Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 1065937-28.2023.8.26.0100, j. 28/6/2023, DJe 30/6/2023, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Dúvida julgada procedente: http://kollsys.org/sxo

Arrematação. Imóvel arrematado – usufruto registrado e não cancelado. Eficácia. Enquanto não cancelado o registro, ele produz todos os seus efeitos.

Procedimentos preliminares

Em 1/3/2023, sob prenotação X, foi-nos apresentada Carta de Arrematação expedida aos 15/3/2023 pelo Juízo de Direito da Vara Cível desta Capital, extraída dos autos X, da Ação movida pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO em face de AAGS e MAGS, onde o imóvel objeto da matrícula foi arrematado por JQSF.

O título foi examinado na ocasião da prenotação original (protocolo 376.972) e posto sob exigências indicadas na nota devolutiva correspondente. Em síntese, o título não alcançou o registro pelos seguintes motivos:

1. A arrematação teve por objeto o imóvel da Matrícula X, bem livre e desembaraçado de quaisquer ônus, restrições e limitações. Entretanto, pesa sobre o imóvel o direito real de usufruto, regularmente inscrito e não cancelado. Os usufrutuários não integraram a lide, nem houve declaração de que os efeitos da execução os alcançariam.
2. Faltou qualificar adequadamente o comproprietário, M – especialmente no tocante ao seu estado civil. Os dados são omissos em todas as fases e peças do processo e do próprio título apresentado (n. 2 e 3, inc. III, do § 1º do art. 176 da LRP).

Assim, atendendo a requerimento expresso da parte interessada, promovemos a protocolização do título e a suscitação de dúvida, consoante as razões abaixo.

Situação jurídica do imóvel

São proprietários do imóvel: AAGS e MAGS. Há instituição de usufruto a título oneroso em favor de AGS e DAGS. Há, ainda, o registro da penhora, figurando como exequente o mesmo condomínio.

Razões impedientes do acesso

A razão fundamental, a impedir o acesso da carta de arrematação, é o fato de que o arrematante adquiriu em hasta a propriedade plena, livre e desembaraçada de ônus e gravames. Todavia, a Matrícula X nos revela a inscrição de direito real de usufruto não cancelado, instituído, a título oneroso, em favor de terceiros alheios à lide. O tal direito real, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos em face, inclusive, do próprio arrematante (art. 252 da LRP).

Os usufrutuários não integraram a lide e não foram cientificados da expropriação judicial em curso (inc. II do art. 799 c.c. inc. III do art. 889 do CPC). Embora a penhora se tenha constituído no momento de sua efetivação no bojo do processo (art. 797 do CPC), mesmo quando averbada (como foi o caso), tal fato não elide a intimação dos usufrutuários, o que se pode dar no curso do processo e até a fase final da excussão, com, pelo menos, 5 dias de antecedência da alienação judicial do bem penhorado (art. 889, caput e III, do CPC). De fato, a averbação sempre será possível como medida assecuratória e conservativa (no caso do registro, com a magnificação dos efeitos de publicidade de mera notícia). A intimação dos titulares de direitos reais pode se dar, como se viu, até as vésperas da expropriação judicial^[1].

Portanto, os titulares de direitos reais sobre coisa alheia devem ser intimados da execução (art. 804 do CPC). O § 6º do dito art. 804 reza que a “alienação de bem sobre o qual tenha sido instituído usufruto, uso ou habitação será ineficaz em relação ao titular desses direitos reais não intimado”.

NERY et al., comentando o art. 889 do CPC asseveram ser “estritamente necessária” a intimação dos titulares de direitos preferentes ou privilegiados. Segundo eles, “o juiz não pode transferir ao arrematante mais do que o executado efetivamente tem”; […] essas pessoas devem ter oportunidade de contrapor seu direito àquele do credor na execução…”^[2]. Segundo o art. 804 do CPC, a arrematação é válida e eficaz entre as partes (“perfeita, acabada e irretratável”, diz a lei processual), entretanto, o arrematante, proprietário da nua propriedade, não terá forças para opor seu direito em face dos titulares do direito real de usufruto que se acha regularmente inscrito. Em outras palavras, a arrematação será ineficaz em face dos usufrutuários. Assim é porque, consoante o disposto no § 1º, inc. II, do art. 903, caput, do CPC, “assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável”, porém, “ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser: […] considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804”.

A ação de cobrança nas execuções condominiais pode ser proposta contra quem tenha qualquer relação, direta ou indireta, com a coisa – inclusive o mero possuidor. Nesse sentido, o devedor e réu na ação pode tanto ser  o proprietário, o enfiteuta, o promissário ou cessionário comprador (com ou sem registro), o senhorio direto, até mesmo o usufrutuário, que poderia ter o exercício do seu direito eventualmente penhorado (art. 1.393 do CC e art. 716 do CPC). De outra forma, como se exigiria o adimplemento de quem não tem título? É evidente que o Condomínio poderia intentar a ação de cobrança contra o usufrutuário, os nu-proprietários ou em face de ambos; trata-se de um litisconsórcio facultativo. O que se não poderia, salvo melhor juízo, é deixar de intimar os titulares de direitos reais que serão tangidos, sem oportunidade de defesa, pela eficácia da arrematação ocorrida no iter do processo executivo.

Por outro lado, a arrematação não representa modo originário de aquisição, consoante iterativa jurisprudência do CSMSP. Brevitatis causa:

REGISTRO DE IMÓVEIS – arrematação em hasta pública – forma derivada de aquisição da propriedade – executada que não figura como proprietária do imóvel na respectiva matrícula – afronta ao princípio da continuidade – carta de adjudicação do imóvel previamente expedida em favor da executada, mas não levada a registro, que não basta para permitir exceção à continuidade – recurso desprovido[3]

Ainda recentemente, em dúvida suscitada por esta Serventia, decidiu o Eg. Conselho no mesmo sentido:

Apelação – dúvida – recusa ao registro da carta de arrematação – execução de título extrajudicial – ofensa aos princípios da continuidade e da especialidade subjetiva – óbices mantidos – recurso a que se nega provimento[4].

Por fim, o exequente jamais poderia alegar desconhecimento do direito inscrito, já que a execução deve ser aparelhada com a juntada da certidão da matrícula (§ 1º do art. 845 do CPC), onde se acha claramente reproduzida a situação jurídica do imóvel. E ela foi juntada aos autos (fls. 247).

Jurisprudência

No REsp 2.000.959-SP, a Min. NANCY ANDRIGHI dirá que a arrematação é ineficaz para os titulares de direitos reais limitados, “porém a ineficácia não é inexistência de direitos, só inexistência de efeitos”. Assim, assinado o auto e o usufrutuário não intervenha, a arrematação produz seus efeitos, mas não em face dos titulares de direitos reais, quando não intimados^[5]. Vale a pena citar parte do longo voto da Sra. Ministra:

“3. Comentando o dispositivo equivalente no CPC/1973, PONTES DE MIRANDA já destacava que ‘as intimações de que cogita o art. 615, II, são necessárias para que tenha eficácia contra as pessoas apontadas a penhora que foi feita. Não há superfluidade nas medidas do art. 615, II. Nenhum ato de constrição ou de alienação pode ser invocado contra qualquer das pessoas do art. 615, II, se não foram intimadas’ (Comentários ao Código de Processo Civil, tomo X: arts. 612 a 735. 2ª ed. Atualizado por SERGIO BERMUDES. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 18).

4. O objetivo dessa intimação é oportunizar ao terceiro titular de direito real a alegação de suas matérias de defesa, como eventual direito de preferência ou vício na execução; e a adjudicação (art. 876, § 5º, do CPC/2015) ou a sua participação no leilão, tendo a chance de adquirir o bem.

5. Quanto ao momento da intimação, diante da posição topográfica do dispositivo no CPC/2015, logo após os requisitos da inicial (art. 798), as intimações mencionadas no art. 799 devem, preferencialmente, ser requeridas na inicial ou quando houver a indicação à penhora de bem objeto de direito real ou, ainda, assim que se tomar conhecimento da existência do direito real de terceiro (cf. ASSIS, Araken de. Comentários ao Código de Processo Civil, volume XIII. 1ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2017; e MATTOS, Sérgio. In: WAMBIER, Teresa Arruda Alvim; et al. Breves comentários ao novo Código de Processo Civil. 3ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016).

6. De todo o modo, requerida ou não no momento oportuno, a intimação deve ser realizada com, pelo menos, 5 dias de antecedência da alienação judicial do bem penhorado, por força do art. 889, caput e III, do CPC/2015, ressalvado o prazo específico para o titular de direito real de laje (art. 1.510-D do CC/2002).

7. Nesse sentido, lecionam GAJARDONI, DELLORE, ROQUE e OLIVEIRA JR.: ‘a intimação aos terceiros referida nos incisos I a VI [do art. 799 do CPC/2015] deve ser realizada, no mínimo, cinco dias (úteis, pois se trata de prazo processual) antes da alienação judicial (art. 889), regra que também se aplica à alienação a título particular (art. 880). Em relação à adjudicação, da mesma forma se impõe o prazo de cinco dias (úteis), por força do art. 877, caput’ (GAJARDONI, Fernando da Fonseca; et al. Comentários ao Código de Processo Civil. 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021, p. 1132)”.

Apesar de a Corte ter negado provimento ao recurso especial (em razão da chamada nulidade de algibeira), em nada infirma as judiciosas considerações da Sra. ministra NANCY ANDRIGHI em seu voto vencido, em tudo aplicáveis ao caso concreto.

Já no Estado de São Paulo, o Egrégio CSMSP – em caso em que o executado não era titular da propriedade plena –, observou que se penhorou e alienou, em hasta pública, mais do que titulava o executado: o “problema, aí, é que a usufrutuária não era parte na execução. O usufruto não poderia ser extinto nem ser objeto de alienação. Da forma como feita a arrematação, quebrou-se, de forma absolutamente irregular, a continuidade”^[6]. No voto divergente, o des. JOSÉ RENATO NALINI obtemperaria:

“O usufruto pertencente a terceira pessoa estranha à execução judicial, desprezado pela constrição judicial e pela arrematação, obsta igualmente o registro do título, mas não sob o pálio do princípio da continuidade.

Porque a impenhorabilidade e a inalienabilidade são ínsitas ao usufruto, que, nos expressos termos do art. 1.393 do CC, admite apenas a cessão de seu exercício, o registro da carta de arrematação – e aqui desimportante a discussão sobre eventual ciência dos usufrutuários – feriria o princípio da legalidade e o da inscrição, compreendido em sua dimensão negativa”^[7].

Embora divergindo do i. relator, o desembargador acabou por julgar a apelação desprovendo o recurso em atenção, entre outras razões, ao direito real de usufruto inscrito.

Fundamento legal da recusa

O fundamento legal no qual o Registro de Imóveis se baseou são: n. 2 e 3, inc. III, do § 1º do art. 176 c.c. com os artigos 195, 237 e 252 da LRP:

Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: …

III – são requisitos do registro no Livro nº 2:

2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação; (…)

3) o título da transmissão ou do ônus;

————

Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.  

———–

Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

———–

Art. 252 – O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido. 

Para que a admissibilidade do registro da carta de arrematação fosse possível, seria necessário que houvesse, alternativamente: (a) renúncia do direito de usufruto (art. 1.410 do CC), ou (b) determinação judicial oriunda do R. Juízo de execução determinando o registro da arrematação (com ou sem adjeta ordem de cancelamento do ônus, que então remanesceria e produziria seus regulares efeitos), ou (c) decisão do R. Juízo no sentido de explicitar que a expropriação judicial abrangeu a propriedade e o usufruto (ou os frutos e rendimentos – art. 1.393 do CC) ou, ainda, (d) requerimento expresso do arrematante declarando-se ciente de que adquire a propriedade, porém onerada com o direito real de usufruto, que se mantém válido e eficaz até que, por qualquer título, o direito personalíssimo se extinga (art. 1.410, citado).

Conclusão

Segundo RICARDO DIP a qualificação registral “deve abranger completamente a situação examinada, em todos os aspectos relevantes para a registração ou seu indeferimento, permitindo, quer a certeza correspondente à aptidão registrária, quer a indicação integral das deficiências para a inscrição perseguida”[8]. Ou como consagrado na Ap. Civ. 0038265-20.2012.8.26.0562, a “qualificação registral, iluminada pelo princípio da legalidade, não se restringe aos aspectos extrínsecos; abarca os intrínsecos, o conteúdo do título. A integralidade é um de seus traços”^[9].

Concluindo, a integralidade do exame minucioso dos elementos que informam a situação jurídica dos títulos judiciais apresentados a registro, clarificados a partir do acesso direito aos autos^[10], tornam nítida a situação jurídico-processual dos títulos, permitindo o exame mais acurado e seguro, protegendo os direitos de terceiros, missão essencial do Registro.

Estas são as razões impedientes do registro. Devolvo respeitosamente a Vossa Excelência a qualificação do título.

São Paulo, 17 de abril de 2023.

SÉRGIO JACOMINO

Registrador

---

Notas

[1] Neste v. aresto, embora a penhora tenha sido averbada, verificou-se, por ocasião do pedido de registro da arrematação, que não havia “como dizer que este [o executado] tenha se tornado titular de domínio e que, portanto, seja possível registrar a carta de arrematação para transferência da propriedade à arrematante”. Ap. Civ. 1000371-25.2021.8.26.0223, Guarujá, j. 3/11/2022, Dje 15/2/2023, rel. Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Acesso: http://kollsys.org/sbn.

[2] NERY. Nelson. NERY. Rosa M. Andrade. CPC Comentado. 21ª ed.São Paulo: RT., p. 1.714, n. 3.

[3] Ap. Civ.1009832-65.2014.8.26.0223, Guarujá, j. 30/9/2016, DJ 8/11/2016, rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças. Acesso: http://kollsys.org/jq8. No mesmo sentido: Ap. Civ. 1020648-60.2019.8.26.0602, Sorocaba, j. 28/4/2020, Dj. 19/6/2020, Rel. Des. Ricardo Mair Anafe. Acesso: http://kollsys.org/oou; Ap. Civ. 1004442-46.2015.8.26.0590, São Vicente, j. 10/3/2017, Dje 11/10/2017, rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças. Acesso: http://kollsys.org/kiv.

[4] Ap. Civ. 1050250-45.2022.8.26.0100, São Paulo, j. 15/12/2022, Dje 13/3/2023, rel. Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Acesso: http://kollsys.org/sde.

[5] REsp 2.000.959/SP, j. 4/10/2022, Dje 13/10/2022, rel. designado Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Acesso: http://kollsys.org/snx.

[6] Ap. Civ. 9000002-19.2013.8.26.0531, Santa Adélia, j. 2/9/2014, Dje 17/11/2014, rel. des. Elliot Akel. Acesso: http://kollsys.org/hbf. 

[7] Idem nota 6.

[8] DIP. Ricardo. Sobre a qualificação no registro de imóveis. In: Revista de Direito Imobiliário n. 29, p. 33-72, jan.-jun.1992. p. 54.

[9] Ap. Civ. 0038265-20.2012.8.26.0562, Santos, j. 9/5/2013, Dje 26/6/2013, rel. Des. JOSÉ RENATO NALINI. Acesso: http://kollsys.org/g1x. No mesmo sentido: Processo CG 146.225/2013, São Paulo, dec. de 3/12/2013, Dje 13/12/2013, Corregedor-Geral José Renato Nalini. Acesso: http://kollsys.org/gu4.

[10] Comunicado Conjunto da Presidência do TJSP e da Corregedoria Geral do Estado n. 198/2023, publicado no Dje de 28/3/2023. Acesso: http://kollsys.org/snz.