Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Protocolo: 352.271 – Processo 1064226-56.2021.8.26.0100. Dúvida julgada procedente: http://kollsys.org/qn7
Interessada: AMBM

ASSUNTO: ARROLAMENTO. ADJUDICAÇÃO. TRANSCRIÇÃO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRÁRIA. DUPLICIDADE ANTINÔMICA – BLOQUEIO DE REGISTRO

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro a escritura de arrolamento e adjudicação datada de 15/10/2019, no Livro n. 214, folhas 115/120, lavrada pelo Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Distrito de Jardim Silveira, Comarca de Barueri, deste Estado, do Espólio de RLMB que, entre outros bens, tem por objeto o apartamento n. 12 do 1º andar do Edifício situado na rua da Consolação, n. 964.

O título foi devolvido por nota veiculada pelo protocolo 334.175, em 11/11/2019. O título foi reapresentado (Protocolo 349.284) e novamente devolvido com relação a exigência formulada em data de 5/4/2021, contra a qual a interessada se insurge.

O título acha-se atualmente prenotado sob n. 352.271, permanecendo a inscrição primigênia em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Razões da recusa

O motivo fundamental a impedir o acesso do título a registro foi assim expresso na nota devolutiva deste Registro:

Tendo em vista a duplicidade de registro verificada entre a transcrição n. 96.819 e as transcrições n. 77.703 e 77.707, tendo como objeto o apartamento n. 12 do 1º andar do Edifício situado na rua da Consolação, n. 964, faz-se necessário apreciação em procedimento administrativo junto à 1ª Vara de Registros Públicos desta Capital, para resolução da duplicidade. Assim, nesta oportunidade, inviável o registro do título apresentado em relação ao referido apartamento.

 Histórico do Imóvel

Conforme a Transcrição n. 96.819, feita em data de 5/12/1973, RLMB, adquiriu por compra de HRMM e sua mulher MACMM, o apartamento n. 12 do 1º andar do Edifício situado na rua da Consolação, n. X, nos termos da escritura de 28 de novembro de 1973, do 24º Tabelião desta Capital, Livro n. 1539, folhas 277.

Dito imóvel foi havido pela transcrição 52.820 deste Registro.

De acordo com a Transcrição n. 52.820, feita em data de 1/7/1967, MACMM, assistida de seu marido HRMM, adquiriu dito imóvel por compra feita ao ESPÓLIO DE MB, autorizado por alvará e representado pelo inventariante EB, nos termos da escritura de 25/4/1967, do 12º Tabelião de Notas desta Capital, Livro n. 88-AX, fls. 49v.

O imóvel tem origem na matriz comum: Transcrição n. 22.639 neste Registro.

No entanto, conforme buscas realizadas nesta Serventia, foram localizadas as Transcrições 77.703 e 77.707, feitas posteriormente, em data de 8/6/1971, cujo registro anterior é a mesma matriz referida (Transcrição 22.639), tendo por objeto o mesmo imóvel já mencionado.

O título que deu origem às Transcrições 77.703 e 77.707 é o formal de partilha dos bens deixados pelo falecimento de MB partilhado a EB e a AB e sua esposa SB, na proporção de metade ideal do imóvel para cada um.

Linhas filiatórias diversas – duplicidade antinômica

O mesmo imóvel – Apartamento 12 do 1º andar do Edifício situado na rua da Consolação, 964 – acha-se simultaneamente titulado em nome de:

1. EB e AB (Transcrição 77.793 e 77.707, de 8/6/1971)
2. RLMB (Transcrição 96.819, em 5/12/1973)

Há, portanto, duas linhas filiatórias com origem na transcrição originária 22.639, feita 20/1/1948, em nome de EB, casado.

O fenômeno provavelmente se originou do fato de que em 1/7/1967 o espólio do proprietário da transcrição matriz, autorizado por alvará, primeiro alienou o apartamento a terceiros e só mais tarde, em 8/6/1971, o mesmo imóvel, que se imaginava ainda na titularidade do espólio de M, foi partilhado aos sucessores. Não se deram conta de que o próprio espólio, autorizado por alvará, havia já alienado dito bem anteriormente. Nunca se deram conta. Tanto assim, que o registro permaneceu intocado como na origem.

Nó górdio – como resolver?

A interessada pugna pela suscitação de “procedimento administrativo junto a Vara de Registros Públicos”. Diz que seria “o 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo – (Sergio Jacomo [sic] – Oficial Registrador) e não herdeira” quem deveria resolver a questão.

Compreende-se a perplexidade da Sra. Advogada, com a qual comungo. A situação originou-se no longínquo ano de 1973, muito antes de que todos os funcionários – e este Oficial – chegássemos ao Quinto Registro de Imóveis. São erros pretéritos que repercutem até os dias de hoje.

Por outro lado, a antinomia não revelou uma disputa possessória ou dominial, já que RLMB estava na posse do bem desde 1973, quando o adquiriu do legítimo proprietário. Passaram-se quase 50 anos sem qualquer intercorrência.

Em face do problema há dois caminhos a trilhar:

1. Bloqueio de registro, nos termos do § 3º do art. 214 da Lei 6.015/1973;
2. Improcedência da dúvida até solução da situação antinômica.

a) Bloqueio do registro

A nulidade do registro é manifesta.

Dispõe o § 3º do art. 214 da Lei n. 6.015 de 1973:

“Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

§ 3^o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.

Nesse sentido, diante da duplicidade das linhas filiatórias, que fulminam a presunção de legitimidade de qualquer delas, a situação refoge à competência deste Oficial.

Essa é lição que se extrai de um importante acórdão do Conselho Superior da Magistratura que serviu de paradigma para dezenas de outras decisões. Permanecendo em vigor as duas correntes filiatórias, “ambas com elos soltos, a permitir a continuação”, o i. relator lança a seguinte questão no v. aresto:

“Será lícito então permitir que os titulares desses registros contraditórios façam uso da disponibilidade que, verdadeiramente, apenas um detém?

A resposta há de ser negativa.

A regra do art. 859 do Código Civil , autorizadora do princípio da presunção, não pode ser chamada por nenhum daqueles titulares dos registros duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro. Seria ilógico raciocinar com a presunção favorecendo, ao mesmo tempo, duas pessoas cujos direitos não podem coexistir. Em outras palavras, a presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade”.

A consequência é a impossibilidade de prática de qualquer ato em qualquer das correntes filiatórias, até que, na via adequada, se decida pela prevalência de uma ou de outra[1].

Ainda que as duas linhas filiatórias pareçam indicar mero cochilo dos antigos proprietários, não se deve olvidar que o registro, enquanto não cancelado, “produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido” (art. 252 da LRP).

O que fazer, então? Cancelar o primeiro dos registros? A solução não é tão simples por envolver direitos de terceiros.

O cancelamento pode ser feito nos estritos termos do art. 250 da LRP que exige o preenchimento de certas formalidades. Não se acha prevista a possibilidade de cancelamento pelo próprio Oficial do Registro.

A via administrativa não tem sido considerada para o cancelamento direto de registros. Além disso, é longeva a orientação do CSMSP de que o cancelamento não pode ser enfrentado no curso de processo de dúvida. Para o ato de cancelamento deve-se instaurar o contraditório e adentrar em “questões relevantes, que não cabem no procedimento de dúvida, em que não há contenciosidade, nem dilação probatória”[2].

No mesmo sentido a Ap. Civ. 24.548-0/6, Santos:

“O procedimento de dúvida, como pacificado neste Colendo Conselho Superior da Magistratura, não se presta ao cancelamento desses registros, que seriam impedientes do acesso do título da recorrente. Não há como determinar cancelamento de registros no procedimento de dúvida para, em seguida, autorizar o registro do título objeto do dissenso. Qualquer providência nesse sentido deverá ser perseguida pelo meio próprio[3]”

b) Dúvida – será a solução?

Verificada a duplicidade de linhas filiatórias, prestigiando-se o princípio de legitimação registral[4], assumindo-se que o cancelamento do registro não se pode ser deferido no âmbito do processo de dúvida, a solução não pode ser outra: a dúvida não pode ser a solução. Ela há de ser julgada procedente, salvo melhor juízo de Vossa Excelência.

Resta a determinação de bloqueio dos registros para que os interessados busquem, na via própria, o cancelamento da transcrição que retira eficácia ao título de propriedade da interessada.

Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do pedido, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 2 de junho de 2021.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.

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Notas

[1] Ap. Civ. 4.094-0, São Vicente, j. 24/6/1985, DJ 23/7/1985, rel. des. Marcos Nogueira Garcez. Acesso: http://kollsys.org/4uq.

[2] Ap. Civ. 1.272-0, Jacupiranga, j. 25/3/1983, DJ 17/8/1983, rel. des. Bruno Affonso de André. Acesso: http://kollsys.org/30u. No mesmo sentido: Ap. Civ. 7.411-0/7, São Paulo, j. 28/8/1987, DJ 12/1/1988, rel. des. Sylvio do Amaral. Acesso: http://kollsys.org/506.

[3] Ap. Civ. 24.548-0/6, Santos, j. 28/9/1995, DJ 26/1/1996, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga. Acesso: http://kollsys.org/40.

[4] O princípio da legitimação é configurado pela presunção que o direito inscrito existe e pertence ao seu titular na forma e extensão que consta do fólio real. O registro do assento registrário equivale a uma sentença de mérito e pode ser retificado ou cancelado através da via recursal apropriada”. MELO.

Marcelo Augusto Santana de. Breves anotações sobre o Registro de Imóveis. In Boletim do IRIB em Revista, n. 327, jul./ago. 2006, pp. 32-49.