Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 1081393-18.2023.8.26.0100, j. 26/7/2023, DJe 28/7/2023, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Pretensão denegada. Acesso: http://kollsys.org/t10

Ementa. Escritura pública declaratória com garantia. Garantia meramente pessoal, sem acesso ao Registro de Imóveis. Imóvel gravado com cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade não cancelada. Averbação premonitória que não cumpre os requisitos do art. 828 do CPC.

Preliminares

Foi-nos apresentada escritura pública lavrada por Tabelionato de Notas da Capital de São Paulo (Livro, fls.) intitulada “escritura declaratória com garantia”.

O título foi prenotado sucessivamente e na última inscrição (protocolo X) a interessada requereu a suscitação de dúvida, não cumprindo as exigências formuladas pelo Cartório e avisadas em nota devolutiva decorrentes do protocolo.

Assim, manifestando discordância com as exigências do cartório e atendendo a expresso requerimento da interessada, submetemos o pleito à superior consideração de Vossa Excelência. Entretanto, não o fazemos pela via da suscitação de dúvida (art. 198 da LRP), já que a pretensão da interessada é de averbação, não registro em sentido estrito[1].

Motivo impediente do acesso do título

A Dra. RC, qualificada no requerimento, tendo adquirido três imóveis em Santos, São Paulo, (Matrículas X, Y e Z), tendo apurado que a transmitente, SLLM, era ré em execução de título extrajudicial (Processo X, 6ª Vara Cível do Foro Regional l – Santana) quis garantir-se na aquisição buscando o registro da dita “escritura declaratória com garantia”. Argumenta a interessada:

“Conforme ofertado por ela (SLLM), para conhecimento de terceiros, se buscou a averbação da citada escritura declaratória, a fim de que demais interessados e terceiros, tomassem conhecimento da ação citada, para assim evitar qualquer tipo de fraude à execução, tornando a venda e compra mencionada, livre e desimpedida de quaisquer ônus ou máculas” (fls.)

Entretanto, a garantia oferecida ostenta o caráter meramente pessoal, embora lavrada por escritura pública. Tal título não encontra guarida no Registro de Imóveis, já que não foi especializado o direito real de garantia (ex. hipoteca). Além disso, como destacado na nota devolutiva, a parte aquinhoada e que lhe coube na doação do imóvel objeto da Matrícula, (R. 2) foi gravada com as cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade que serão extintas somente com a morte dos doadores e usufrutuários (R.3). O registro, enquanto não cancelado, gera todos os seus efeitos legais (artigo 252 da Lei 6.015/73).

Igualmente, como destacado na nota devolutiva, acha-se pendente de regularização a situação civil e patrimonial de SLLM em decorrência do noticiado divórcio do marido C na qualificação da escritura.

Por fim, a escritura referida dá em garantia imóveis matriculados em outras serventias. Em nenhuma delas se fez o registro perseguido até a data de hoje, conforme pesquisa feita pelo próprio cartório.

Averbação acautelatória

A interessada busca a “averbação da citada escritura declaratória, nos termos do artigo 828 do Código de Processo Civil, para dar publicidade nos termos da Lei 6.015/73, a fim de evitar discussões futuras sobre a venda e compra ora efetivada” (fls.).

O art. 828 do CPC prevê a chamada averbação premonitória. Para alcançá-la, devem ser cumpridos certos requisitos: a legitimidade para pleitear a inscrição acautelatória é do exequente (não de terceiros alheios ao plexo processual). O exequente (não terceiros) deverá obter certidão de que a execução terá sido admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis e afastar eventual dissipação patrimonial e assim evitar a fraude à execução. A interessada não é parte no processo de execução, nem os imóveis indicados no título garantem especialmente a sua pretensão. O art. 792 do CPC reza que a alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução quando, entre outras hipóteses, “ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência”, o que parece não ser o caso, a teor das declarações colhidas no próprio ato notarial. Não há notícia de inscrição de penhoras ou de outros gravames na matrícula.

Seja como for, a garantia de sua aquisição deve ser buscada por outros meios, já que a averbação não lhe dará a garantia perseguida, nem se a instrumentalizou de modo a que possa ser agitado o direito de preferência que decorre dos direitos reais de garantia inscritos.

Estes são os motivos impedientes do acesso do título. Devolvo a Vossa Excelência o exame e qualificação da pretensão da interessada.

São Paulo, 21 de junho de 2023.

SÉRGIO JACOMINO

Oficial.

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Notas

[1] Processo 0001343-09.2014.8.26.0368, Monte Alto, dec. 2/12/2014, Dje 5/12/2014, Des. Elliot Akel. Acesso: http://kollsys.org/hlh.