Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo n. 1055632-29.2016.8.26.0100 – sentença

Interessado – D D G

Adjudicação compulsória – réus não figuram como proprietários – continuidade. Cessão de direitos hereditários.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelo interessado, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

1. Procedimentos preliminares

Foi-nos apresentada para registro CARTA DE ADJUDICAÇÃO, datada de 9/10/2015, extraída dos autos do processo n. 0125916-55.2011.8.26.0100 da 3ª Vara Cível do Foro Central desta Capital, objetivando a transmissão da parte ideal de 25% do imóvel objeto da matrícula n. 1.968 para o interessado, D D G.

O título foi devolvido para atendimento de exigência, contra a qual o interessado se insurge, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida. O título acha-se prenotado sob n° 296.561, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei 6.015, de 1973.

2. Motivos da recusa – princípio da continuidade

Da matrícula n. 1.968, constam, atualmente, como proprietários:

–  de 75% do imóvel: D D G; e

– de 25% do imóvel: M C D, que também assina M C D G.

Do título ora apresentado, verifica-se que D D G ajuizou ação de adjudicação compulsória a fim de obter a parte ideal restante do imóvel, ou seja, 25% de propriedade de sua irmã, M C D.

Entretanto, do polo passivo da ação constaram as seguintes pessoas:

– P H S, “casado”,

– E D E, “casada”,

– F C S N, solteiro, e

– M C D S G, “casada”.

A ação foi fundamentada no “instrumento particular de permuta de bens imóveis sem torna com cessão de direitos hereditários” firmado em 24/10/2009 e aditado em 16/6/2015 (fls. 26/30 e fls. 129/132).

Por esse instrumento particular, os quatro réus acima declararam-se herdeiros de M C D e transmitiram seus direitos hereditários sobre a parte ideal do imóvel (25%) a D D G.

Conforme salientado no instrumento particular feito entre autor e réus, o negócio jurídico não se trata de alienação da propriedade ou de promessa de alienação, mas tão somente de cessão de direitos hereditários.

Desse modo, s.m.j., o instrumento particular de cessão de direitos hereditários, corroborado nos autos da ação de adjudicação compulsória, deveria ter sido apresentado no inventário de M C D, onde seria verificado pelo juiz competente da Vara de Família e Sucessões (ou pelo Tabelião de Notas, no caso de inventário extrajudicial), nos termos da legislação sucessória civil, os requisitos de sua validade (não abordados na ação de adjudicação compulsória), a fim de resguardar eventuais direitos de terceiros, em especial:

a) se todos os herdeiros da falecida compareceram cedendo,

b) busca na central de testamentos,

c) o recolhimento do imposto de transmissão,

d) o estado civil da falecida à época do falecimento etc.

Por esse modo, estando preenchidos os requisitos sucessórios, D D G poderia receber, no inventário de sua irmã, a parte ideal do imóvel (em lugar dos herdeiros).

Outra via, seria, primeiramente, partilhar o bem aos quatro herdeiros, nos autos de inventário de M C D (onde seriam verificados os mesmos requisitos legais acima), e, em seguida, seria efetuado o registro da  adjudicação a Dalmiro.

Essa última via, inclusive, foi mencionada na decisão proferida em 13/1/2016 (em anexo), nos mesmos autos de adjudicação compulsória, pela MM. Juíza do feito (vf. item 4 abaixo).

Entretanto, o título, tal como apresentado a essa serventia, fere a continuidade registrária (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73).

3. Da nota devolutiva anterior

A necessidade de comprovação do liame da continuidade registrária vem sendo apontada por essa serventia desde a prenotação n. 279.129, de 13/8/2014, conforme nota devolutiva de 27/8/2014.

Na nota, foram devidamente esclarecidos os nomes dos proprietários do imóvel (e suas proporções) e apontada a necessidade do liame com relação ao título apresentado, bem como a divergência na parte ideal transmitida. Entretanto, o aditamento feito à carta de adjudicação corrigiu somente a proporção do imóvel, de 12,5% para 25%.

Assim, caberia ao interessado (e ao seu representante), quando da devolução, proceder à análise jurídica da questão e das circunstâncias da ação e solucionar o “liame” e a continuidade registrária, pela forma que entendesse mais adequada, a depender das peculiaridades do caso concreto. Essa iniciativa, porém, é vedada ao oficial de registro de imóveis, nos termos do art. 1º do Estatuto da Advocacia (Lei 8.906, de 4.7.1994):

“São atividades privativas de advocacia:

(…)

II – as atividades de consultoria, assessoria e direção jurídicas”

Como se vê, os Oficiais do Registro de Imóveis não têm a atribuição legal de dar conselhos, consultoria, assessoria, etc..

Vale observar que, além das vias mencionadas no item anterior, poderia, ainda, para solução da continuidade registrária, ser incluído no polo passivo da ação de adjudicação o espólio de M C D (caso se se entendesse possível a via da ajudicação).

Diante das possíveis soluções jurídicas, a ser analisada pela parte autora, esta promoveu o aditamento do título a fim de confirmar que o negócio jurídico realizado entre as partes se tratava, de fato, de uma cessão de direitos hereditários, levando, nesse caso, à redação da nota devolutiva de 28/10/2015.

4. Das recentes decisões na ação de adjudicação compulsória

Após novo aditamento à carta de adjudicação, pelo qual o demandante juntou as notas devolutivas, a MM. Juíza do feito, Dra. Mônica Di Stasi Gantus Encinas (3ª Vara Cível), prolatou a seguinte decisão:

“Vistos.

De fato, estando a parte do imóvel em discussão em nome da falecida M C D S G, smj, não é possível a este juízo determinar ao oficial do registro de imóvel que proceda ao registro em nome do autor, por ferir o princípio da continuidade registral.

Assim, para dar efetividade e cumprimento à sentença proferida, e solucionar o impasse instaurado, não resta outra solução que não aguardar que o autor provoque a instauração do inventário, a fim de que seja feita a transferência do imóvel aos herdeiros após o que se fará a adjudicação neste feito determinada.

Intimem-se.

São Paulo, 13 de janeiro de 2016.”

E, após pedido de reconsideração por parte do interessado, a mesma Juíza decidiu:

“Vistos.

Tendo em vista a necessidade de respeito à continuidade registrária, após a prolatação da r. sentença foi protocolizado instrumento particular de aditamento às fls. 129/133.

Se o r. tabelião entender que com tal documento houve a regularização, expeça-se a carta de adjudicação, conforme já determinado na r. sentença de fls. 78/80 e carta de adjudicação de fls. 107.

Em caso negativo, deverá suscitar o procedimento de dúvida.

Intimem-se.

São Paulo, 17 de fevereiro de 2016.”

Por fim, vale observar que o processo mencionado nas alegações do requerente, processo n. 000.98.012315-1, da 10ª Vara Cível do Foro Central, refere-se ao inventário de E G M D (mãe dos proprietários), falecida em 12/6/1998, que, no entanto, já não era mais proprietária de parte alguma do imóvel, quando de seu falecimento. Referido inventário foi, por engano, trazido pelo interessado a registro (prenotação n. 234.989), quando foi esclarecido por essa serventia, via nota devolutiva, o seguinte:

“Nada a fazer quanto ao formal de partilha ora apresentado, expedido pela 10ª Vara da Família e Sucessões desta Capital, dos autos de inventário de E G M D, uma vez que a mesma, em vida, transmitiu por escritura pública de doação, a nua propriedade da metade ideal do imóvel objeto da matrícula n. 1.968, reservando para si o usufruto vitalício da metade ideal do referido imóvel.”

Esse inventário, portanto, em nada supre a continuidade registrária ora em debate.

Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 24/5/2016.

SÉRGIO JACOMINO, oficial.

Eliane Mora De Marco, escrevente.