Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 583.00.2008.185395-7 – Protocolo 211.680 – Dúvida – A. B. A.

Ementa: Carta de arrematação. Princípio de continuidade registrária. Não se achando o imóvel registrado em nome do executado, inviável o registro do título judicial.

AO EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO CORREGEDOR-PERMANENTE DOS REGISTROS PREDIAIS DA COMARCA DE SÃO PAULO

Processo 583.00.2008.185395-7 – Protocolo 211.680 – Dúvida – A. B. A.

Ementa: Carta de arrematação. Princípio de continuidade registrária. Não se achando o imóvel registrado em nome do executado, inviável o registro do título judicial.

SÉRGIO JACOMINO, 5.o Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo expresso requerimento de A. B. A., nos termos do art. 198 da Lei 6.015/73, vem suscitar dúvida pelos motivos e fundamentos seguintes.

Procedimentos preliminares

Em 21.5.2008, foi recepcionado para registro o título constituído de Carta de Arrematação extraída dos autos da Ação de Cobrança de Débitos Condominiais (Processo n.º 583.00.2004.046042-7), prenotado sob o protocolo n.º 211.680.

Examinado o título, foi o seu registro denegado pelos seguintes motivos:

Pela matrícula 70.565, verifica-se que o imóvel é de propriedade de M. A. C., tendo como compromissários compradores da parte ideal de 73,2589%, J. M. V., P. T., M. J.  O. B. F., A. R. L. e H. V. L.. Por conseguinte, visto que, o executado E. M., não é proprietário do imóvel e nem promissário comprador, inviável o registro da arrematação do imóvel ou dos direitos de promissário comprador por ferir o Princípio da Continuidade Registrária, preceituado no artigo 195, da Lei n.º 6.015/73 – Lei de Registros Públicos.

Se não fosse o impedimento acima, ainda foi observado que:

Pela Carta de Arrematação apresentada, o arrematante A. B. A. possui o estado civil de casado, no entanto o título é omisso quanto a nomeação e qualificação do cônjuge, bem como o regime de bens adotado pelo casal. Apresentar original ou cópia autenticada da Certidão de Casamento de A. B. A.(Artigo 176, § 1.º, inciso III, item 2, alínea a, da Lei n.º 6.015/73).

Não se resignando com a nota devolutiva, o interessado requereu a suscitação de dúvida.

Fundamentos jurídicos da recusa

O imóvel não se acha registrado em nome do executado.

Posto que a arrematação judicial não seja considerada um modo originário de aquisição da propriedade, segue-se daí que o encadeamento subjetivo – trato sucessivo – deve ser observado em estrita obediência ao princípio de continuidade do registro.

A Lei de Registros Públicos em duas passagens torna claro e necessário tal encadeamento. O art. 195 reza: “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.

Já o art. 237 da LRP estabelece: “ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.

O princípio de continuidade é um princípio encravado no texto da própria lei e sua observância é de rigor.

A jurisprudência não discrepa dessa orientação. Permita-me, Vossa Excelência, indicar as decisões mais recentes envolvendo, especificamente, o registro de cartas de arrematação.

Dúvida inversa. Carta de Arrematação. Título original – cópia reprográfica. Prenotação. Prioridade. Contraditório. Continuidade. Ementa: Registro de Imóveis. Dúvida inversamente suscitada. Indispensável a vinda do título original. Falta de prenotação válida. Ofensa ao princípio da continuidade. Correta a recusa ao registro. Recurso improvido. Ap. Civ. 627-6/3, j. 1.2.2007, Birigui, Relator desembargador GILBERTO PASSOS DE FREITAS.

Carta de arrematação. Titularidade dominial – divergência. Irresignação parcial. Continuidade. EMENTA NÃO OFICIAL: 1. Não sendo os réus e executados proprietários do imóvel arrematado, não há como excutir o bem daqueles que não figuram no Registro de Imóveis como proprietários, para que seja mantido o princípio da continuidade. 2. Portanto, é necessário que, anteriormente ao registro da arrematação, registre-se o título que transferiu a propriedade aos executados. 3. A aceitação de alguma exigência imposta, no curso da dúvida, impede o exame da registrabilidade na data da apresentação do título. Dúvida prejudicada. Decisão 1ª VRPSP. Processo 583.00.2007.130619-5, São Paulo (9º SRI), j. 27.7.2007, juiz Dr. MARCELO MARTINS BERTHE.

Carta de arrematação. Título judicial – qualificação registral. Legalidade. Continuidade. Ementa: DÚVIDA IMOBILIÁRIA – registro de carta de arrematação – impossibilidade, haja vista a falta de elementos de convicção da aquisição do imóvel – ataque ao princípio da continuidade registral – procedência. Decisão 1ª VRPSP. Processo 583.00.2007.195623-8, j. 28.2.2008São Paulo (5º SRI), juiz Dr. GUSTAVO HENRIQUE BRETAS MARZAGÃO.

Carta de Arrematação. Título judicial – qualificação registral. Continuidade. Ementa: DÚVIDA – título judicial – inobservância do princípio da continuidade – título recusado – arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade – procedência. Decisão 1ª VRPSP. Processo 583.00.2007.199341-8, j. 7.3.2008, São Paulo (13º SRI), juiz Dr. GUSTAVO HENRIQUE BRETAS MARZAGÃO.

Outro princípio malferido é o da especialidade subjetiva – princípio que repousa igualmente no texto legal da atual Lei de Registros Públicos.

É necessário que A. B. A. possa aperfeiçoar a sua qualificação com a apresentação da certidão de casamento no original para extração dos dados que comporão o registro. Exige-o o artigo 176, § 1º, III, n. 2 da Lei 6.015/73.

A certidão apresentada não se acha autenticada. Deve ser apresentada no original, ou cópia autenticada por tabelião. (Processo CG 2.873/2001, de 30.8.2002, Praia Grande, parecer do magistrado Dr. MARCELO FORTES BARBOSA FILHO).

A jurisprudência igualmente confirma a orientação reitora dos procedimentos deste Registro:

Certidão de arresto. Certidão de casamento – ausência. Averbação do nome do cônjuge do proprietário. Regime de bens. Continuidade. Especialidade. Ementa: Registro de Imóveis – Certidão para registro de arresto – Averbação do nome do cônjuge do proprietário – Imprescindibilidade – Princípio da continuidade – Recurso provido. Ap. Civ. 373-6/3, j. 1/11/2005, São Paulo, Relator desembargador JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE

Qualificação pessoal. Cônjuge – nome – averbação. Certidão de casamento – exigibilidade. Especialidade subjetiva. Continuidade. Ementa: REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida procedente. Titular de direito real de aquisição, ora alienante, qualificado nas tábuas do registro predial como casado, sem menção ao nome do cônjuge. Previa averbação do nome de sua esposa, com a necessária especificação subjetiva dela e do matrimônio, que se impõe, em respeito aos princípios de continuidade e de especialidade, para o ingresso do título do respectivo alienante. Prova do casamento por certidão do registro civil que se impõe. Recurso não provido. Ap. Civ. 654-6/6, j. 22/2/2007, São Paulo (4º SRI), Relator: desembargador GILBERTO PASSOS DE FREITAS.

Essas são as razões pelas quais o ingresso do título foi obstado.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do caso, com meus cordiais cumprimentos.

São Paulo, agosto de 2008.

SÉRGIO JACOMINO, 5º OFICIAL.