamentos), ultrapassa a disponibilidade dos proprietários originais. Tarefa tipicamente pericial. À época da instituição, não se arquivava, obrigatoriamente, o quadro de áreas discriminatórias do edifício.

Por fim, causa espécie que, decorridos tantos anos – desde a retificação de 1982 – somente agora, em 2014, se venha a questionar uma vetusta negociação entabulada entre os instituidores e o primeiro adquirente da unidade autônoma. A lei consagra o princípio de legitimação registral: o registro, enquanto não cancelado ou retificado pelas vias ordinárias, produz seus regulares efeitos – “ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido” (art. 252 da Lei 6.015/1973).

Em suma: sem produção de provas, em que a indicação de perito para confecção de um quadro de áreas é fundamental para deslinde da questão, e citação dos proprietários, para defesa de seu direito, não é possível, de plano, retificar-se o registro.

Certamente Vossa Excelência, apreciando as circunstâncias, decidirá o que de Direito. Este Cartório sempre estará à disposição do Juízo e das partes para prestar esclarecimentos ou cumprir o que decidir soberanamente.

Era o que nos competia informar.

São Paulo, novembro de 2014.

SÉRGIO JACOMINO, Registrador