Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Escritura de compra e venda – registro. ITBI – base de cálculo. Qualificação registral – tributos – fiscalização.

Processo 1093315-27.2021.8.26.0100. Dúvida julgada procedente. Acesso: http://kollsys.org/qwj. Recurso a que se deu provimento deferindo o registro: http://kollsys.org/rk8.

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro escritura de compra e venda (livro nº 3.947, fls. 247/250) lavrada em 27/5/2021, pelo Tabelião de Notas, que tem por objeto o imóvel matriculado sob nº X deste Registro.

O título foi devolvido por nota veiculada pelo protocolo em 5/7/2021. O título foi reapresentado e novamente devolvido em 15/7/2021 devido ao não cumprimento da exigência, contra a qual o interessado se insurge, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Fundamentos legais da denegação

A razão de denegação se resume à necessidade de retificação da guia de ITBI, devidamente recolhida, ou a homologação do recolhimento, pois, à data da lavratura da escritura, por consulta feita ao site da Prefeitura Municipal, para o imóvel cadastrado sob número (X), apurava-se um valor de referência de R$ 1.502.725,00, conforme se vê do documento anexo (doc. #2).

Pela Declaração de Transações Imobiliárias – DTI, verifica-se que a data da transação foi o da lavratura da escritura, ou seja, de 27/5/2021 e, apesar disso, a base de cálculo do ITBI levou em consideração o valor venal de referência de apenas R$ 463.135,00, o que pode ter resultado recolhimento a menor do imposto devido.

Além disso, o valor venal do imóvel é de R$ 1.046.950 para o exercício de 2021 consoante certidão da própria municipalidade (doc. #1).

Nos termos do art. 157 do Decreto Municipal 59.579/2020, para fins de lançamento do imposto deve ser considerado “o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. (Art. 7° da Lei n° 11.154, de 30/12/91, com a redação da Lei n° 14.256, de 29/12/06).

Portanto, a base de cálculo deveria levar em consideração o maior valor – neste caso, o valor venal é muito superior ao próprio valor de referência e do negócio jurídico.

O interessado redarguiu alegando que “ao preencher a Declaração de Transações Imobiliárias – DTI, no site da Prefeitura do Município de São Paulo, a guia para o pagamento é automaticamente gerada, ou seja, não tem como o interessado constar outro valor venal de referência (de forma aleatória), já que tudo é automatizado”. Acrescentou, ainda, que “não pode o adquirente ter que recolher, após a formalização do ato notarial, quaisquer outros valores à título do imposto de transmissão, porque, caso assim fosse, se perderia totalmente a segurança jurídica”.

De fato, causa espécie o que nos relata. Entretanto, sopesamos as circunstâncias e buscamos confirmar o alegado. Assim, refizemos os passos para emissão da guia tal e como o fizeram os interessados, segundo declararam. Na simulação (doc. #2), o valor venal de referência apurado automaticamente, tendo como base a data da lavratura da escritura pública, importa em R$ R$ 1.502.725,00.

Limites da qualificação: quantum debeatur

Por outro lado, não se desconhece que o entendimento do Egrégio Conselho Superior da Magistratura orienta-se no sentido de que a qualificação, feita pelo registrador, não deve ir além da aferição acerca do recolhimento do tributo – não se imiscuindo na avaliação e sindicância acerca da integralidade que abrange a incidência de juros, multa e correção monetária, fatos que caracterizam os encargos legais da obrigação^[1], com o que este Registrador concorda.

Todavia, há um quadro legal que se acha plenamente em vigor e que exige do intérprete que se cinja ao cumprimento das disposições legais e regulamentares em obediência ao princípio da estrita legalidade – ainda que se se reconheça (como os tribunais superiores vêm reconhecendo) que as leis municipais eventualmente afrontariam, em tese, a ordem legal-constitucional. A via para arrostar as disposições legais é a judicial.

As leis municipais, além de exigir o recolhimento do ITBI nos prazos indicados e tendo por base os valores venais atribuídos, cominam penas pecuniárias (multas etc.) e fixam a responsabilidade do registrador nos casos de descumprimento. São impressivos os arts. 163 e 176 do referido Decreto Municipal 59.579/2020:

Art. 163. O imposto será pago mediante documento próprio de arrecadação, na forma regulamentar.

Parágrafo único. Os notários, oficiais de Registro de Imóveis, ou seus prepostos, ficam obrigados a verificar a exatidão e a suprir as eventuais omissões dos elementos de identificação do contribuinte e do imóvel transacionado no documento de arrecadação, nos atos em que intervierem.

Art. 176. Para lavratura, registro, inscrição, averbação e demais atos relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, ficam obrigados os notários, oficiais de Registro de Imóveis ou seus prepostos a:

I – verificar a existência da prova do recolhimento do imposto ou do reconhecimento administrativo da não-incidência, da imunidade ou da concessão de isenção.

No caso concreto, o recolhimento foi efetuado em desacordo com os dispositivos do Decreto Municipal 59.579/2020, como apontado.

Inconstitucionalidade da norma tributária

Em dúvida suscitada por esta Serventia, julgada procedente, ficou consignado que o registrador e o juízo administrativo não podem reconhecer eventual inconstitucionalidade da norma tributária municipal, questão a ser dirimida no âmbito jurisdicional. Segundo a magistrada, Dra. TÂNIA AHUALLI, não caberia “ao Registrador ou à esfera administrativa apreciar eventual antinomia entre o Código Tributário Nacional e a legislação municipal, no que concerne ao caso em testilha”. A decisão citou precedente do próprio Eg. Conselho Superior da Magistratura:

“Cediço que esta esfera, meramente administrativa, em que não há participação do Município, não é a apropriada para discussão complexa sobre a constitucionalidade da legislação municipal, máxime quando na própria sentença se reconhece que a possibilidade de antecipação tributária está prevista no parágrafo 7º do art. 150 da Constituição, conquanto se emita, a seguir, entendimento a respeito do alcance que deve ser atribuído ao dispositivo. O que ora se analisa, isto sim, é o acerto da negativa do registrador, o qual se baseia, em sua atividade de qualificação, nas determinações concretas emanadas das normas positivas aplicáveis, sem que lhe sejam permitidas elucubrações acerca de sua perfeita adequação à Magna Carta.

Caso se pretenda sustentar a inconstitucionalidade da legislação de regência, o caminho a ser trilhado é o jurisdicional, com escolha do remédio processual apropriado”^[2].

É preciso deixar assente que os registradores devem exercer rigorosa fiscalização do pagamento dos tributos por força dos atos que pratiquem. A regra encontra conforto no art. 289 da Lei nº 6.015/1973 c.c. art. 30 da Lei nº 8.935/1994. Por fim, o próprio CTN (Lei nº 5.172/1966), contém claras disposições fixando a responsabilidade solidária do Registrador pelo cumprimento da obrigação tributária (art. 134 e 135).

Por essas razões, o título vem sendo devolvido, nos seguintes termos:

“Desse modo, se faz necessário à correção, devendo apresentar no original ou cópia autenticada a guia complementar do DAMSP – Documento de Arrecadação do Município de São Paulo, com o recolhimento da diferença, ou apresentar certidão emitida pela PMSP homologando o recolhimento do tributo (artigo 289 da Lei n. 6.015/73, c/c artigos 1.º, 2.º, inciso III, 28.º e 29.º, inciso I, do Decreto Municipal n. 55.196 de 11/06/2014).

ATENÇÃO: Importante fazer constar no campo “outras informações” da guia complementar a ser recolhida a informação de que o recolhimento complementar se refere à transação n. 54488545-7.”

O Oficial, portanto, agindo nos limites administrativos da qualificação que lhe compete, com verificação formal da regularidade fiscal, ateve-se ao texto legal e, em face dele, recusou o registro pelo motivo já mencionado.

Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do pedido, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 16 de agosto de 2021.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.

Cássia Regina Padovini Deranian, Escrevente Substituta.

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[1] Decisão da 1ª VRSP, São Paulo, j. 6/2/2020, DJ 10/2/2020, rel. Tânia Mara Ahualli. Acesso: http://kollsys.org/ogr.

[2] Ap. Civ. 863-6/0, São Paulo, j. 7.10.2008, DJE 25.11.2008, rel. des. Ruy Camilo. Acesso: http://kollsys.org/b7e