Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Protocolo 244.198

Interessado: Administradora de Imóveis M5 Ltda.

Especialidade objetiva. Cadastro municipal.

• Protocolo 244.198 – suscitação de dúvida.
• Protocolo 244.198 – título.
• Protocolo 244.198 – desistência da dúvida.

A inscrição no cadastro municipal (Cadastro Imobiliário Fiscal) é exigência da Lei Municipal 10.819, de 28 de dezembro de 1989. Sendo obrigatória a inscrição, a indicação do cadastro no registro é obrigatória (art. 176, § 1º, III, 2, “b” da Lei 6.015, de 1973). Havendo mudança ou cancelamento, tal fato deve ser objeto de averbação (art. 246 da LRP).

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado por Iaroslau Sessak Jr., que se intitula representante legal de Administradora de Imóveis M5 Ltda., nos termos do art. 198 da Lei 6.015/73, vem suscitar dúvida, pelos motivos e fundamentos seguintes.

Procedimentos preliminares

Protocolado sob o número 244.198, ingressou neste Ofício Predial escritura pública lavrada no 27º Tabelionato da Capital (Livro 1875, fls. 181) tendo por objeto os imóveis das matrículas 59.329 e 59.330, deste Registro, de propriedade de Editora Degrau Cultural Ltda.

Examinado e conferido o instrumento, o seu acesso ao Registro foi denegado em virtude do óbice levantado pelo Cartório (abaixo explicitado) contra o qual se insurgiu o interessado requerendo a suscitação de dúvida.

Motivo impediente do registro

O motivo que impediu o acesso do título à tábua registral é o fato de não ter sido indicado o número de inscrição no Cadastro Fiscal Imobiliário da Prefeitura Municipal de São Paulo. Tal requisito é essencial para a especialidade objetiva dos imóveis em tela e para conferência dos tributos devidos pela sua alienação.

Cadastro municipal e especialidade ojetiva

O óbice apontado pelo Registro se relaciona à necessidade de comprovação de mudança do cadastro municipal dos imóveis objetos da escritura em tela.

A Lei 6.015, de 1973, prevê, no artigo 176, § 1º, 3, “b”, que na matrícula do bem imóvel deve conter, além de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e “designação cadastral, se houver”.

No caso concreto, sempre houve designação cadastral – aliás, indicada já no descerramento das matrículas respectivas. Presume-se o desmembramento do cadastro, já que a inscrição originária abrangia o todo, atribuindo-se a cada uma das unidades uma nova designação cadastral. A presunção encontra conforto na lei do Município de São Paulo que exige a inscrição no Cadastro Imobiliário Fiscal, nos termos do art. 2º da Lei Municipal 10.819, de 28 de dezembro de 1989:

“Art. 2º Todos os imóveis, construídos ou não, situados na zona urbana do Município, inclusive os que gozem de imunidade ou isenção, devem ser inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal”.

Este Oficial solicitou a comprovação da alteração cadastral sofrida – ao que respondeu a interessada ter sido cancelado o número de contribuinte original. Tal fato se declara igualmente na escritura apresentada ao Registro.

A designação cadastral é um elemento importante na especialização objetiva dos imóveis matriculados, além de ser exigida na lei municipal paulistana referida. Calha, à espécie, a regra que vem consagrada no art. 225,  § 2º, da Lei n. 6.015/1973:

“§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior”.

De fato, constando a designação cadastral na especialização do imóvel, consoante prevê o artigo 176, § 1º, 3, “b” da Lei de Registros Públicos, sua alteração (ou cancelamento) exigiria alteração, a ser promovida nos termos do art. 246 da Lei 6.015, de 1973.

O C. Conselho Superior da Magistratura já enfrentou caso análogo decidindo que sendo divergentes a descrição do imóvel e o número do cadastro municipal correspondente, em relação ao que consta do registro, o acesso do título deve ser denegado:

“Tais divergências, sem dúvida, impedem, por igual, a inscrição pretendida, sob o prisma do princípio da especialidade registral (art. 225, § 2º, da Lei n. 6.015/1973), mostrando-se necessária prévia retificação do título ou, eventualmente, do próprio registro”. (Ap. Civ. 990.10.017.578-5, j. 13.4.2010, DJE de 1.6.2010, Caçapava, Relator: des. Munhoz Soares).

Cadastro e ITBI-IV

Por outro lado, a questão da indicação da inscrição cadastral está diretamente relacionada com a verificação do recolhimento de tributos – especialmente do Imposto sobre Transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição – ITBI–IV.

Nos termos do art. 7º do Decreto 51.627, de 2010, a base de cálculo do ITBI-IV é o valor venal atribuído aos bens ou direitos transmitidos, “assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”.

A base de cálculo do imposto é, portanto, o chamado “valor venal de referência”, apurado no site da própria Prefeitura Municipal da Capital (acesso aqui). Ocorre que a indicação do número de inscrição no cadastro municipal é requisito obrigatório para a apuração do valor venal de referência. No caso concreto, a pesquisa resulta sempre infrutífera: “número de Contribuinte inválido ou inexistente”, informa o site da PMSP, “contribuinte não se enquadra nas condições previstas para a emissão da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel”, remata o texto.

A questão se torna ainda mais problemática na medida em que o notário e o registrador estão obrigados, pelo referido Decreto Municipal 51.627, de 2010, a verificar a exatidão do recolhimento,  colmatando eventuais lacunas no respectivo documento de arrecadação:

“Art. 28 Os notários, oficiais de Registro de Imóveis e seus prepostos ficam obrigados a verificar a exatidão e a suprir as eventuais omissões dos elementos de identificação do contribuinte e do imóvel transacionado no documento de arrecadação, nos atos em que intervierem”.

Como se vê, existe um vínculo que une as operações de fixação do valor base de recolhimento do imposto devido aos formulários que atestam a regularidade da operação. Esse vínculo chama-se cadastro municipal.

Note-se, por fim, que o notário não declarou, na escritura que lavrou, sob sua estrita responsabilidade, que se cumpriu a regra prevista no item 7 da Portaria SF 81/2005, cujo texto é o seguinte:

“7. Os notários, oficiais de registro de imóveis ou seus prepostos deverão conferir o valor do Imposto e informar a data constante do documento de quitação, por número de transação, acessando o Portal da Prefeitura da Cidade de São Paulo, no endereço eletrônico http://www.prefeitura.sp.gov.br, por meio de senha específica fornecida pela Secretaria Municipal de Finanças”.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação deste caso, com as nossas saudações respeitosas.

São Paulo, 11 de maio de 2011.

Sérgio Jacomino

5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.