Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

ATENÇÃO: A dúvida foi julgada IMPROCEDENTE e o registro determinado. Vale a pena conhecer os termos da dúvida e a decisão prolatada pela juíza titular da 1VRPSP.

• Processo 1139975-11.2023.8.26.0100. Dúvida julgada improcedente. j. 14/11/2023, DJe 17/11/2023, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/tjl.

EMENTA. Condomínio edilício – aquisição de bem imóvel. Excepcionalidade. A admissibilidade de aquisição de bem imóvel pelo condomínio cinge-se a hipóteses estritas, satisfeitos os seguintes requisitos: (a) que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento das despesas condominiais do próprio condomínio; (b) que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está vinculado o débito condominial; (c) que a aquisição conte com anuência dos condôminos.

Preliminares

Foi-nos apresentada Adjudicação tirada de ação que teve curso pela Vara Cível do Foro Central Cível, (Processo  – Procedimento Sumário – Despesas Condominiais), movida pelo CEA em face do ESPÓLIO de SMC e outros. O título constituiu-se pelas principais folhas do processo digital, disponibilizado na internet, com senha de acesso.

O imóvel em questão é o apartamento do EDIFÍCIO P., objeto da Matrícula X.

O título foi devolvido sucessivamente pelas razões declinadas nas notas devolutivas veiculadas nas prenotações. Na prenotação X, o título veio acompanhado de cópia do contrato de venda e compra datado de 1/12/2021, celebrado entre o CEA e NA (não examinado) e demais documentos solicitados na nota devolutiva anterior, quais sejam:

1. Ata de Assembleia registrada no RTD, realizada em 25/6/2023, do CEA, de aprovação de aquisição de bens imóveis (apartamentos) como pagamento da dívida executada no processo X contra S, sendo unidades que fazem parte do Edifício A (Credor) e, imóveis (aptos) de propriedade de S que fazem parte de outros Condomínios, localizados em outros endereços;
2. Aprovação para venda dos imóveis adquiridos e recebidos em penhora e dação. Não foi apresentada a lista dos presentes, nem se apurou o quórum.
3. ITBI e comprovante de pagamento relativo ao imóvel.
4. Requerimento para autorização do cancelamento da penhora.

Em 3/8/2023, o título foi reapresentado e prenotado, com o pedido de suscitação de dúvida datado de 2/8/2023, subscrito por NA, por seu advogado Dr. JVB.

Breve histórico

Trata-se de ação de condomínio, movida pelo CEA em face do ESPÓLIO de SMC. O executado era proprietário de vários imóveis na Capital de São Paulo. A execução acarretou penhoras averbadas nas matrículas dos imóveis do CEA e do CEP, para garantia da dívida do condomínio.

Nas matrículas dos imóveis dos edifícios P, Y e  M, não há registro de aquisição em nome do A, o que se verifica é que, nas matrículas do P, consta a averbação da penhora movida pelo CEA.

Pelo título, verifica-se que o A adjudicou imóveis do mesmo A e do P, conforme autos de adjudicação lavrados em 14/9/2016 (fls. 1.924/1.930).

Em razão da insuficiência do valor para a quitação da dívida, verificou-se que, nos autos de inventário de S (X), foram ofertados 37 imóveis do P, A, GO, Y, M (todos do 5º RI) e do CS, em dação em pagamento, para quitação da dívida do condomínio, conforme acordo de fls. 2.830/2.839 dos autos. O referido acordo foi homologado, conforme sentença de 25/8/2021, pelo Juízo de Direito da Vara da Família e Sucessões, onde tramita o processo de inventário do Espólio de S. (fls. 2.840).

Foi requerida expedição da Carta de Adjudicação do imóvel da unidade X do P (fls. 2.915 do PDF). Todavia, o apartamento X do P , objeto da M. …, não constou do auto (fls. 1.929/1.930) e nem no acordo (fls. 2.830/2.839). Esta constatação foi certificada nas fls. 3.032 dos ditos autos.

Foi expedida a Carta de Adjudicação relativa unidade Y do Edifício A, objeto da M. (fls. 3.034). Foi expedida a Carta de Adjudicação relativa à unidade X do P, objeto da M. (fls. 3.058), com senha de acesso aos autos, ora apresentada como título.

Houve embargos de terceiros oferecidos pelas possuidoras do apto. X da M., apelação omissis da 31ª. Câmara, Direito Privado, REJEITADOS e deram por prejudicado o recurso adesivo, nos termos do acordão (fls. 2425/2437).

Esta é a visão geral do intrincado processo. Vamos aos detalhes do título apresentado.

Fundamentos da recusa

São vários os fundamentos, todos indicados nas notas de devolução emitidas nas sucessivas prenotações. Abaixo a íntegra da ND:

Reitero parcialmente a nota devolutiva anterior (omissis) a saber:

Pelo título apresentado verifica-se que o CEA adjudicou, dentre outros, o apartamento n. X do EP, matriculado sob n. X.

Todavia, condomínios não têm personalidade jurídica, não sendo admitida a aquisição de bem imóvel por eles, exceto na hipótese do artigo 63, § 3º, da Lei n. 4.591/64, admitindo-se, por exceção – e por aplicação analógica do referido dispositivo legal – a aquisição por condomínios, desde que satisfeitos simultaneamente os seguintes pressupostos: a) que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento das despesas condominiais (obrigações propter rem); b) que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está vinculado o débito condominial; c) que a aquisição conte com anuência dos condôminos, mediante decisão unânime de assembleia geral, em que não se deve computar o voto do respectivo condômino inadimplente (por congruência lógica).

Do acima exposto, verifica-se que um dos três pressupostos à aquisição não está satisfeito: o imóvel adjudicado (apartamento X do EP, objeto da matrícula n.) é diverso daquele em relação ao qual está vinculado o débito condominial (apartamentos do CEA), observando-se que se acha situado em condomínio diverso do condomínio adjudicante.

Ressalte-se que a limitação (admissibilidade de adquirir apenas a unidade vinculada ao débito condominial, não outro bem) resulta, também, da própria norma legal (artigo 63 da Lei  4.591/1964) transposta ao caso, frente à lacuna normativa: aberta a exceção aquisitiva, por analogia, tão somente para a unidade autônoma a que corresponde o crédito do condomínio credor.

Deste modo e atento ao mesmo rigor antes exposto que se deve ter à lógica jurídica de integração das lacunas por analogia, não se pode deixar de consignar a inadmissibilidade do registro de adjudicação de bem alheio àquele vinculado ao débito condominial (obrigação propter rem) (Conforme decisão do Eg. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo na Apelação Cível n. 795-6/9).

Importante: Foi apresentado contrato de venda e compra, o qual o CEA, CNPJ, vende o imóvel matriculado sob n. X para NA. Sendo assim, se for o caso, apresentar auto de adjudicação em relação ao imóvel n. X, expedido em favor de NA.

Se não fosse o impedimento acima, ainda seria necessário:

Verifica-se que foi expedida a carta de adjudicação em relação ao imóvel matriculado em favor do condomínio Edifício A. Todavia, o auto de adjudicação não faz menção do referido imóvel, e, ainda, não constou qual o valor atribuído à adjudicação. Sendo assim, corrigir no que couber o título (artigo 176, § 1.º, inciso III, item n. 5, da Lei n. 6.015/73).

Razões fundamentais de denegação do acesso

Em primeiro lugar, destaque-se que o imóvel objeto da Matrícula X, deste Registro, não constou do rol anexo aos autos de adjudicação e nem no acordo celebrado nos autos de inventário do ESPÓLIO de S. O fato foi percebido pela Sra. Escrivã que, às fls. 3.032 dos autos, informou ao R. Juízo acerca do pedido de expedição da carta de adjudicação tendo por objeto o imóvel da Matrícula X: “Solicitada a expedição da carta de adjudicação do apartamento do EP. Entretanto, referido imóvel não consta no acordo de fls. 2.828/2.841, nem localizei nos auto de adjudicação”. A referida unidade sofreu a constrição de penhora (Av. 3) e foi objeto de embargo de terceiros, afinal julgado improcedente. Todavia, não parece claro ter sido deferida a adjudicação.

Calha uma pequena nótula marginal. O erro, possivelmente, acha-se na indicação feita pelo exequente que arrolou, de modo equivocado e impreciso, a “unidade X”, objeto da “Matrícula” (fls. 2.832). O número … refere-se à origem da Matrícula … (uma transcrição). Esta será a razão pela qual a Sra. Escrivã reportou ao R. Juízo a inexistência de referências ao apartamento X do Edifício P. O erro perpetuou-se nas etapas seguintes do processo.

Questão central da denegação

O que se pretende é a adjudicação dos imóveis pertencentes ao CEP ao exequente, CEA.

Ao longo do tempo a regra que vedava a aquisição de bens imóveis por entes despersonalizados, como os condomínios dos edifícios, foi temperada. Hoje se a admite por aplicação “analógica” do § 3º do art. 63 da Lei 4.591/1964, desde que preenchidos os seguintes pressupostos:

• (a) que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento das despesas condominiais (obrigações propter rem);
• (b) que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está vinculado o débito condominial;
• (c) que a aquisição conte com a deliberação dos condôminos, mediante decisão unânime de assembleia geral. Este é exatamente o teor do v. acórdão proferido na Apelação Cível 829-6/5, julgada em 27.5.2008[1]. Neste v. aresto há farta citação de precedentes que confirmam esta orientação.

É bem verdade que o elastério interpretativo, pela via da jurisprudência, progressivamente colheria situações muito distintas das exceções já admitidas tradicionalmente. Decidiu o V. Conselho Superior da Magistratura, por exemplo, que é possível a aquisição de bens imóveis necessários à ampliação das vagas de estacionamento do edifício, voltados ao aumento da área de garagem. Entendeu o i. relator ser possível “suavizar ainda mais o rigor legal”, tendo em vista “a instrumentalidade dos registros públicos e a atuação do condomínio edilício na vida negocial – participando de diversas operações econômicas como centro unitário de direitos e deveres”[2].

Entretanto, no caso aqui tratado, a situação é bastante distinta, embora avulte o interesse da comunidade condominial em face das inúmeras ações de execução movidas contra o mesmo devedor e executado. Pretende o CA adquirir bens imóveis de outros condomínios, vinculando a aquisição à imediata transmissão do bem a terceiros. Entretanto, o mesmo Conselho Superior da Magistratura já decidiu não ser possível esta modalidade de operação:

“Registro de imóveis. Dúvida procedente. Condomínio edilício. Adjudicação consequente à satisfação de débito condominial. Admissibilidade, em tese, por aplicação analógica do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64. Anuência dos condôminos, que se colhe por decisão unânime de assembleia geral, que não se confunde com decisão unânime dos condôminos. Inadmissibilidade, todavia, de aquisição de imóvel diverso da unidade condominial a qual o débito condominial está vinculado. Recurso conhecido e desprovido”[3]. (grifo nosso).

Do v. aresto, destaca-se um aspecto relativo à aplicação “analógica” do art. 63 da Lei 4.591/1964:

“Ressalte-se que a limitação (admissibilidade de adquirir apenas a unidade vinculada ao débito condominial, não outro bem) resulta, também, da própria norma legal (artigo 63 da Lei 4.591/64) transposta ao caso, frente à lacuna normativa: aberta a exceção aquisitiva, pela aplicação analógica, tão-somente para a unidade autônoma a que corresponde o crédito do condomínio credor” (idem).

É evidente que não é possível dilargar o âmbito da aplicação da analogia legis para alcançar hipóteses em que não se encontra um elemento comum fundamental, essencial, que sirva de base para ambos os casos. Não se contenta a exegese com a identidade meramente formal; exige-se “verdadeira igualdade sob um ou mais aspectos, consistente no fato de se encontrar, num e noutro caso, o mesmo princípio básico e de ser uma só a ideia geradora tanto da regra existente como da que se busca […] é mister existir em ambas a mesma razão de decidir. Evitem-se as semelhanças aparentes, sobre pontos secundários”[4].

Já nos encontramos muito distantes da regra original do art. 63 da Lei 4.591/1964 – mesmo naqueles casos admitidos pela jurisprudência. Lembremo-nos que o escopo da lei foi garantir a comissão de representantes nas hipóteses de inadimplemento das obrigações do adquirente e para fins de dar seguimento às obras, evitando-se comprometer o empreendimento no transcurso da incorporação imobiliária.

Aliás, aproveitando-nos do exemplo trazido pelo próprio interessado, o escopo da decisão do STJ (RESP 860.064/PR) foi justamente preservar a comunidade de adquirentes de obras em construção em incorporações imobiliárias, veja-se: “O art. 63 dessa lei prevê a possibilidade de o condomínio alienar em leilão a unidade do adquirente em atraso, visando à recomposição de seu caixa e permitindo que a obra não sofra solução de continuidade”, diz a ementa. E remata:

“a autorização de alienação do imóvel não pode ensejar o enriquecimento sem causa do condomínio, de maneira que o § 4º [do art. 63] estabelece que do valor arrematado deverão ser deduzidos: (I) o valor do débito; (II) as eventuais despesas; (III) 5% a título de comissão; e (IV) 10% de multa compensatória. E, havendo quantia remanescente, deverá ser devolvida ao condômino inadimplente” [5].

Ora, não se trata de empreendimento imobiliário em fase de incorporação, nem, tampouco, de leilão extrajudicial. Ainda que se admita, ad argumentandum, que à aquisição sucederá a alienação, tudo com o fim de recompor as contas do condomínio, nada justifica a aplicação analógica, já um tanto forçada, do dito dispositivo legal.

Registro de promessa – cópia reprográfica

Segundo o interessado, NA (subadquirente do Condomínio) as unidades foram “vendidas, para ser revertido em favor do CA saldar dívidas e manutenção do próprio Condomínio”. Diz, ainda, que todos os imóveis adquiridos pelo exequente já possuem um instrumento particular de venda, e que, no presente caso, o instrumento de aquisição, em nome do peticionante NA, já se encontra anexo ao requerimento, razão pela qual se bate pelo deferimento do registro.

O que se pretenderia, afinal de contas, seria o registro da carta de adjudicação e, ato subsequente, do instrumento particular de compra, com o fim de que seja transferida a propriedade do imóvel para o requerente NA. Este, “em ato contínuo, logo em seguida, requer a averbação [sic] do instrumento particular de compra, ou a escritura de compra” (fls). Esta conjugação de pleitos, interdependentes, não pode ser deferida, salvo melhor juízo. Não se defere um (registro da adjudicação) para dar suporte a outro (promessa de compra e venda). Trata-se de deferimento condicional.

Depois, o interessado alude a precedente consumado por este Serventia – caso da Matrícula X, deste Registro. Todavia, dita matrícula acolheu a adjudicação porque a unidade integrava o próprio EA (credor da execução) e o imóvel foi vendido posteriormente por meio de escritura pública lavrada pelo Tabelionato da Capital (R. 3 e R. 4 da M.)

Em que pesem os argumentos colacionados pelo requerente[6], entendemos que não é possível admitir o acesso do título pelas razões acima indicadas. Além do mais, o instrumento particular apresentado é mera cópia simples, insuscetível de registro[7], não tendo sido examinado, já que se acha na dependência do deferimento (ou não) do registro no bojo desta dúvida que vem de ser suscitada. Somente após a decisão final será possível inaugurar uma nova sazão registral e examinar com profundidade o título sucessivo do subadquirente.

Devolvo o pleito a Vossa Excelência para julgamento.

São Paulo, 27 de setembro de 2023.
SÉRGIO JACOMINO, Registrador.

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Notas

[1] Ap. Civ. 829-6/5, São Vicente, j. 27.5.2008, DJ 15.8.2008, Rel. Des. Ruy Pereira Camilo. Acesso: http://kollsys.org/ard.

[2] Ap. Civ. 0019910-77.2012.8.26.0071, Bauru, j. 18.4.2013, Dje 24.5.2013, Rel. Des. José Renato Nalini. Acesso: http://kollsys.org/g33.

[3] Ap. Civ. 795-6/9, São Vicente, j. 6.12.2007, DJ 26.2.2008, Rel. des. Gilberto Passos de Freitas. Acesso: http://kollsys.org/a46.

[4] MAXIMILIANO. Carlos. Hermenêutica e Aplicação do Direito. 5ª ed. São Paulo: Freitas Bastos, 1951, p. 260, n. 243.

[5] REsp 860.064/PR, j. 27.3.2012, Dje 2.8.2012, Rel. Ministro Raul Araújo, 4ª Turma, v.u.

[6] As apelações cíveis 257-6/4 (http://kollsys.org/77w); 273-6/7 (http://kollsys.org/6yc); 363-6/8 (http://kollsys.org/88n); 795-6/9 (http://kollsys.org/a46); e 829-6/5 (http://kollsys.org/ard), citadas pelo requerente, não tratam da mesma hipótese versada na dúvida. Nem mesmo o RESP 860.064 – PR, citado.

[7] “A cópia constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro”. Ap. Civ. 33.624-0/4, j. 12.9.96, DJ 21.11.1996, Rel. Des. Márcio Bonilha. Acesso: http://kollsys.org/dc. Ap. Civ. 9000002-60.2014.8.26.0506, Ribeirão Preto, j. 7.10.2015, DJ 26.1.2016, Rel. Elliot Akel. Acesso: http://kollsys.org/ic5.