Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

NOTA IMPORTANTE. A dúvida foi julgada improcedente. O tema versado é complexo e a r. decisão sopesou os argumentos e soberanamente decidiu ser possível o registro (SJ).

EMENTA. Condomínio edilício – aquisição de bem imóvel. Excepcionalidade. A admissibilidade de aquisição de bem imóvel pelo condomínio cinge-se a hipóteses estritas, satisfeitos os seguintes requisitos: (a) que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento das despesas condominiais do próprio condomínio; (b) que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está vinculado o débito condominial; (c) que a aquisição conte com anuência dos condôminos.

Processo 1139864-27.2023.8.26.0100, j. 14/11/2023, Dje 16/11/2023, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/tjb.

Preliminares

Foi nos apresentada Carta de Adjudicação, expedida em 17.7.2023, pela Vara Cível do Foro Central Cível (Processo X, Procedimento Sumário – Despesas Condominiais (movida pelo CEAem face do ESPÓLIO de SMC e outros, constituída pelas principais folhas do processo digital, disponibilizada na internet, com senha de acesso.

O imóvel objeto de adjudicação é o apartamento n. 46 do Edifício M, Matrícula X, deste Registro, titulado em nome de SMC, constando a averbação n. 1 de servidão de luz em favor do condomínio lindeiro.

O título foi devolvido sucessivamente por notas devolutivas veiculadas na prenotação 383.753.

Breve histórico

Trata-se de ação movida pelo CEA em face do ESPÓLIO DE SMC. O executado era proprietário de vários imóveis com penhoras averbadas nas matrículas dos imóveis dos Edifícios ANDORINHAS e P, para garantia de dívidas condominiais.

Em razão da insuficiência do valor para a quitação da dívida, verifica-se que, nos autos de inventário 0634238-12.2008.8.26.0100 do Espólio de S, foram ofertados 37 imóveis dos Edifícios P, A, GO, Y, M (todos do 5º RI) e C, em dação em pagamento, para quitação da dívida do condomínio, conforme acordo de fls. 2.830/2.839.

O referido acordo foi homologado, conforme sentença de 25/8/2021, pelo Juízo de Direito da Vara da Família e Sucessões que tramita o processo de inventário do Espólio de S (fls. 2.840).

O imóvel apartamento X do CEM, objeto da M. X. consta no rol das fls. 2.837 do acordo.

Razões fundamentais de denegação do acesso

O que se pretende é a adjudicação dos imóveis pertencentes ao Condomínio M ao exequente, CEA.

Ao longo do tempo a regra que vedava a aquisição de bens imóveis por entes despersonalizados, como os condomínios dos edifícios, foi temperada. Hoje se a admite por aplicação “analógica” do § 3º do art. 63 da Lei 4.591/1964, desde que preenchidos os seguintes pressupostos:

(a) que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento das despesas condominiais (obrigações propter rem);

(b) que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está vinculado o débito condominial;

(c) que a aquisição conte com a deliberação dos condôminos, mediante decisão unânime de assembleia geral. Este é exatamente o teor do v. acórdão proferido na Apelação Cível 829-6/5, julgada em 27.5.2008[1]. Neste v. aresto há farta citação de precedentes que confirmam esta orientação.

É bem verdade que o elastério interpretativo, pela via da jurisprudência, progressivamente colheria situações muito distintas das exceções já admitidas no curso do tempo. Decidiu o V. Conselho Superior da Magistratura, por exemplo, que é possível a aquisição de bens imóveis necessários à ampliação das vagas de estacionamento do edifício, voltados ao aumento da área de garagem. Entendeu o i. relator ser possível “suavizar ainda mais o rigor legal”, tendo em vista “a instrumentalidade dos registros públicos e a atuação do condomínio edilício na vida negocial – participando de diversas operações econômicas como centro unitário de direitos e deveres”[2].

Entretanto, no caso aqui tratado, a situação é bastante distinta, embora avulte o interesse da comunidade condominial em face das inúmeras ações de execução movidas contra o mesmo devedor e executado. Pretende o Condomínio A adquirir bens imóveis de outros condomínios, vinculando a aquisição à imediata transmissão do bem a terceiros. Entretanto, o mesmo Conselho Superior da Magistratura já decidiu não ser possível esta modalidade de operação:

“Registro de imóveis. Dúvida procedente. Condomínio edilício. Adjudicação consequente à satisfação de débito condominial. Admissibilidade, em tese, por aplicação analógica do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64. Anuência dos condôminos, que se colhe por decisão unânime de assembleia geral, que não se confunde com decisão unânime dos condôminos. Inadmissibilidade, todavia, de aquisição de imóvel diverso da unidade condominial a qual o débito condominial está vinculado. Recurso conhecido e desprovido”[3]. (grifo nosso).

Do v. aresto, destaca-se um aspecto relativo à aplicação “analógica” do art. 63 da Lei 4.591/1964:

“Ressalte-se que a limitação (admissibilidade de adquirir apenas a unidade vinculada ao débito condominial, não outro bem) resulta, também, da própria norma legal (artigo 63 da Lei 4.591/64) transposta ao caso, frente à lacuna normativa: aberta a exceção aquisitiva, pela aplicação analógica, tão-somente para a unidade autônoma a que corresponde o crédito do condomínio credor” (idem).

É evidente que não é possível dilargar o âmbito da aplicação da analogia legis para alcançar hipóteses em que não se encontra um elemento comum fundamental, essencial, que sirva de base para ambos os casos. Não se contenta a exegese com a identidade meramente formal; exige-se “verdadeira igualdade sob um ou mais aspectos, consistente no fato de se encontrar, num e noutro caso, o mesmo princípio básico e de ser uma só a ideia geradora tanto da regra existente como da que se busca […] é mister existir em ambas a mesma razão de decidir. Evitem-se as semelhanças aparentes, sobre pontos secundários”[4].

Já nos encontramos muito distantes da regra original do art. 63 da Lei 4.591/1964 – mesmo naqueles casos admitidos. Lembremo-nos que o escopo da lei foi garantir a iniciativa da comissão de representantes nas hipóteses de inadimplemento das obrigações do adquirente e para fins de dar seguimento às obras, evitando-se comprometer o empreendimento no transcurso da incorporação imobiliária.

Aliás, aproveitando-nos do exemplo trazido pelo próprio interessado, o escopo da decisão do STJ (RESP 860.064/PR) foi justamente preservar a comunidade de adquirentes de obras em construção em incorporações imobiliárias, vejamos: “O art. 63 dessa lei prevê a possibilidade de o condomínio alienar em leilão a unidade do adquirente em atraso, visando à recomposição de seu caixa e permitindo que a obra não sofra solução de continuidade”, diz a ementa. E remata:

“a autorização de alienação do imóvel não pode ensejar o enriquecimento sem causa do condomínio, de maneira que o § 4º [do art. 63] estabelece que do valor arrematado deverão ser deduzidos: (I) o valor do débito; (II) as eventuais despesas; (III) 5% a título de comissão; e (IV) 10% de multa compensatória. E, havendo quantia remanescente, deverá ser devolvida ao condômino inadimplente” [5].

Ora, não se trata de empreendimento imobiliário em fase de incorporação, nem, tampouco, de leilão extrajudicial. Ainda que se admita, ad argumentandum, que à aquisição sucederá a alienação, tudo com o fim de recompor as contas do condomínio, nada justifica a aplicação analógica, já um tanto forçada, do dito dispositivo legal.

Registro de promessa

Segundo o interessado, ECA (subadquirente do Condomínio) as unidades foram “vendidas, para ser revertido em favor do Condomínio A saldar dívidas e manutenção do próprio Condomínio”. Diz, ainda, que todos os imóveis adquiridos pelo exequente já possuem um instrumento particular de venda, e que, no presente caso, o instrumento de aquisição, em nome do peticionante E, já se encontra anexo ao requerimento, razão pela qual se bate pelo deferimento do registro.

O que pretende, afinal de contas, é o registro da carta de adjudicação e, ato sucessivo, do instrumento particular de compra e venda, com o fim de que seja transferida a propriedade do imóvel para o requerente E. Este, “em ato contínuo, logo em seguida, requer a averbação [sic] do instrumento particular de compra, ou a escritura de compra” (fls). Esta conjugação de pleitos, interdependentes, não pode ser deferida, salvo melhor juízo de Vossa Excelência. Não se defere um (registro da adjudicação) para dar suporte a outro (promessa de compra e venda). Trata-se de decisão condicional.

Em que pesem os argumentos colacionados pelo requerente[6], entendemos que não é possível admitir o acesso do título pelas razões acima indicadas. Além do mais, o instrumento particular apresentado, não examinado, já que se acha na dependência do deferimento (ou não) do registro no bojo desta dúvida que vem de ser suscitada. Somente após a decisão final será possível inaugurar uma nova sazão registral e examinar com profundidade o título sucessivo do subadquirente.

Devolvo o pleito a Vossa Excelência para julgamento.

São Paulo, 27 de setembro de 2023.

SÉRGIO JACOMINO, Registrador.

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[1] Ap. Civ. 829-6/5, São Vicente, j. 27.5.2008, DJ 15.8.2008, Rel. Des. Ruy Pereira Camilo. Acesso: http://kollsys.org/ard.

[2] Ap. Civ. 0019910-77.2012.8.26.0071, Bauru, j. 18.4.2013, Dje 24.5.2013, Rel. Des. José Renato Nalini. Acesso: http://kollsys.org/g33.

[3] Ap. Civ. 795-6/9, São Vicente, j. 6.12.2007, DJ 26.2.2008, Rel. des. Gilberto Passos de Freitas. Acesso: http://kollsys.org/a46.

[4] MAXIMILIANO. Carlos. Hermenêutica e Aplicação do Direito. 5ª ed. São Paulo: Freitas Bastos, 1951, p. 260, n. 243.

[5] REsp 860.064/PR, j. 27.3.2012, Dje 2.8.2012, Rel. Ministro Raul Araújo, 4ª Turma, v.u.

[6] As apelações cíveis 257-6/4 (http://kollsys.org/77w); 273-6/7 (http://kollsys.org/6yc); 363-6/8 (http://kollsys.org/88n); 795-6/9 (http://kollsys.org/a46); e 829-6/5 (http://kollsys.org/ard), citadas pelo requerente, não tratam da mesma hipótese versada na dúvida. Nem mesmo o RESP 860.064 – PR, citado.