Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Protocolo 244.199

Interessado: Administradora de Imóveis M5 Ltda.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado por Iaroslau Sessak Jr., que se intitula representante legal de Administradora de Imóveis M5 Ltda., nos termos do art. 198 da Lei 6.015/73, vem suscitar dúvida, pelos motivos e fundamentos seguintes.

Procedimentos preliminares

Protocolado sob o número 244.199, ingressou neste Ofício Predial escritura pública lavrada no 27º Tabelionato da Capital (Livro 1875, fls. 179) tendo por objeto os imóveis das matrículas 59.331 e 59332, deste Registro, de propriedade de Empresa Brasileira de Recursos Humanos Ltda.

Examinado e conferido o instrumento, o seu acesso ao Registro foi denegado em virtude do óbice levantado pelo Cartório (abaixo explicitado) contra o qual se insurgiu o interessado requerendo a suscitação de dúvida.

Motivos impedientes do registro

Os motivos que impediram o acesso do título à tábua registral podem ser assim sintetizados:

a) Divergência no CNPJ entre o que consta do registro e do título apresentado;

b) Cadastro municipal inativo, o que impede consolidação das informações que o Registro de Imóveis presta ao Município, sob responsabilidade do Oficial Registrador.

Especialidade subjetiva

A divergência verificada na qualificação da vendedora – divergência no CNPJ – deve ser resolvida na seara própria e adequada.

Nos termos do art. 176, § 1º, III, 2, “b” da Lei 6.015, de 1973, é requisito do registro a precisa indicação do CNPJ da empresa. Por outro lado, não se admite o acesso de título em que a qualificação das partes não coincida com o que consta do registro anterior. Trata-se de estrita observância do princípio de especialidade subjetiva do registro.

Os interessados alegam que o registro, feito nas matrículas 59.331 e 59.332, o foi com erronia, já que o número de CNPJ se referiria a outra empresa, igualmente proprietária no mesmo edifício.

Ocorre que ditos registros se fizeram com base no título apresentado a registro – escritura pública lavrada nas mesmas notas (livro 943, fls. 32).

Nesse caso, o erro não reside no Registro e sim no título que lhe serviu de base, o que torna inaplicável a regra do art. 213, I, “a” da Lei 6.015/1973, que prevê a retificação nos casos de transposição equívoca de dados ao registro.

Para correção do erro, é necessário que se proceda à retificação do título ou que se comprove, com base em documentos idôneos e suficientes (art. 213, I, “g”, da LRP), que se tratou de singela erronia material, como alegado (e não comprovado) no requerimento da interessada.

Cadastro municipal

Outro óbice, apontado pelo Registro, se relaciona à necessidade de comprovação de mudança do cadastro municipal dos imóveis objetos da escritura em tela.

A Lei 6.015, de 1973, prevê, no artigo 176, § 1º, 3, “b”, que a especialização do bem objeto de matrícula deve conter, além de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e “designação cadastral, se houver”.

No caso concreto, sempre houve designação cadastral – aliás, indicada já no descerramento das matrículas respectivas. Presume-se o desmembramento do cadastro, já que a inscrição originária abrangia o todo, atribuindo-se a cada uma das unidades uma nova designação cadastral. A presunção encontra conforto na lei do Município de São Paulo que exige a inscrição própria no Cadastro Imobiliário Fiscal, nos termos do art. 2º da Lei Municipal 10.819, de 28 de dezembro de 1989:

“Art. 2º Todos os imóveis, construídos ou não, situados na zona urbana do Município, inclusive os que gozem de imunidade ou isenção, devem ser inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal”.

Este Oficial solicitou a comprovação da alteração cadastral sofrida – ao que respondeu a interessada ter sido cancelado o número de contribuinte. Tal fato se declara igualmente na escritura apresentada ao Registro.

A designação cadastral é um elemento importante na especialização objetiva dos imóveis matriculados, além de ser exigida na lei municipal paulistana referida. Calha, à espécie, a regra que vem consagrada no art. 225,  § 2º, da Lei n. 6.015/1973:

“§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior”.

De fato, constando a designação cadastral na especialização do imóvel, consoante prevê o artigo 176, § 1º, 3, “b” da Lei de Registros Públicos, sua alteração (ou cancelamento) exigiria alteração, a ser promovida nos termos do art. 246 da Lei 6.015, de 1973.

O C. Conselho Superior da Magistratura já enfrentou caso análogo decidindo que sendo divergentes a descrição do imóvel e o número do cadastro municipal correspondente, em relação ao que consta do registro, o acesso do título deve ser denegado:

“Tais divergências, sem dúvida, impedem, por igual, a inscrição pretendida, sob o prisma do princípio da especialidade registral (art. 225, § 2º, da Lei n. 6.015/1973), mostrando-se necessária prévia retificação do título ou, eventualmente, do próprio registro”. (Ap. Civ. 990.10.017.578-5, j. 13.4.2010, DJE de 1.6.2010, Caçapava, Relator: des. Munhoz Soares).

Cadastro e tributos

Por outro lado, a questão da indicação da inscrição cadastral está diretamente relacionada com a verificação do recolhimento de tributos – especialmente do Imposto sobre Transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição – ITBI–IV.

Nos termos do art. 7º do Decreto 51.627, de 2010, a base de cálculo do ITBI-IV é o valor venal atribuído aos bens ou direitos transmitidos, “assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”.

A base de cálculo do imposto é, portanto, o chamado “valor venal de referência”, apurado no site da própria Prefeitura Municipal da Capital (acesso aqui). Ocorre que a indicação do número de inscrição no cadastro municipal é requisito obrigatório para a apuração do valor venal de referência. No caso concreto, a pesquisa resulta sempre infrutífera: “número de Contribuinte inválido ou inexistente”, informa o site da PMSP, “contribuinte não se enquadra nas condições previstas para a emissão da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel”, remata o texto.

A questão se torna ainda mais complexa na medida em que o notário e o registrador estão obrigados, pelo referido Decreto Municipal 51.627, de 2010, a verificar a exatidão do recolhimento,  colmatando eventuais lacunas no respectivo documento de arrecadação:

“Art. 28 Os notários, oficiais de Registro de Imóveis e seus prepostos ficam obrigados a verificar a exatidão e a suprir as eventuais omissões dos elementos de identificação do contribuinte e do imóvel transacionado no documento de arrecadação, nos atos em que intervierem”.

Como se vê, existe um vínculo que une as operações de fixação do valor base de recolhimento do imposto devido aos formulários que atestam a regularidade da operação. Esse vínculo chama-se cadastro municipal.

Note-se, por fim, que o notário não declarou, na escritura que lavrou, sob sua estrita responsabilidade, que se cumpriu a regra prevista no item 7 da Portaria SF 81/2005, cujo texto é o seguinte:

“7. Os notários, oficiais de registro de imóveis ou seus prepostos deverão conferir o valor do Imposto e informar a data constante do documento de quitação, por número de transação, acessando o Portal da Prefeitura da Cidade de São Paulo, no endereço eletrônico http://www.prefeitura.sp.gov.br, por meio de senha específica fornecida pela Secretaria Municipal de Finanças”.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação deste caso, com as nossas saudações respeitosas.

São Paulo, 11 de maio de 2011.

Sérgio Jacomino
5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.