Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 1078725-74.2023.8.26.0100 Requerente: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO X. Dúvida julgada procedente em 3/8/2023, DJ 7/8/2023, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/t1o

Motivo impediente do acesso

O motivo essencial que impediu a imediata averbação da penhora veio indicado na nota devolutiva veiculada no Protocolo, de 6/6. Vazada nos seguintes termos:

“Foi apresentada certidão objetivando a averbação da penhora sobre o imóvel matriculado sob n. X, pertencente ao executado RLC. Todavia, verifica-se, por meio da referida matrícula, que figuram como proprietários do imóvel MCF e sua mulher DMLC. Diante disso, neste momento a averbação da penhora deixa de ser procedida, por ferir o princípio da continuidade registrária, visto que o executado RLC não figura como proprietário do imóvel objeto da penhora (artigos 195 e 237 da Lei 6.015/73)”.

De fato, de acordo com o indicado nos campos próprios da penhora online, figuram como exequente o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO X e como executado RLC. Não há qualquer determinação do R. Juízo da execução de extensão da responsabilidade da obrigação para colher terceiros que não os titulares inscritos.

A Matrícula  revela a seguinte situação jurídica:

Proprietários: MCF e sua mulher DMLC;

Direitos reais e constrições judiciais: Av. 1 – hipoteca (perempta, porém não cancelada); R.2, R.3, R.4 e R.11 antigas penhoras (não canceladas); Av. 12, penhora e Av. 14 bloqueio da matrícula.

De fato, o imóvel acha-se matriculado em nome de terceiros. Em razão do disposto nos artigos 195 e 237 da LRP, o título não pode ser acolhido e averbado como pretendem os interessados.

As Normas de Serviço da CGJSP cravam em seu item 47 (Cap. XX) o seguinte: “se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro, observando-se as exceções legais no que se refere às regularizações fundiárias”.

A jurisprudência é uniforme. Cite-se, brevitatis causa, o Processo CG 1006757- 54.2019.8.26.0510, Rio claro, decisão de 1/2/2023, Dje 6/2/2023, Des. FERNANDO ANTÔNIO TORRES GARCIA (http://kollsys.org/sdx). Da respeitável decisão, colhe-se, em síntese, o seguinte: “os titulares de domínio não integram o polo passivo da demanda judicial em que ordenada a penhora, o que impede a almejada averbação por violar o princípio da continuidade”. No caso, a demanda fora intentada contra quem não figurava no registro como titular dos direitos.

A Eg. Primeira de Registros Públicos igualmente não destoa da vetusta orientação jurisprudencial. Assim, no processo de dúvida oriundo desta mesma Serventia, a MM. Juíza, a propósito das obrigações ambulatórias, deixou consignado o seguinte:

“Não se ignora, por outro lado, que os débitos condominiais possuem natureza propter rem, o que permite a perseguição judicial do bem como forma de alcançar adimplemento.

Todavia, a origem do débito, por si só, não tem o condão de afastar a incidência do princípio da continuidade quando da qualificação registrária.

Para que tal ocorra, se faz necessária decisão do juízo em que constituído o título estendendo a eficácia dos atos executivos ao imóvel ou ao seu proprietário registrário.

Na falta de decisão judicial neste sentido, imprescindível que se levem a registro, por primeiro, os títulos transmissivos da propriedade ou dos direitos sobre o imóvel” (Processo 1048543- 08.2023.8.26.0100, j. 16/5/2023, DJ 18/5/2023, Dra. LUCIANA CARONE NUCCI EUGÊNIO MAHUAD – http://kollsys.org/ss3).

De fato, não há, no título apresentado, qualquer referência à extensão dos efeitos da constrição judicial aos proprietários tabulares. A situação complica-se enormemente pelo fato de que há notícia de que MCF terá falecido (fls. 50, 57 etc.), ocorrendo a sucessão causa mortis. Este detalhe deve ser muito bem observado pelo exequente.

Peculiaridades processuais

O CONDOMÍNIO EDIFÍCIO X luta há anos com a cobrança dos débitos condominiais. Lamentavelmente, o executado tem buscado se forrar à responsabilidade de cumprir com as obrigações condominiais, retardando a execução – e neste sentido é impressivo o despacho do eminente magistrado Dr. GUSTAVO COUBE DE CARVALHO que chegou a aludir a “ovo de Colombo da delinquência civil” (fls. 73).

Há notícias de uma disputa entre o executado e SWAJ., que chegou a apresentar a carta de arrematação acostada às fls. 39 deste dossiê em que o próprio executado arrematava o bem em execução movida pelo mesmo condomínio em face dos proprietários tabulares M e D, progenitores do executado. S seria o cessionário dos direitos do imóvel arrematado na 33ª Vara Cível (Processo 583.00…). Posteriormente, o mesmo S alcançaria o bloqueio averbado por ordem emanada da Vara Cível (Processo 583.00….).

Afinal, a carta de arrematação feita pelo ora executado (apresentada por S), depois de prenotada sucessivas vezes, acabou recolhida por ordem do R. Juízo da Vara Cível da Capital, nos termos da determinação contida no Ofício de 6/3/2021. A ordem obstava o registro da arrematação, e a carta deveria ser devolvida ao juízo. Assim é que, por ofício de 6/3/2012, a carta de arrematação foi entregue ao juízo originário.

Nótula final

A infringência ao trato sucessivo do registro (arts. 195 e 237 da LRP) não foi superada por expressa determinação judicial. A superação do bloqueio, determinada pelo R. Juízo da 39ª Vara Cível, não suplantou o obstáculo original e que foi posto na exigência do cartório. O problema já não era o bloqueio, como pareceu à representante, mas o obstáculo da infringência ao princípio de continuidade. A alusão ao bloqueio na nota serviu unicamente para conferir publicidade ao gravame e premonição dos interessados acerca dos eventuais obstáculos que poderão exsurgir no futuro, com o seguimento do processo de execução. Seja como for, o CONDOMÍNIO penhorou os “direitos” do devedor, verbis:

“Inexistindo a averbação, por parte interessada [refere-se o MM. Juiz ao registro da arrematação], não há como se deferir que a penhora recaia sobre a propriedade, sob pena de violação ao princípio da continuidade registrária. Entretanto, justifica-se o acolhimento do pleito para que a penhora restrinja-se aos direitos do executado sobre o aludido imóvel” (Protocolo X, Of. de 20/7/2022, anexo).

Ora, a penhora dos direitos de R (não registrados) é válida e eficaz. Eventual arrematação desses direitos (pessoais) eventualmente servirá de título para as ulteriores medidas judiciais cabíveis (v.g., abertura do inventário de M, arrolando-se o direito por impulso do titular desse direito. O importante neste passo será consignar que, ainda que se registre a penhora – desconsiderando-se não só o bloqueio, mas a própria continuidade –, o problema ressurgirá na fase final da excussão, caso não se sane o feito com a integração (ou intimação) de todos os titulares de direito envolvidos na lide. A arrematação, sem a intimação dos proprietários tabulares (possivelmente o espólio de MCF) será ineficaz em relação a estes e devolvida sem o competente registro, salvo expressa e inequívoca determinação judicial.

Ademais, não será possível levantar o bloqueio sem decisão judicial que assim o determine, lembrando-se de que sempre será o R. juízo que decretou o bloqueio o competente para levantá-lo. Não estaremos em face do conhecido efeito de cancelamento indireto do gravame, que persistirá na sorte das mutações jurídicas subsequentes, acarretando ainda maiores aborrecimentos ao exequente.

Por essas razões, em respeito ao princípio da continuidade registrária a penhora deixou de ser averbada na matrícula. O bloqueio não impede a averbação da penhora.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação da questão posta, com os nossos cordiais cumprimentos.

São Paulo, 17 de julho de 2023.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.