Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, em atenção à determinação contida às fls. 263 dos autos, presta as seguintes informações.

Duas são as questões postas em debate nestes autos:

1) Nulidade de registro (art. 214 da Lei 6.015/1973), a ensejar o cancelamento direto do registro, em decorrência de preterição de norma cogente que impõe a instrumentalização notarial para a instituição do condomínio.

2) Nulidade do registro por maltrato ao trato sucessivo por falecer legitimidade à proprietária inscrita para instituir a propriedade condominial já que o imóvel teria sido incorporado ao capital de um empresa.

O reconhecimento da nulidade dos atos de registro levará, segundo pleiteia a interessada, à decretação de bloqueio da Matrícula 87.482, deste Registro. Vamos enfrentar cada uma das questões abaixo.

Instituição de condomínio por instrumento particular

A interessada sustenta que a instituição de condomínios edilícios deve se dar por força de instrumento público. Sustenta que com o advento do novo Código Civil houve uma mudança no enfoque tradicional da matéria, exigindo-se, a partir de 2002, o instrumento público notarial.

De fato, o entendimento em sentido contrário sempre foi tradicional em nosso Estado. Há muito a regra da livre escolha da via instrumentária figura nas Normas de Serviço da Eg. Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo (item 211, Cap. XX), verbis:

A instituição e especificação de condomínio serão registradas mediante a apresentação do respectivo instrumento (público ou particular), que caracterize e identifique as unidades autônomas, acompanhado do projeto aprovado e do “habite-se”.

Tal orientação, consagrada nas conhecidas Normas de Serviço, é muito antiga. Respondendo a consulta formulada ao Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, Elvino Silva Filho, Maria Helena Leonel Gandolfo e Jether Sottano, no ano de 1983, aludiriam a decisão ainda mais antiga, de lavra de Gilberto Valente da Silva, quando juiz titular da 1ª vara de Registros Públicos de São Paulo (Processo 9443/1972), nos seguintes termos:

P. A instituição, divisão e especificação de condomínio de um prédio de apartamentos poderá ser celebrada por instrumento particular?

R. A resposta é afirmativa.

Muitas vezes, após o registro da incorporação, são outorgadas escrituras de venda das partes ideais no terreno onde está sendo construído o edifício, ou então registrados compromissos de compra e venda das partes ideais no terreno, tendo os compromissários compradores assumido as despesas da construção de suas unidades autônomas.

Concluído o edifício, há necessidade legal e imprescindível de ser instituído o condomínio por unidades autônomas ‘por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no registro de imóveis’, consoante preceitua o art. 7º da Lei 4.591/64.

Com frequência os condôminos dão a esse ato jurídico o nome de ‘instituição, divisão e especificação de condomínio’.

A palavra divisão tem gerado alguma controvérsia, pois, como na divisão há outorga e reconhecimento de direitos referentes a imóvel, seria da substância do ato a escritura pública.

Entretanto, a doutrina e a jurisprudência têm entendido que na especificação de condomínio não há uma divisão propriamente dita. Seria mais uma atribuição da unidade autônoma a quem já possui uma parte ideal no terreno. Aliás, é essa a expressão usada pelo legislador, no art. 167, I, 23, da Lei dos Registros Públicos, quando se refere ao registro de atos jurídicos ‘nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores’.

J. Nascimento Franco e Nisske Gondo assim se expressam sobre o assunto:

‘No instrumento de instituição, discriminação e convenção de condomínio, podem os condôminos proceder à atribuição das unidades autônomas que ficarão pertencendo a cada um deles, extinguindo-se, por essa forma, a indivisão sobre as áreas de uso privativo. Trata-se de uma divisão atípica, menos solene, que dispensa a escritura pública. Conforme escrevemos em outra oportunidade, a divisão a que se referem as partes, no instrumento de instituição e especificação de condomínio, não corresponde a um procedimento divisório típico, em que as partes reciprocamente transferem umas às outras o domínio sobre as partes que possuíam em comum, extinguindo a comunhão. Nesse caso, a comunhão não chega a existir, pois o terreno é adquirido em frações certas, embora ideais, que desde o início são destinadas às unidades autônomas, que realmente ficam predeterminadas e cuja construção será custeada por seus respectivos donos. Em síntese, o vocábulo divisão deve ser entendido como simples forma de identificação de unidades autônomas que as partes jamais possuíram em comum, já que as construíram mediante custeio especifico e individual’ (Condomínio em Edifícios, 2ª ed., p. 39).

Para concluir, lembramos que a respeito da matéria, em processo de dúvida, o Dr. Gilberto Valente da Silva então Juiz de Direito da 1ª Vara dos Registros Públicos de São Paulo, assim decidiu: ‘De tais ensinamentos se verifica que a instituição e especificação de condomínio em edifícios de apartamentos é uma forma de divisão da propriedade toda peculiar, com a atribuição da propriedade das unidades autônomas e que pode ser feita quer por instrumento público, quer por instrumento particular. Desta forma, ou porque, na realidade, no caso específico, com a construção de cada unidade autônoma financiada por aquele a quem, posteriormente, foi atribuída, não houve divisão, porque tais unidades nunca estiveram no estado de comunhão, quer porque a especificação e instituição do condomínio podem ser feitas por instrumento particular, a dúvida não procede’ (Proc. 9443/72 – Boletim do IRIB n. 71, abr. 1983).

A jurisprudência nunca discrepou desta orientação – mesmo após o advento do novo diploma civil. Ainda recentemente, no bojo do → Processo CG 3.338/2006 [1], os Tabeliães de Notas da comarca de Presidente Prudente endereçaram consulta à Corregedoria-Geral postulando o pronunciamento do órgão censório acerca de várias questões técnicas – dentre elas, justamente, a admissibilidade da utilização do instrumento particular para instituição e especificação de condomínio edilício.

À época a doutrina agitava-se acerca do tema da imprescindibilidade do instrumento público notarial para a instituição de condomínios edilícios após o advento do novo Código Civil. À consulta, formulada pelos tabeliães, respondeu-se que, no caso de instituição e especificação de condomínio edilício, se deveria aplicar a regra estampada nas Normas de Serviço, já indicada. E Tollitur quaestio. (→ Processo CG 3.338/2006, Presidente Prudente, decisão de 18.2.2011 do Corregedor-Geral, des. Carlos Eduardo de Carvalho.

Colhem-se outros precedentes. Brevitatis causa: Processo → Processo CG 153/85, São Paulo, parecer de 29.10.1985, Dr. Hélio Lobo Júnior → Processo CG 129.142/2009, São Paulo, dec. de 25.2.2010, des. Antônio Carlos Munhoz Soares. → Ap. Civ. 72.874-0/0, Sorocaba, j. 15.2.2001, DJ 28.3.2001, rel. des. Luís de Macedo.

A doutrina igualmente não discrepa. Além, das lições já clássicas de J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, já citadas, colhemos a opinião do registrador imobiliário Mário Pazutti Mezzari, para quem a “lei não exigiu forma especial para o instrumento de instituição do condomínio edilício, sendo válida a afirmativa de que tanto se pode instituir em escritura pública como em escrito particular. Nada impede, ainda, e como elemento de solução de lide judicial, que a instituição se faça por termo ou outro escrito nos autos”. (MEZZARI. Mário Pazutti. Condomínio e incorporação no Registro de Imóveis. 3ª ed. Porto Alegre: Norton, 2010, p. 56).

No mesmo diapasão: Ademar Fioranelli (Direito Registral Imobiliário. Porto Alegre: safE, 2001, p. 591), Arnaldo Rizzardo (Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. 2ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 11; Francisco Eduardo Loureiro. (Código Civil Comentado. 7ª ed. Cezar Peluso, coord. São Paulo: Manole, 2013, p. 1.343).

A título de remate, poder-se-ia utilizar o mesmo argumento usado pela interessada para se chegar a conclusão diametralmente oposta. Vejamos. Diz a interessada: “é de frisar que até a entrada em vigor do Código Civil de 2002 boa parte da doutrina e da jurisprudência se posicionavam [sic] a favor de que a instituição do condomínio se desse por instrumento particular, já que a Lei 4.591/64 e o Código Bevilaqua eram omissos em relação a essa questão”.

Ora, o novo código civil não inova, neste particular, o tratamento que lhe dispensava a legislação anterior. Basta ver que o art. 1.332 do Código Civil, em vigor, reza que o condomínio edilício se constitui “por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis”, em tudo conforme o teor do art. 7º da Lei 4.591/1964. Não há uma única referência à necessária instrumentalização por ato público notarial. Nem mesmo o art. 1.331, § 5º, do Código, lhe virá em socorro, já que ao aludir a “escritura de constituição do condomínio” nada mais faz o códice do que confirmar que a manifestação de vontade, dirigida à submissão da propriedade ao regime condominial, veicula-se, de forma expressa, por meio de escritura, instrumento jurídico que, como gênero, comporta, naturalmente, as espécies privada e pública.

Salvo melhor juízo, o registro, sob este aspecto, não merece ataques.

Nulidade do registro por maltrato ao trato sucessivo

Por outro lado, a interessada pleiteia a nulidade do ato registral que deu existência jurídica ao Condomínio Edifício Boulevard Rego Freitas (R. 11/87.482, fls. 15 dos autos) por maltrato à continuidade.

O objetivo mediato da declaração de nulidade dos atos de registro será o bloqueio da Matrícula 87.482 e de todas as matrícula filiadas, tudo com fulcro no art. 214, §§ 3º e 4º da Lei 6.015/1973. Mas a própria interessada aludirá à ocorrência de simulação com a deliberada postergação de atos tendentes a manifestar a real situação jurídica do imóvel com a não inscrição dos títulos translativos de domínio no Ofício Imobiliário competente.

Ora, ao declarar que a integralização do imóvel da Matrícula 87.482 no capital social da empresa REGOFREITAS (fls. 9) foi omitida do Registro de Imóveis, a interessada acaba por deslocar a questão para outro contexto, afastando-se do quadrante da lei que trata, especificamente, da nulidade de pleno direito decorrente de defeito do próprio registro.

Cediço que o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais “ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido” (art. 252 da LRP). Além disso, a transmissão da propriedade opera-se com o registro do título no Ofício Imobiliário competente e, “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (Art. 1.245 e seu § único do CC).

Ora, a transferência de domínio não se operou. O título (conferência de bens) jamais foi apresentado a registro. Portanto, do ponto de vista registral, não houve qualquer ruptura do trato sucessivo, nem, logicamente, infringência ao princípio registral da continuidade.

Daqui decorre que, inexistindo vício do ato registral, não se aplicará a regra do bloqueio administrativo de registro previsto nos §§ 3º e 4º do art. 214 da LRP. Deslocado o eixo da nulidade do registro para o da nulidade de ato jurídico por simulação, aplicar-se-á o art. 216 da mesma Lei de Registros Públicos, que reza:

Art. 216 – O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução

Os interessados deverão se valer da via jurisdicional para alcançar, em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, com a garantia do contraditório, o cancelamento ou bloqueio das matrículas, como indicado e pretendido na inicial.

A jurisprudência é pacífica

Título – nulidade. Cancelamento administrativo de registro. O cancelamento administrativo de registro, por invalidade, somente se defere em face de nulidades exclusivamente formais, independentemente do título causal. Nos casos de nulidade oblíqua (i.e. do título causal), o cancelamento do registro deverá ser buscado na via jurisdicional. → Processo CG 95/2004, São Paulo, parecer de 25.2.2004, Dr. José Antônio de Paula Santos Neto.

Cancelamento administrativo de registro. Registro de Imóveis. Cancelamento fundado em falsidade do título que lhe deu origem. Inidoneidade da via administrativa, devendo a questão ser solvida na via contenciosa. →STF RE 90.530-RJ., j. 20.5.1980, rel. min. Xavier de Albuquerque. RTJ 94/345-7.

Cancelamento administrativo de registro – nulidade. “Registro Imobiliário. Cancelamento, por nulidade. Sendo o próprio registro nulo, por vício essencial, pode ele ser cancelado independentemente de ação direta (art. 214 da Lei de Registros Públicos). Não há que se confundir tal nulidade, referente ao ato de registro em si, de anulação do título que lhe deu origem”. → STJ RE 104.628-7, São Paulo. j. 19.4.1988, DJ 10.6.1988, p. 14404, Rel. min. Aldir Passarinho.

Conclusões

Os registros foram praticados de acordo com as regras e princípios que informam o sistema registral pátrio não se vislumbrando qualquer nulidade dos atos de registro que pudessem ensejar o seu cancelamento direto ou o bloqueio das matrículas.

A instrumentalização privada não está vedada ou defesa em lei; é prática absolutamente rotineira nos ofícios prediais do Estado de São Paulo por força das Normas de Serviço da Eg. Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo, prática ainda sufragada pela jurisprudência e com abonação doutrinária.

Por outro lado, o título transmissivo, que conferia bens à sociedade para formação de seu capital social, não ingressou na tábua registral. Continua a dimanar do Registro de Imóveis, até os dias que correm, a presunção de titularidade que afinal deu calço à instituição do condomínio edilício e fundamentará a prática de outros atos dispositivos pelo titular inscrito. Como se sabe, quiod non est in tabula nos est in mundo…

As providências que a interessada busca nesta seara, salvo melhor juízo, deverão ser alcançadas nas vias ordinárias. Era o que me competia informar a Vossa Excelência, o que faço com o devida respeito e acatamento.

São Paulo, 12 de julho de 2013.

SÉRGIO JACOMINO,

Oficial Registrador.