Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 100.10.014804-1 – Retificação de registro
Interessado: J.B.M.N

EMENTA: Compromisso de compra e venda. Direitos reais de aquisição. Adjudicação – aquisição – forma originária – derivada. Princípio da continuidade. A ação de adjudicação compulsória não tem o condão de inaugurar nova cadeia dominial e não é modo originário de aquisição da propriedade. Embora os transmitentes do imóvel sejam herdeiros dos proprietários falecidos, não podem promover a alienação em nome daqueles, sem que primeiro lhes seja, formalmente, transferido o domínio em razão da morte, para os fins de assegurar a regularidade da corrente registrária.

• Processo 100.10.014804-1 – Retificação de registro.
• Processo 100.10.014804-1 – Retificação de registro – sentença.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à R. determinação de fls. 297 dos autos tem a honra de prestar as seguintes informações.

J.B.M.N deduz perante a R. Primeira Vara de Registros Públicos da Capital “ação de retificação de registro imobiliário”, autuada como retificação de registro de imóvel.

Aparentemente, salvo melhor juízo, o que pretende é simplesmente ver ultrapassados, pela via oblíqua da retificação de registro, obstáculos opostos pelo Registro.

Todavia, ainda s.m.j., não se trata de um típico conflito de interesses qualificado por pretensão resistida a registro em sentido estrito, não se subsumindo, o caso, à tipologia clássica da dúvida, prevista no art. 198 da Lei 6.015, de 1973.

De fato, o próprio requerente admite, implicitamente, a procedência das razões obstativas lançadas por este Registro, imputando a responsabilidade pelo insucesso da inscrição à incúria da promitente vendedora, de quem adquiriu o imóvel objeto da matrícula 21.364, consoante documento que se acha às fls. 27 a 29 dos autos.

A questão da incúria da alienante foi intensamente debatida no curso do processo de adjudicação (cfr. fls. 51 e verso, 57 e verso, 60 e 61) até que, por R. sentença, se definiu o escopo da pretensão e se adjudicaram os direitos, nos termos e nas condições peculiares do caso concreto (fls. 92 a 95).

Para que se possa compreender o alcance da R. decisão de fls. 92-95, mister aclarar a situação jurídico-dominial que exsurge da Matrícula 21.364.

Situação jurídica da Matrícula 21.364

Os titulares de domínio dos imóveis da Matrícula 21.364 são A.A.D.L e sua mulher E.M.D.L e D.D.L.

Posteriormente, o imóvel foi prometido à venda a V.G (Inscrição 6.138, Av. 1 da dita matrícula).

Por fim, a 30 de março de 1973, os direitos de promissário comprador foram partilhados a V.L.G.M e seu marido M.M (R.2/21.364).

Esta é a situação jurídica da matrícula 21.364, deste Registro. Os últimos são titulares de direitos de aquisição, nos termos do art. 1.417 do CC.

Promessa de compra e venda e cessão de direitos hereditários

Em 6 de junho de 1996, V.C.G.M, declarando-se titular do imóvel da Matrícula 21.364 (em 50% da plena propriedade) e única herdeira do restante (em processo de arrolamento que estava em andamento) prometeu vender e a ceder os direitos hereditários ao representante.

J.B.M.N sucederia, portanto, a V.C.G.M, sub-rogando-se nos direitos e obrigações de que esta era titular.

Mas, quais são esses direitos? A resposta é simples: direitos de promissários-compradores em sucessão aos direitos dos progenitores de V.C, pendente o registro dos respectivos formais de partilha.

Embora o contrato de compromisso de compra e venda tenha sido intitulado como “instrumento particular de compromisso de venda e compra e imóvel e cessão de direitos hereditários”, os direitos efetivamente transmitidos serão limitados pela força da herança. V.C não poderia ceder mais do que receberá por sucessão hereditária – nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse haberet.

Adjudicação compulsória

Pacificou-se na jurisprudência e na doutrina o entendimento de que o registro não é condição necessária para o manejo da ação de adjudicação compulsória – embora o novo código civil aponte para o registro como condição para a ação (art. 1.418).

Tem-se entendido, até aqui, que a adjudicação compulsória é ação pessoal, “que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – (que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado”. (CREDIE. Ricardo Arcoverde. Adjudicação compulsória. 8ª ed. São Paulo: Malheiros, 2000, p. 34-5).

Sendo ação pessoal, poderia – como de fato foi – ser manejada contra aquele que se nega a cumprir voluntariamente o avençado, buscando-se o suprimento da vontade pela substituição e pela força coativa do Estado-Juiz.

A questão foi ventilada no processo de adjudicação e o magistrado Vicente de Abreu Amadei tocou no ponto, fixando, em várias passagens, que a causa de pedir centrava-se na “execução do contrato firmado com a ré [Vera Cristina], não do contrato preliminar anterior” (fls. 92). Segue o erudito magistrado:

Inicialmente, cumpre observar que o presente feito tem lide restrita à execução do contrato preliminar firmado entre as partes (fls.), sem qualquer avanço para o contrato preliminar anterior relativo ao mesmo imóvel, especialmente ao compromisso de venda e compra em que consta Anunciato Antonio De Lucca e sua mulher Ermelinda, como outorgantes” (fls. 93)

Definindo claramente o escopo da lide, dá como suficientemente comprovada a relação contratual entre as partes para deferir a transmissão dos direitos que a ré detinha sobre o imóvel. Note-se: não se adjudicou mais nem melhor do que efetivamente dispunha a ré (fls. 94).

A adjudicação compulsória não tem o condão de inaugurar, ex novo, uma cadeia dominial, com interrupção do trato sucessivo. Não é modo originário de aquisição da propriedade. O ingresso do título estaria ferindo o princípio da continuidade registral, já que a adjudicação compulsória é modo derivado de aquisição da propriedade ou de direitos, que ocorre por força de sentença judicial (CREDIE. Ricardo Arcoverde. Op. cit., p. 19).

A.F sumariza, com a costumeira concisão, o entendimento corrente sobre o tema:

“Como a ação de adjudicação compulsória não cria nem transfere domínio, visando, tão-só, suprir declaração de vontade negocial, não valendo mais do que valeria o instrumento do negócio recusado (compra e venda definitiva), não pode ser registrado título que viola os já citados princípios registrais, v.g.: ação dirigida contra quem não é titular de domínio, incapaz de transferir direito que não detém (Ap. Civ. Do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo 2.156-0, 1.122-0, 1.371-0 (RDI 12/109), 2.196-0, 3.030-0, 3.721-0 (RDI 16/45), 8.693-0, 10.961-0, 15.029-0/7 (RDI 31/112)”. (Direito registral imobiliário. Porto Alegre: safE/Irib, 2001, p. 530-1).

O C. Conselho Superior da Magistratura vem decidindo que a observância do trato sucessivo nos casos que-tais é de rigor.

Assim o decidido na Ap. Civ. 79-6/1, São Paulo, j. de 7.11.2003, rel. Des. LUIZ TÂMBARA. Igualmente na Ap. Civ. 99.650-0/5, São Paulo, j. 7.5.2003. Permito-me fazer longa citação do V. acórdão proferido na Apelação Cível 377-6/1, de São Paulo (4º SRI), datado de 3.11.2005, de relatoria do Des. JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALI:

“No caso dos autos, realmente ocorreu ofensa ao princípio da continuidade, pois aqueles que constam como titulares do domínio do imóvel (omissis) não são os outorgantes da transmissão do bem (omissis), carecendo lhes, pois, legitimidade para tanto, e, em conseqüência, impedindo-se o registro”.

“Pese embora serem os transmitentes do imóvel, herdeiros dos proprietários falecidos, não podem promover a alienação em nome daqueles, sem que primeiro lhes seja formalmente – mediante inscrição no fólio real – transferido o domínio em razão da morte, para os fins de assegurar a regularidade da corrente registrária”.

“Ressalte-se, por oportuno, que na época em que ajuizada a ação de adjudicação compulsória (omissis), já se encontrava em tramitação a ação de arrolamento de bens deixados pelos proprietários, ajuizada no ano de 1994 (fl. 45), o que evidencia que a primeira medida judicial poderia ter sido proposta contra o espólio dos falecidos, viabilizando agora o registro da transmissão”.

Fundamentos jurídicos da denegação de registro

O registro foi denegado por afronta ao artigo 237 da Lei de Registros Públicos:

Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

Malferindo o princípio da continuidade do registro, a inscrição perseguida não se poderia consumar.

Era o que me competia informar a Vossa Excelência – o que sempre faço com o devido respeito e acatamento.

Sérgio Jacomino

Oficial Registrador.