Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Averbação premonitória. Cláusula de incomunicabilidade – impenhorabilidade – cancelamento. Usufruto – extinção. Autorização judicial.

Processo 1180147-58.2024.8.26.0100, j. 19/12/2024, DJe 8/1/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/vey

Dúvida – cabimento

O interessado requer a suscitação de dúvida nos termos do inc. VI do art. 198 da LRP. Todavia, os atos perseguidos se perfazem no Registro Imobiliário como de mera averbação (n. 2, inc. II, art. 167 c.c. art. 248 da LRP). A dúvida registral somente é admitida no caso de dissenso que tem por objeto atos de registro stricto sensu.[1]

Entretanto, consoante o Comunicado CG  164/2022[2], tal fato não impede que o registrador possa acolher a pretensão, dar-lhe o tratamento processual, indicando os fundamentos e razões pelas quais entende que os óbices devam prevalecer. É o que se fará a seguir como simples pedido de providências.

Pedido de providências – legitimidade

Por analogado do inc. IV do art. 198 da LRP, verifica-se que GL se legitima para provocar este pedido de providências, já que é autor da ação movida contra os titulares de direitos reais inscritos (Ação de Revisão Contratual – Processo 0054716-42.1998.8.26.0100).

Razões de denegação das averbações

Os interessados pleitearam: (a) cancelamento das cláusulas restritivas devidamente averbadas e (b) averbação premonitória de execução em curso. A nota devolutiva do Registro de Imóveis foi vazada nos exatos termos reproduzidos pelo Sr. Advogado no pedido de providências. A ela me reporto para sustentar a denegação do acesso dos títulos.

a) Cancelamento da cláusula de inalienabilidade

As cláusulas restritivas de incomunicabilidade e impenhorabilidade foram instituídas vitaliciamente; já a cláusula restritiva de inalienabilidade é temporária, “até que a proprietária VEA completasse 21 anos de idade”.

De fato, a cláusula de inalienabilidade pode ser cancelada já que, por uma razão lógica – como bem demonstrou o Sr. advogado – desde a data da instituição (1988-1989), decorreu tempo suficiente para atingimento da maioridade de VEA, cumprindo-se, assim, a condição imposta na doação. Por essa razão, o cancelamento poderá ser feito diretamente pelo Oficial, sem outras diligências ou apresentação de documentos.

Ademar Fioranelli já defendia o cancelamento extrajudicial com o advento do termo estabelecido, desde que devidamente provado (Lei 6.015/73, art. 250, III).[3] Com razão, pois, o interessado. Em sede de reconsideração, resta superada esta parte da nota devolutiva.

b) Extinção do usufruto e cancelamento automático de cláusulas

Com a morte da usufrutuária, LTE, proceder-se-á ao cancelamento do usufruto, remanescendo em vigor, contudo, as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade. O que se controverte, no presente caso, é justamente saber se o cancelamento do direito real de usufruto acarretaria a extinção as cláusulas impostas no ato de doação.

A resposta, Excelência, é negativa. Para fundamentar a tese esposada pelo Sr. advogado, é preciso conhecer seus argumentos. Ei-los:

1. Com a morte da beneficiária do usufruto, “a doadora Sra. LTE (alias LTE) e o cancelamento do usufruto nos itens Av.7/X, Av.6/Y e Av.6/Z, as cláusulas retro de impenhorabilidade, incomunicabilidade e inalienabilidade não têm mais efeito”.
2. Os tribunais consolidaram o entendimento “de que as cláusulas de impenhorabilidade, inalienabilidade e incomunicabilidade permanecem intactas até a extinção do usufruto, segundo se infere dos julgados que acompanham o pedido”. Cita precedente do TJSP e do STJ.

Jurisprudência

Os arestos colacionados certamente se originaram de demandas que tiveram curso na via judicial, onde se pode pleitear, e deferir, mediante a dilação e produção de provas, o cancelamento das cláusulas restritivas de domínio. O mesmo não ocorre em sede administrativa. Para o cancelamento das cláusulas restritivas – que nascem quando impostas em testamento ou adiantamento de legítima (doação) – é necessário comando judicial. Há inúmeros precedentes:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade instituídas em testamento – Inadmissibilidade do cancelamento administrativo das averbações – Necessidade de pedido na via jurisdicional – Recurso não provido[4].

A decisão do Corregedor Geral, na esteira das decisões precedentes, diz: “ao MM. Juiz Corregedor Permanente, exercendo função atípica de verdadeiro agente da administração, falece competência para decidir sobre a validade das relações jurídicas contidas no título causal e sobre a eventual temporariedade da eficácia das cláusulas nele instituídas, pois invadiria o campo de atuação da atividade jurisdicional”[5]. E conclui:

“Portanto, a pretensão da recorrente depende de prestação jurisdicional adequada, na qual haverá cognição exauriente, tanto formal como material, e que não pode ser obtida na via administrativa, dada a restrita cognição formal”[6].

Na decisão, há indicação de inúmeros precedentes da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, todos orientados no mesmo sentido, aos quais me filio e indico como base para fundamentar a denegação de acesso.

STJ e TJSP – precedentes citados

O Sr. Advogado cita dois precedentes. O AI 2151963-60.2019.8.26.0000 filia-se ao entendimento do STJ, cuja ementa (no que nos interessa) é esta:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA SOBRE NUA-PROPRIEDADE DE IMÓVEL GRAVADO COM USUFRUTO VITALÍCIO. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE. IMPENHORABILIDADE E INCOMUNICABILIDADE DO BEM.

O propósito recursal é dizer sobre a possibilidade de penhora de imóvel gravado com cláusulas de usufruto vitalício, inalienabilidade e incomunicabilidade.

A nua-propriedade pode ser objeto de penhora e alienação em hasta pública, ficando ressalvado o direito real de usufruto, inclusive após a arrematação ou a adjudicação, até que haja sua extinção.

A cláusula de inalienabilidade vitalícia implica a impenhorabilidade e a incomunicabilidade do bem (art. 1.911 do CC/02) e tem vigência enquanto viver o beneficiário[7]. (g. n.).

O caso concreto, enfrentado no aresto do STJ, não se aplica ao tema tratado neste pedido de providências. O que lá se discutia cingia-se à possibilidade de penhora e alienação judicial da nua-propriedade, mantido o usufruto “até que haja sua extinção”. Havia a inscrição do usufruto e das cláusulas de inalienabilidade e incomunicabilidade.  A Min. Nancy Andrighi consignou no relatório que a nua-propriedade pode perfeitamente ser objeto de penhora e alienação em hasta pública, “ficando ressalvado o direito real de usufruto, inclusive após a arrematação ou a adjudicação, até que haja sua extinção”. Ora, ocorrendo a extinção do direito real limitado, o domínio pleno se restabelece – agora na figura do adjudicatário ou do arrematante, que recebem o bem livre e desembaraçado de ônus, já que as restrições impostas na doação não têm virtude para ultrapassar a figura dos donatários, quando expropriados de seus bens, alcançando terceiros.

A mesma 3ª Turma já decidiu – como lembrado pela Sra. Ministra – que “a cláusula de inalienabilidade vitalícia tem vigência enquanto viver o beneficiário”. Ou seja, não há ultratividade das cláusulas restritivas de domínio – seja no caso de sucessão mortis causa ou quando se admita a penhora e consequente alienação judicial.

Em precedente da relatoria da Min. Nancy Andrighi decidiu-se que “a cláusula de inalienabilidade vitalícia tem vigência enquanto viver o beneficiário, passando livres e desembaraçados aos seus herdeiros os bens objeto da restrição”[8]. Por identidade de razão, dá-se o mesmo no caso expropriação judicial. Não será por outra razão que o parágrafo único do art. 1.911 do CC prevê que “no caso de desapropriação de bens clausulados, ou de sua alienação, por conveniência econômica do donatário ou do herdeiro, mediante autorização judicial, o produto da venda converter-se-á em outros bens, sobre os quais incidirão as restrições apostas aos primeiros”.

Como disse acima, na via jurisdicional as cláusulas podem ser excepcionalmente julgadas ineficazes em face da execução. Não será o cancelamento do usufruto pela morte da donatária que faz, ipso facto, derribar as cláusulas impostas pelo doador. O aresto citado pelo ilustríssimo advogado, portanto, não se aplica ao caso concreto.

Dissídio jurisprudencial

O registrador Ademar Fioranelli apanha muito bem este problema que dividiu a doutrina e que se relaciona com o tema trazido a debate pelo interessado – embora a este ponto específico o interessado e seus advogados não o aludissem. O grande registrador paulistano nos lança uma questão que “tem estabelecido ardente debate entre os doutos e julgadores” e que consiste no seguinte: com o falecimento do usufrutuário se opera, também, a extinção das cláusulas limitadoras do direito de propriedade? E nos responde com o escólio de Washington de Barros Monteiro, que antevê, na situação, “um verdadeiro usufruto sucessivo, o qual é condenado pela lei”. Vale a pena conhecer a doutrina do civilista:

“A questão apresenta, contudo, aspectos mais complexos; por exemplo: o direito real de usufruto é conjugado com a cláusula de inalienabilidade. Assim, um pai doa certo imóvel a seu filho, mas reserva para si, enquanto viver, o respectivo usufruto; ao mesmo tempo, grava o bem doado com o referido vínculo de inalienabilidade. Pergunta-se: haverá, em tal hipótese, a instituição de usufruto sucessivo, condenado pela lei?

Não temos dúvida em responder afirmativamente. Com efeito, o doador reserva para si o usufruto, ao efetuar a doação; temos então o direito real a vigorar num primeiro grau. Morto o usufrutuário, consolida-se o domínio do nu-proprietário, pela junção de todos os seus elementos integrantes (jus utendi, fruendi et abutendi). Instituída que tenha sido, porém, a cláusula de inalienabilidade, o proprietário não passará, na realidade, de mero usufrutuário (tem o uso e gozo da coisa, mas não tem a sua disponibilidade). Surge assim, malgrado o jogo de palavras, verdadeiro usufruto de segundo grau, que é repelido pela lei. Numa hipótese semelhante, extinto o usufruto, pela morte do usufrutuário, impõe-se correlatamente o cancelamento da cláusula restritiva; o nu-proprietário recobrará assim o domínio, integrado por todos os seus elementos vivos, inclusive o direito de dispor da coisa, desaparecendo, destarte, o usufruto sucessivo”.[9]

Todavia, como reconhece o próprio civilista, a jurisprudência, a seu tempo, já não era pacífica[10]. Trata-se de construção cerebrina. Ademar Fioranelli se dobrará à tendência que se fez dominante no sentido de que o cancelamento do usufruto não acarreta a automática extinção das cláusulas restritivas de domínio:

“Contudo, não me nego a posicionar-me ao lado do último entendimento que defende a possibilidade da imposição de cláusula restritiva em conjunto com o usufruto. Assim mesmo, inicialmente, porque estamos ante dois direitos distintos: um, do usufrutuário, com direito ao uso e gozo da propriedade; e outro, do nu-proprietário, com seu direito limitado pela impossibilidade de alienação.

Creio que deve prevalecer, sempre e desde que não conflite com a lei, a vontade do doador. Se este clausulou o imóvel, esta era a sua vontade e, certamente, seu ato foi motivado, pois, se assim não fora, bastaria a doação pura e simples. Também não vislumbramos nenhum óbice legal a obstar a constituição do usufruto no mesmo ato, por tratar-se de situação totalmente distinta da primeira, como já dito.

Nesta última, encontramos o donatário recebendo uma propriedade com restrições totalmente diferenciadas da primeira, nunca sendo demais repetir, limitações essas permitidas pelo ordenamento jurídico. Morto o usufrutuário, é certo que a propriedade se consolida na pessoa do nu-proprietário e cessará uma das limitações que a gravara, o usufruto. Daí para a frente, vive-se uma situação nova e totalmente diversa da anterior, sendo vedado, agora, ao proprietário, a alienação da propriedade.

Dizer-se que o proprietário continua na mesma situação anterior, ocorrendo um usufruto sucessivo, data maxima venia, parece-nos irreal.

O proprietário, agora, tem a possibilidade do uso e gozo da propriedade; pode adaptá-la; melhorá-la; fazer reformas e mudanças; exercitar a posse direta; enfim, praticar atos que anteriormente não lhes eram permitidos por força do usufruto. Obviamente terá de curvar-se e respeitar a restrição à disponibilidade, feita pelo doador, que, com certeza, agiu de forma motivada, no resguardo dos interesses do próprio donatário (um pródigo, por exemplo).

E, como último argumento, embora outros haja, nessa nova situação o proprietário pode livrar-se do gravame através da sub-rogação, coisa que não lhe era possível na vigência do usufruto”.[11]

Ademar concilia-se com a tendência que se fez dominante no âmbito administrativo da justiça registral bandeirante. À sua doutrina me filio.

Averbação premonitória

Busca o interessado a averbação premonitória, juntando certidão de objeto e pé (fls. 1728/1732). Todavia, calha destacar – com base na referida certidão – que antecedentemente rogou-se a averbação da penhora e ela não se consumou em virtude de a certidão encaminhada a registro ter indicado, como titular de direitos, a empresa NCIL, sem qualquer alusão à desconsideração da personalidade jurídica, nem aos proprietários (Protocolo x, de 27/03/2023, deste Registro).

Por outro lado, o r. Juízo não acolheu a alegação de que a extinção do usufruto fulminaria a cláusula restritiva de impenhorabilidade e incomunicabilidade (despacho de 28/6/2024). Tampouco se decretou, no curso do processo, a ineficácia da restrição convencional em face da execução.

A situação jurídica das matrículas não permite o acesso do título e o deferimento da pretensão do interessado. Enfim, qual a finalidade da publicidade-notícia (premonitória) se os bens seguem gravados com a cláusula de impenhorabilidade?

Conclusão

Reitero as exigências formuladas. A extinção do usufruto não acarreta, automaticamente, a fulminação das cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade impostas ao bem. O seu cancelamento administrativo depende de autorização judicial, não sendo possível a sua extinção por esta via eleita[12].

É inviável a averbação premonitória de penhora sobre bem imóvel gravado com cláusula de impenhorabilidade, ainda que haja a extinção do usufruto.

Devolvo a Vossa Excelência o exame das questões suscitadas pela Serventia, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 08 de novembro de 2024.

SÉRGIO JACOMINO,

Oficial Registrador.

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Notas

[1] Cancelamento de averbação de cláusulas restritivas em ato de doação não é hipótese de ato de registro em sentido estrito. Processo  1008351-35.2019.8.26.0565, São Paulo, dec. de 19/8/2020, Dje 25/8/2020, Des. Ricardo Mair Anafe. Disponível: http://kollsys.org/pbp. No caso das premonitórias, igualmente ingressam no Registro de Imóveis por meio de averbações (inc. II do art. 792 c.c. art. 828 do CPC c.c. inc. II do art. 54 da Lei 13.097/2005).

[2]  Comunicado CG 164/2022, São Paulo, DJe 24/3/2022, Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível: http://kollsys.org/rfk.

[3] FIORANELLI, Ademar. Institutos de Registro de Imóveis. Porto Alegre: safE, 1999, p. 155-156.

[4] Processo CG 11.723/2014, Guarulhos, decisão de 6/2/2014, Dje 25/2/2014, Des. Elliot Akel. Disponível:  http://kollsys.org/gyj.

[5] Trecho reproduzido do Processo CG 120/1984, Guarulhos, decisão de 17/7/1984, Dr. Renato Gomes Corrêa. Disponível: http://kollsys.org/gz3.

[6] Idem, ibidem.

[7] REsp 1.712.097-RS, j. 22/3/2018, Dje 13/4/2018, Rel. Min. Nancy Andrighi. Disponível: http://kollsys.org/luh.

[8] REsp 1.101.702-RS, j. 22/9/2009, Dje 9/10/2009, Rel. Min. Nancy Andrighi. Disponível: http://kollsys.org/peb.

[9] MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil. Direito das Coisas. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, p. 266.

[10] Idem, Op. cit. p. 267.

[11] FIORANELLI, Ademar. Op. Cit., p. 360-362.

[12] O pedido de cancelamento de cláusulas restritivas de domínio deve ser deduzido perante a Vara Especializada da Família e Sucessões, cuja competência é absoluta nos termos do artigo 37, II, “f”, do Código Judiciário do Estado de São Paulo. Vide precedentes no Processo 1110201-04.2021.8.26.0100, São Paulo, j, 14/10/2021, Dje 18/10/2021, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Disponível em http://kollsys.org/qxh.