Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 1058373-13.2014.8.26.0100
Interessado: CAS.

Locação. Pedido de cancelamento de registro em virtude de infringência do princípio de especialidade objetiva do bem locado.

• Processo 1058373-13.2014.8.26.0100 – sentença.
• Processo CG 2014/177.175. Homologação de desistência de recurso.

Meritíssima Juíza.

Em atenção ao r. despacho de fls. 42/52 dos autos tenho a honra de prestar as seguintes informações a Vossa Excelência.

O interessado postula o cancelamento do R.3 e da Av. 4 praticados na matrícula 86.811 deste Registro. Arrima o seu pedido no seguinte e único argumento: teria havido infringência ao princípio da especialidade objetiva porque o prédio locado estava indicado, no contrato, como localizado na Rua Augusta, n. 162-A, quando, na realidade, o prédio teria uma única numeração (162 da mesma via).

A questão central cinge-se ao seguinte: o imóvel locado é o mesmo que se acha matriculado ou não?

Venire contra factum proprio

O interessado não nega que o prédio locado seja o mesmo. Apenas discute que parte do mesmo imóvel terá sido locada sem o correspondente registro em outro contrato de locação que agora é objeto de discussão na via judicial em ação renovatória. Note-se: o outro contrato jamais chegou ao nosso conhecimento.

Neste pedido configura-se o fenômeno do venire contra factum proprio. No limite, pretende o interessado que seja considerado simplesmente ineficaz o que pactuou livremente. Não fosse seu objetivo locar o dito bem, com as cláusulas de vigência e acordando o direito de preferência, os locadores não teriam firmado o contrato nestes termos…

O aspecto importante a ser destacado é que não há qualquer dúvida acerca da determinação do bem imóvel objeto da locação. Convenci-me de que o prédio poderia ser locado e isto em razão de não pairar dúvida alguma acerca da determinação do bem locado. Afinal, trata-se de inscrição que dispensa até mesmo a outorga de eventuais comproprietários na celebração do instrumento (art. 169, III, da Lei de Registros Públicos). Tal fato motiva a mitigação do rigorismo formal que se torna fundamental noutras hipóteses em que há mutações jurídico-reais.

Seja como for, a validade das inscrições – e os direitos que delas dimanam – estão sub judice. Será naquela seara jurisdicional que esses direitos serão ou não consagrados. As inscrições promovidas na matrícula geram efeitos de publicidade em relação a terceiros. Se houve (ou houver) alienação ou oneração do bem imóvel, eventual contratante não poderá alegar, em tempo algum, ignorância.

Concluindo este tópico, não tem sentido contratar a locação com as cláusulas concertadas e inscritas e buscar impedir a sua ulterior irradiação em face de terceiros.

Isto representaria, simplesmente, uma ofensa à segurança jurídica.

Determinação objetiva – princípio axiológico do sistema   

Por outro lado, é preciso remarcar que eventual mudança de numeração predial é elemento meramente acidental – não essencial – e não impede a inscrição de direitos quando, repita-se, observe-se o princípio axiológico de determinação objetiva. O Conselho Superior da Magistratura tem decido, reiteradamente, que eventuais acessões erigidas sobre imóveis, ou mutações físicas, não impedem a alienação ou oneração do bem sem a correspondente e prévia averbação na matrícula (brevitatis causa: Ap. Civ. 0000070-28.2012.8.26.0606, Suzano, j. 07/02/2013, Dje 02/04/2013, rel. des. José Renato Nalini).

O que importa é a determinação objetiva (aspecto essencial) e não a valorização excessiva dos elementos meramente acidentais (especialidade objetiva). Reitere-se: os interessados não negam a locação do prédio da matrícula 86.811.

Não é imperioso, igualmente, que se proceda à instituição de condomínio para locação de parte do imóvel – especialmente nos casos em que a locação seja do tipo comercial. Assim decidiu-se na Ap. Civ. 35.699-0/0, São Paulo, j. 30/12/1996, Dje 14/03/1997, rel. des. Márcio Martins Bonilha:

Registro de Imóveis – Registro de contratos de locação de lojas em ‘Shopping Center’ – Construção parcialmente averbada – Necessidade de regularização da acessão, ou da precisa identificação dos bens locados na obra cuja averbação já foi efetivada – Ausência de determinação que impede o registro, por vício de especialidade – Dispensa da instituição de condomínio especial para registro de contratos de locação de lojas – Natureza da relação locatícia levada a registro – Contrato de sublocação – Possibilidade de registro, desde que consentido pelo locador e subordinado a prévio registro do contrato de locação – Registro inviável – Recurso improvido.

Ainda recentemente, o Eg. Conselho Superior da Magistratura, em voto relatado pelo eminente desembargador José Renato Nalini, decidiu-se que, não pairando dúvidas acerca do imóvel comercial ser o indicado na matrícula, “a possibilidade de equívoco na descrição e ou a presença de outra matrícula não modificam o fato da certeza do imóvel locado ser o matriculado”. E concluiu: “Diante disso, cabe afastar-se essa exigência em razão de não pairar dúvidas acerca da individualização do imóvel e seu registro na mencionada matrícula”. Esta é a ementa da Ap. Civ. 0050046-67.2012.8.26.0100, São Paulo, j. 06/11/2013, Dje 10/01/2014, des. José Renato Nalini:

Registro de Imóveis – Contrato de Locação – Necessidade da averbação do cancelamento do anterior registro de contrato de locação – Divergência de numeração que não impede a individualização do imóvel e localização da matrícula – Indisponibilidade do § 1.º do artigo 53 da Lei n.º 8.212/91 não obstaculiza o registro do pacto locatício – Recurso não provido.

Os contratos de locação não merecem o mesmo rigor no exame de qualificação. São inúmeros os procedentes que apontam neste sentido. A única restrição para o ingresso do título será eventual incerteza quanto ao bem locado – o que não ocorre aqui, já que o interessado não nega que o bem locado seja o mesmo da matrícula 86.811. Diverge, tão-somente, quanto à numeração predial. Não pode alegar, em seu benefício – e em prejuízo do locatário – que não locou o bem determinado. Não indica outro bem que terá sido locado, demonstrando que a inscrição terá recaído sobre outro imóvel, objeto de outra matrícula.

O mesmo José Renato Nalini, quando passou pela Vara de Registros Públicos de São Paulo, deixou impressa a mesma convicção: estando o objeto do contrato de locação precisamente individuado e não existindo dúvida alguma de que o imóvel dado em locação é aquele descrito na matrícula, atende-se à especialidade, cujo princípio não constitui fim em si; mas é instrumento para a garantia dos direitos – estes sim, substanciais – a cuja tutela o Registro Imobiliário se preordena. Não se exige a descrição, quando o imóvel que é objeto do contrato locatício esteja perfeitamente individuado, por elementos dos quais o próprio Cartório dispõe. (Processo 1VRP 360/1984, São Paulo, j. 05/06/1984).

Na Ap. Civ. 1.454-0, São Paulo, j. 04/07/1983, Dje 27/07/1983, rel. des. Bruno Affonso de André, repisou-se a tese de que “conquanto não se negue subordinar-se a locação aos princípios informativos dos Registros Públicos e às normas instrumentais contidas na legislação específica, o contrato deve merecer exame menos rigoroso, perfeitamente compatível com a natureza do negócio jurídico que encerra e com a própria finalidade do registro correspondente”. Sobre a especialidade objetiva, destaca: oferecendo o contrato elementos suficientes para ensejar a exata individuação e localização do imóvel locado, admite-se a inscrição perseguida. A ausência de explícita indicação do registro anterior no título pode ser suprida pela identificação induvidosa da origem.

A divergência na numeração predial não impede o registro. Peço vênia para citar o despacho proferido pelo saudoso des. Antônio Carlos Alves Braga no Processo CGJSP 1.744/1994, em 01/12/1994, Dje de 06/12/1994:

O registro predial da locação, no sistema vigente, tem tríplice finalidade: a) assegurar a vigência do contrato em caso de alienação; b) outorgar direito de preferência do locatário em caso de alienação onerosa do imóvel; c) publicizar caução de imóvel dado em garantia ao cumprimento das obrigações assumidas pelo titular do direito real.

O registro do contrato de locação, porém, não gera direito real, enquadrando-se dentre aqueles de predominante interesse obrigacional e que a lei atribui o que WALTER CENEVIVA denomina de “realidade” em circunstâncias especiais (cf. “Lei dos Registros Públicos Comentada”, págs. 354/355).

De toda forma, consoante interativa jurisprudência do E. Conselho Superior da Magistratura, o exame do título não deve ser feito com o mesmo rigor atribuído aos títulos que criam, alteram ou extinguem direitos reais. Bem por isso possível dispensa da especialização do imóvel locado com as mesmas minúcias da descrição contida no registro. Basta apenas referência a pormenores que possam distingui-lo de qualquer outro, sendo certo que no caso há expressa consignação na avença escrita do apartamento locado e de sua localização. Mesmo que ausente o número da matrícula, dada a liberalidade controlada que se exerce em relação a esse tipo de contrato, possível é a superação da falta, desde que indiscutível a identificação do imóvel em face dos subsídios constantes da própria Serventia e que, no caso presente, não teve mínima dificuldade em apontar a que matrícula se referia particularmente o imóvel.

E concluiu:

A interpretação restrita dos artigos 222 e 223 da Lei nº 6.015/73 deve ser aplicada apenas aos negócios que gerem, modifiquem ou extingam direitos reais. O ato averbatório perseguido apenas significa condição para exercício de direito de prelação, em caso de desrespeito à preferência. Os efeitos dessa averbação só se farão sentir quando ficar positivada a não observância da referência preferência, tendo, antes disso, único efeito de publicidade.

Dada a limitada interferência da execução do ato registrário no mundo jurídico não há óbice à prática do ato específico, pena de se transformar o formalismo em verdade maior do que a realidade aferível no exame do próprio título. O objeto do negócio jurídico está perfeitamente identificado, caracterizado e individuado, não havendo como confundi-lo com qualquer outro.

É exatamente este o caso.

Conclusão

É possível concluir:

1. Não negam os locadores que o bem locado seja o mesmo – apenas batem-se contra divergência na numeração predial. Daí derivam a impossibilidade do registro, inquinando-o de nulo e pleiteando o seu cancelamento.
2. Este comportamento representa típico venire contra factum proprium. No limite, pretendem que não se considere válido e eficaz o que eles próprios pactuaram livremente. Não fosse seu objetivo locar o dito bem, com as cláusulas de vigência e acordando o direito de preferência, não teriam firmado o contrato que afinal foi inscrito.
3. O imóvel locado foi perfeitamente identificado por este cartório – seja porque é possível estremá-lo de qualquer outro, seja porque os documentos apresentados, pelo locatário, espancaram as dúvidas que fundamentaram a primeira devolução. De fato, o locatário desenvolve atividades comerciais no prédio locado e isto restou plenamente comprovado perante o registrador.
4. Por fim, as questões que derivam dos contratos aqui debatidos acham-se sub judice. O juízo competente haverá de definir, no caso concreto, se a locação é hígida e se gera os efeitos que dela se esperam.

Estas são as informações que me permito oferecer a Vossa Excelência, o que sempre faço com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, agosto de 2014.

SÉRGIO JACOMINO.

Registrador.