Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

EMENTA. Alienação fiduciária. Consolidação da propriedade. Cancelamento de cancelamento – repristinação; Aplicação analógica do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966 para promover o cancelamento da consolidação.

Processo 1071660-62.2022.8.26.0100. j. 17/8/2022, Dje 19/8/2022, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad, acesso:  http://kollsys.org/szq. Recurso, dec. de 11/7/2023, Dje 17/7/2023, Corregedor Geral: Fernando Antônio Torres Garcia, acesso: http://kollsys.org/szq.

Procedimentos preliminares

O interessado pleiteia o cancelamento da averbação de consolidação da propriedade, feita em 2016, baseando-se no inc. II do art. 39 da Lei 9.514/97 e art. 34 do Decreto lei n. 70/1966.

O requerimento foi formulado por BANCO X S/A, protocolado sob número X, em 2022. O título foi examinado e a averbação obstada pelo fato de que os dispositivos legais indicados tratam de créditos garantidos por hipoteca, não por alienação fiduciária, além de outras questões, como abaixo se verá.

Não se conformando com a exigência, o interessado roga a “suscitação de dúvida”, o que não é o caso, já que o pretensão se cinge a prática de ato de averbação (cancelamento de registro) e não a ato de registro em sentido estrito^[1].

As razões impedientes do acesso do título são as desenvolvidas a seguir.

Consolidação da propriedade – cancelamento

Consoante se verifica da Av., lançada na Matrícula, deste Registro, em razão do processo de execução extrajudicial da alienação fiduciária em garantia houve a consolidação da propriedade em virtude de não pagamento das prestações aprazadas.

Feita a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (§ 7º do art. 26 da Lei 9.514/1997), o desenlace esperável seria a realização dos leilões para disponibilidade do bem (art. 27 da mesma lei). Sempre será possível a “convalidação” do contrato de alienação fiduciária nos casos em que o devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata a lei (§2º do art. 26-A),

Aparentemente, transcorrido o prazo para purgação de mora e consolidada a propriedade, o leilão não ocorreu, havendo notícia de purgação extemporânea de mora pelo devedor fiduciário, “conforme permissivo legal assim como acordo entre as partes homologado judicialmente e estipulando o cancelamento da consolidação da propriedade” (fls., grifos nossos).

O credor fiduciário postula o cancelamento da consolidação, baseando o pleito no inc. II do art. 39 da Lei 9.514/97 e art. 34 do Decreto lei n. 70/1966. Todavia, o dispositivo legal citado pelo interessado foi alterado pelo advento da Lei 13.465/2017:

Art. 39.  Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:

(…)

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

Em virtude de certa hesitação jurisprudencial, o legislador, pela Lei 13.465/2017 (art. 67), limitou o âmbito de aplicação da norma, cingindo-o, exclusivamente, aos créditos garantidos por hipoteca, não alcançando a garantia real fiduciária.

Antes mesmo da alteração legislativa, a melhor doutrina criticava a tendência jurisprudencial  que que se delineava com fundamento no art. 39 da Lei 9.514/1997. Por todos, MELHIM NAMEM CHALHUB destacava as distinções que vincam dos conhecidos instrumentos de garantia real – hipoteca e alienação fiduciária:

“Nessas decisões, entretanto, não chegaram a ser considerados elementos de caracterização das garantias reais que distinguem a garantia hipotecária da garantia fiduciária, cujos regimes jurídicos são marcados por singularidades que tornam suas normas insuscetíveis de recíproca aplicação analógica no que tange aos procedimentos de realização da garantia.

Assim, a regra de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação é adequada para as execuções hipotecárias extrajudiciais, e, especificamente para essas execuções, foi instituída pelo Decreto-lei 70/1966 (art. 34), mas é incompatível com o regime jurídico da garantia fiduciária; ademais, existindo na Lei 9.514/1997 regra e prazo para purgação da mora (§ 1º do art. 26 e § 2º do art. 26-A), não há lacuna que pudesse justificar o recurso à analogia”^[2].

A lei superveniente veio dirimir as dúvidas, tendendo a estabilizar a jurisprudência.

Acordo homologado

Os interessados noticiam a existência de acordo judicial entre as partes, homologado pelo R. Juízo da 4ª Vara Cível da Capital (Processo 1110246-81.2016.8.26.0100) com base no artigo 840 do CC e inc. V do art. 475-N do CPC [sic. O diploma citado é de 1973 e a demanda de 2016].

Houve a decisão homologatória de transação (letra “b”, inc. III do art. 487 do CPC) envolvendo o credor e devedor originais.

Embora o R. Juízo tenha, de fato, homologado o dito acordo – em que o devedor confessa a dívida em transação judicial – , indeferiu, contudo, o pleito acessório de cancelamento da consolidação (fls. 18), decisão que seria reiterada às fls. 35 dos autos nos seguintes termos: cabe “aos interessados, diante da recusa do registrador, postular eventuais providências ao corregedor da serventia”.

De fato, não há determinação expressa do R. Juízo da 4ª Vara Cível no sentido de que se procedesse ao cancelamento da consolidação, repristinando-se, assim, o registro da garantia real (alienação fiduciária), o que nos parece lógico.

Averbada que seja a consolidação, “desaparece o suporte contratual capaz de viabilizar o convalescimento do contrato e rompe-se o vínculo real que prendia o direito aquisitivo do imóvel à devedora fiduciante”, diz o mesmo MELHIM CHALHUB. E segue: “a propriedade e a posse do bem somente poderão ser recuperadas pelo antigo devedor fiduciante por reaquisição, cujo preço corresponderá ao valor da integralidade do saldo devedor, seus encargos e despesas da consolidação até o momento do segundo leilão”[3].

A consolidação da propriedade gera, portanto, um duplo efeito. Constitui, de um lado, a propriedade plena em favor do fiduciário (parágrafo único do art. 1.368-B do CC) e, de outro, cancela o direito real de aquisição do fiduciante (art. 1.368-B, caput, do CC). Trata-se de cancelamento indireto, figura sobejamente reconhecida pela doutrina. “Assim como a constituição de direitos reais por atos entre vivos se dá pela inscrição, a extinção desses direitos se opera pelo cancelamento, que é a inscrição negativa”, diz AFRÂNIO DE CARVALHO, “[N]esse modo indireto a inscrição subsequente é naturalmente extintiva da antecedente, desempenhando assim o papel do cancelamento”^[4].

Cancelamento de cancelamento

O que se busca, no fundo, é uma espécie de cancelamento de cancelamento, figura que tem sido admitida em situações muito estritas. Somente nas hipóteses de nulidade do ato de cancelamento de registro (ou do ato de consolidação) é que cabe cogitar de restauração (ou repristinação) da inscrição cancelada, com efeitos ex tunc^[5]. Pouco importa que o cancelamento se dê direta, ou indiretamente. A jurisprudência se firmou nesse sentido. Extrai-se de decisão citada:

“O que importa saber, para a solução da controvérsia, é se a ordem de cancelamento de cancelamento anterior restaura o primitivo assentamento, no caso um registro de alienação. Isso sob a ótica registrária.

O cancelamento do registro, total ou parcial, no sistema pátrio, como bem esclareceu o d. prolator da r. decisão atacada[6], tem a característica da definitividade, salvo quando decorrer de ato anterior declarado nulo, derivando essa sua característica da necessidade de uma completa segurança no sistema registrário, obstando, mesmo, inscrições condicionais, sujeitas a eventos futuros e desconhecidos”.

A consolidação desvestiu o credor da garantia real e fulminou o direito real de aquisição do devedor. Remanesceu, no fundo, uma questão de caráter obrigacional que não representou, de fato, uma novação (pois pela novação a dívida se extingue), mas uma transação em que as partes transigentes reconhecem e declaram a existência da dívida.

Poder-se-ia cogitar a incidência da regra do art. 254 da LRP:

Art. 254 – Se, cancelado o registro, subsistirem o título e os direitos dele decorrentes, poderá o credor promover novo registro, o qual só produzirá efeitos a partir da nova data.

Jurisprudência

A jurisprudência parece encaminhar-se no mesmo sentido. No Processo CG 1114713-98.2019.8.26.0100 ficou consignado que, “uma vez consolidada a propriedade plena em favor da credora fiduciária, a propriedade resolúvel alcança sua condição extintiva, não sendo possível o retomo ao status quo ante, ao menos do ponto de vista registral imobiliário”. E segue indicando precedentes:

REGISTRO DE IMÓVEIS. Apelação recebida como recurso administrativo. Alienação Fiduciária em Garantia. Mora. Consolidação da propriedade em nome da fiduciária. Alegação de que os valores em atraso foram pagos diretamente à credora fiduciária.  Pedido de cancelamento da averbação que consolidou a propriedade. Impossibilidade. (Recurso Administrativo: 1004474-71.2018.8.26.0032; Corregedor Geral da Justiça: Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco). http://kollsys.org/nm4

PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – Alienação fiduciária em garantia. Cancelamento das averbações referentes à consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária – Impossibilidade – Purgação da mora que deve ocorrer no Registro de Imóveis e dentro do prazo estabelecido – Inteligência dos arts. 26, §1 º e § 5 da Lei nº 9.514/97 – Pagamento realizado diretamente à assessoria credenciada da instituição financeira – Ausência de comunicação pela credora fiduciária que, ademais, requereu a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome – Não configuração de erro de qualificação registrária, tampouco de infração disciplinar imputável à Oficial Registradora – Recurso não provido. (Recurso Administrativo nº 1005179-93.2017.8.26.0100, Corregedor Geral da Justiça: Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco). http://kollsys.org/llq

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Mora – Consolidação da propriedade em nome da fiduciária – Alegação de que os valores em atraso foram pagos diretamente à credora fiduciária – Pedido de cancelamento da averbação que consolidou a propriedade – Impossibilidade  -Purgação  da  mora  que  deve  ocorrer  no Registro  de Imóveis  – Inteligência  dos artigos 26, § 5°, da Lei  nº  9.514/97 e 327 do Código Civil – Purgação que, ademais, não foi comunicada pela fiduciária, que requereu a consolidação da propriedade do bem em seu nome -Recurso improvido.” (Recurso Administrativo nº 1012250-49.2017.8.26.0100; Corregedor Geral da Justiça: Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças). http://kollsys.org/kwi

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Mora – Consolidação da propriedade em nome da fiduciária – Alegação de que os valores em atraso foram pagos diretamente à credora fiduciária antes da consolidação da propriedade – Pedido de cancelamento da averbação que consolidou a propriedade – Impossibilidade – Purgação da mora que deve ocorrer no Registro de Imóveis dentro do prazo estabelecido – Inteligência dos artigos 26, §§ 1ª e 5° da Lei nº 9.514/97 e 327 do Código Civil.  (Recurso Administrativo nº 1099247-69.2016.8.26.0100; Corregedor Geral da Justiça: Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças). http://kollsys.org/kch

Como se vê, a jurisprudência não discrepa. No âmbito da 1ª Vara de Registros Públicos, Vossa Excelência apreciou caso análogo no Processo 1006968-54.2022.8.26.0100^[7].

Seja por lhe faltar um substrato legal para repristinar a garantia real, seja por lhe faltar expressa determinação judicial, um novo direito real de garantia somente poderá ser instituído com a reapresentação do título para inscrição.

Note-se: uma vez os transigentes tenham repactuado a dívida, sem que a situação jurídica anterior tenha sido repristinada, remanesce a questão da propriedade em nome dos devedores fiduciários originais e a garantia real.

Devolvo o caso à superior apreciação de Vossa Excelência.

São Paulo, 13 de junho de 2022.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.

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[1] Ap. Civ. 1000690-63.2020.8.26.0405, Osasco, j. 27/7/2021, Dje 27/7/2021, Des. Ricardo Mair Anafe. Acesso: http://kollsys.org/qka.

[2] CHALHUB, Melhim Namem. Alienação Fiduciária – Negócio Fiduciário. 7ª ed. São Paulo: Grupo GEN, 2021, item 6.8.1.

[3] Op. cit. item 6.9.

[4] CARVALHO. Afrânio. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 184.

[5] Processo CG 66/1989, São Paulo, decisão de 23/5/1989, Des. Álvaro Martiniano de Azevedo. Acesso: http://kollsys.org/5di. No mesmo sentido: Processo CG 273/1991, dec. de 3/12/1991, Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, acesso: http://kollsys.org/5kk; Processo CG 196/2002, Avaré, parecer de 5/2/200, Dr. Cláudio Luiz Bueno de Godoy, acesso: http://kollsys.org/c3v; ED 9000004-02.2013.8.26.0462/50000, Poá, j. 7/10/2014, Dje 3/12/2014, rel. des. Elliot Akel. Vide o excelente voto do Des. ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO, acesso http://kollsys.org/hbp.

[6] A decisão atacada foi proferida no Processo 1VRPSP 889/1988, São Paulo, j. 3/2/1989, de lavra do Dr. Ricardo Henry Marques Dip. Acesso: http://kollsys.org/e0o.

[7] Processo 1006968-54.2022.8.26.0100, j. 23/3/2022, DJ 28/3/2022, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/rg2.