Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

À Exma. Sra.
Dra. TÂNIA MARA AHUALLI,
MM. Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo.

Protocolo 283.978

Processo 1026655-61.2015.8.26.0100 – sentença: dúvida procedente

Interessado – M O G

Promessa de cessão – instrumento particular – requisitos formais.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado por M O G, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro “instrumento particular de promessa e cessão de direitos”, datado de 06/07/1995, figurando como “promitentes cedentes” ou “cedentes”: 1) M D, casado no regime da comunhão de bens com A D, 2) espólio de Z D, 3) D D, casado no regime da comunhão de bens com M D, e 4) A B, e como “promitente cessionária” ou “cessionária” M O G, viúva.

O instrumento particular foi devolvido para atendimento de diversos requisitos legais, abaixo descritos, contra os quais a interessada se insurge, em especial, pelas dificuldades no seu cumprimento.

O título acha-se prenotado sob n° 283.978, permanecendo em vigor até solução deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei 6.015, de 1973.

Do registro existente

Conforme transcrição 33.154 de 05/09/1957, a IGREJA PRESBITERIANA INDEPENDENTE DO BRASIL adquiriu o imóvel consistente no terreno com a área de 3.123,00m², situado na rua Visconde de Ouro Preto.

Conforme inscrição 10.029 de 12/02/1960, a proprietária comprometeu-se a vender o imóvel acima descrito, em sua totalidade, a 1) ANNETE HOLZER SEGRE, 2) WLADYSLAW FENIGSZTEJN, 3) JAN KORSUNSKI, 4) JOSEF ENGELBERG, 5) GDALA CZERTOK e 6) DAVID CZERTOK.

Em 09/11/1960 iniciou-se a construção do Edifício Queen Mary, o qual foi submetido ao regime de condomínio, nos termos do Decreto Federal 5.481/1928, recebendo os números 51 e 77 da Rua Visconde de Ouro Preto.

À margem da inscrição 10.029, consta a averbação n. 90 de 12/05/1961, pela qual os promitentes compradores prometeram ceder e transferir a M D, casado, e Z D, solteiro,  os direitos referentes ao apartamento n° 192 da Ala B e o espaço da garagem coletiva do subsolo, ambos do Edifício Queen Mary.

Desse modo temos:

*Como proprietária: a IGREJA PRESBITERIANA INDEPENDENTE DO BRASIL.

*Como promitentes compradores: 1) ANNETE HOLZER SEGRE, 2) WLADYSLAW FENIGSZTEJN, 3) JAN KORSUNSKI, 4) JOSEF ENGELBERG, 5) GDALA CZERTOK e 6) DAVID CZERTOK.

*Como promitentes cessionários da unidade autônoma (apartamento n. 192): M D e Z D.

Da continuidade registraria

Do instrumento particular ora apresentado, assinado em 06/07/1995, consta como promitentes cedentes dos direitos sobre o apartamento n° 192 pessoas diversas daquelas acima descritas, ou seja, além de M D e Z D (espólio), constou também D D e A B, lesando a continuidade registrária.

Portanto, foi solicitado, em primeiro lugar, esclarecer a condição dos cedentes constantes do título.

Caso conste do instrumento particular os herdeiros de Z D transmitindo, será necessário o prévio registro do formal de partilha dos bens deixados por Z, em atendimento ao princípio da continuidade.

Caso se trate do espólio de Z D transmitindo, será necessário alvará judicial autorizando o espólio a dispor dos direitos. Consequentemente, nesse caso, do título deve constar como promitente cedente o espólio de Z D, representado pelo inventariante.

Dos demais requisitos

M D está qualificado na inscrição 10.029 como ‘casado’, sem constar o nome do cônjuge. Do título ora apresentado constou que o mesmo é casado, no regime da comunhão de bens com A D. Desse modo, é preciso que seja apresentada a certidão de casamento dos cedentes, a fim de se verificar se o cônjuge é o mesmo desde a data de aquisição (1961), e para proceder à averbação do nome do cônjuge e do regime de bens.

São necessárias também cópias autenticadas do RG e CPF de A D, para a devida qualificação.

Quanto a Z D, é preciso verificar o estado civil quando de seu falecimento, a fim de se preservar a continuidade registrária e eventual direitos de terceiros, estando o título sujeito a novo exame e novas exigências (a depender desta informação).

Também são necessárias cópias autenticadas do RG e CPF de M D e Z D para a necessária qualificação (artigo 176, § 1.º, inciso III, item 2, alínea a, c/c artigo 167, inciso II, item 5, c/c artigo 246, § 1.º, todos da Lei n. 6.015/73), uma vez que do registro não consta a qualificação completa dos cedentes (feita nos termos da antiga legislação registrária).

São necessários, ainda:

* a certidão de óbito de Z D, para necessária averbação (artigo 167, inciso II, item 5, c/c artigo 246, § 1.º, todos da Lei n. 6.015/73), no original ou em cópia autenticada.

* prova de representação, no original ou em cópia autenticada, a pela qual A D outorga poderes de representação à M D, uma vez que no campo de assinaturas consta que M assinou o título como seu representante. A prova de representação a ser apresentada deve estar vigente à época da lavratura do título.

* o título deve ser apresentado com as firmas reconhecidas das assinaturas de todos os subscritores do título, inclusive testemunhas (artigo 221, inciso II, da Lei n. 6.015/73).

Da dificuldade no cumprimento das exigências

A interessada no registro afirma que as exigências “são de impossível satisfação por parte desta apresentante, tendo em vista a perda total de contato com os ‘cedentes’ dos direitos sobre o imóvel localizado na Rua Visconde de Ouro Preto, nº 51, apartamento 192, visto que o negócio ocorreu há quase 20 (vinte) anos atrás, em 06/07/1995.”

As exigências, no entanto, possuem embasamento legal e estão fundadas, especialmente, nos princípios da continuidade registrária e segurança jurídica do registro.

Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo,  de março de 2015.

SÉRGIO JACOMINO, oficial.

Eliane Mora De Marco, escrevente.