Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

À Exma. Sra.

Dra. TÂNIA MARA AHUALLI,

MM. Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo.

Processo 1099413-38.2015.8.26.0100 – Acórdão – CSM

Processo 1099413-38.2015.8.26.0100 – sentença publicada em 28/10/2015: dúvida procedente

Protocolo 289.979

Interessada – Z E S.A.

Instrumento particular de promessa de permuta – falta de previsão legal. Direito de superfície – necessidade de escritura pública.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pela interessada, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

1. Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro “instrumento particular de promessa de permuta de imóveis por serviço”, datado de 14/04/2014, figurando como promitente primeira permutante P E I LTDA – EPP, e, como promissária segunda permutante, C  I A LTDA.

O instrumento particular foi devolvido para atendimento de exigências, em especial, falta de previsão legal para o ato pretendido, conforme deduzido abaixo, contra as quais a interessada Z E S.A. (cessionária de direitos, adquiridos da C A Ltda, conforme instrumento particular datado de 02/06/2014) se insurge, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida.

O título acha-se prenotado sob n° 289.979, permanecendo em vigor até solução deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei 6.015, de 1973.

2. Do objeto do contrato

A “promitente primeira permutante” P E I LTDA, CNPJ n. …, figura como proprietária do imóvel situado na Rua Augusta n. 403, objeto da matrícula 54.738 dessa serventia.

Em 20/11/2003 foi registrada a incorporação imobiliária do prédio denominado “Edifício André Perassi”, figurando como incorporadora a própria P E I Ltda (R.5). Não consta da matrícula, até o momento, averbação da conclusão da construção, nem o registro da instituição do condomínio.

O instrumento de “promessa de permuta”, que ora se pretende registrar, relata que a construção do empreendimento acima relatado (com área total licenciada a construir de 4.102,04m²) foi iniciada pela proprietária e incorporadora (Perassi), que obteve o certificado de conclusão parcial da obra, com 1.807,42m² de área construída, sendo que as demais etapas de construção do empreendimento permaneceram inacabadas.

Desse modo, a P E I LTDA (primeira permutante) contratou com a C I A LTDA (segunda permutante) a construção do restante do empreendimento, de modo que esta última prometeu entregar o edifício em plenas condições de uso e funcionamento (cláusula II.2). Em troca, a primeira permutante se comprometeu a transmitir 24 unidades/apartamentos do Edifício André Perassi e 28 vagas indeterminadas à segunda permutante.

Ademais, o contrato estipula, na mesma cláusula II.2, que a primeira permutante concede à segunda permutante o direito de superfície, durante todo o período de conclusão da obra.

3. Da falta de previsão legal

O título foi recusado, pois, conforme salientado em nota devolutiva, admite-se a promessa de permuta de modo excepcional entre incorporador e proprietário nos termos da alínea “a”, do artigo 32, da Lei n. 4.591/1964. Afora essa hipótese, não se admite o registro de promessa de permuta por falta de fundamento legal.

Nem o rol do inciso I do artigo 167, da Lei 6.015/73, nem outra lei de igual força, prevê a hipótese do registro da promessa de permuta entre proprietário e pessoa que não figura como incorporador, o que impede, s.m.j., o ingresso do título no fólio real.

Vale ressaltar, ainda, a inexistência jurídica das unidades autônomas negociadas. Primeiro porque não houve a especificação do condomínio, com a abertura das respectivas matrículas. Segundo porque, nos termos da cláusula XI.8 do contrato, houve a modificação do memorial de incorporação, fato esse ainda não trazido a registro. Dessa cláusula consta, por exemplo, que as 48 unidades inicialmente aprovadas foram reduzidas a 43.

Desse modo, as 24 unidades que a proprietária prometeu permutar não estão definidas no contrato, nem no registro. Tampouco há definição da fração ideal do terreno abrangida pela promessa de permuta.

4. Do direito de superfície

Consta da página 5 do contrato (cláusula II.2) que “…a PRIMEIRA PERMUTANTE concede o direito de superfície, pelo período exato de conclusão da obra, conforme a letra “c” do item III.2, da clásula III, do presente contrato, e nos termos do Código Civil Brasileiro de 2002, de todo o imóvel objeto do presente contrato, com exceção das lojas 01 e 02 e dos 02 (dois) subsolos, que atualmente são utilizados comercialmente.”

Entretanto, o artigo 1.369 do Título IV (Da superfície) do Livro III do Código Civil dispõe que: “O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.” (grifo nosso)

Também o artigo 21 da Seção VII (Do direito de superfície) da Lei 10.257/2001 dispõe que: “O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.” (grifo nosso)

O artigo 166, IV do Código Civil, por sua vez, considera nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei.

Portanto, conforme mencionado em nota devolutiva, para a concessão do direito de superfície é requisito essencial do ato a escritura pública.

Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 22 setembro de 2015.

SÉRGIO JACOMINO, oficial.

Eliane Mora De Marco, escrevente