Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Interessados: B G e D P G

Retificação de registro. Escritura de venda e compra – nua propriedade e usufruto – menção de parte ideal do imóvel e não da totalidade. Registro efetuado de acordo com o título apresentado.

• Processo: 1112582-58.2016.8.26.0100 – sentença – pedido de providências improcedente.
• Processo: 1112582-58.2016.8.26.0100 – recurso à CGJSP – recurso negado.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à determinação de Vossa Excelência (fls. 60), presta as seguintes informações.

Histórico

Conforme se verifica dos registros números 6 e 7 da matrícula n. 1.xxx (um prédio situado na rua Matilde Sá Barbosa nº sss), feitos em 14/11/1984, nos termos da escritura púbica lavrada em 24/10/1984 pelo 7º Tabelião de Notas desta Capital (Livro y, fls. y), M P Z Z e seu marido F M Z Z, até então proprietários do imóvel, venderam: a) a parte ideal de 1/3 do usufruto à M J S, separada judicialmente (R.6), e b) a parte ideal de 2/3 da nua propriedade do imóvel à M B G e seu marido B G (R.7).

Desse modo, verifica-se que M e seu marido F continuaram proprietários da parte ideal restante do imóvel.

Posteriormente, em 19/12/2002, foi registrado (R.11) o formal de partilha dos bens deixados por M B G (falecida em 27/9/1999), tendo sido partilhada sua parte ideal de 2/3 da nua propriedade do imóvel ao viúvo-meeiro B G (1/3) e ao herdeiro-filho D P G, solteiro (1/3).

Em 7/5/2013 foi averbado o cancelamento do usufruto registrado sob n° 6, em razão do óbito de M J S, ocorrido em 6/2/2013.

Conclusão: atualmente figuram como proprietários do imóvel objeto da matrícula 1.xxx:

– M P Z Z e seu marido F M Z Z (1/3).

– B G, viúvo (1/3).

– D P G, solteiro (1/3).

Dos títulos que deram suporte aos registros

Alegam os interessados que a escritura púbica lavrada em 24/10/1984 pelo 7º Tabelião de Notas desta Capital (Livro y, fls. y) não consignou a real vontade das partes, uma vez que pretendiam a alienação da totalidade do imóvel e não de parte ideal.

A inicial menciona ter ocorrido confusão na lavratura daquela escritura, cuja redação mencionou partes ideais na transmissão do imóvel, quando, na verdade, essas “partes ideais” referiam-se aos valores atribuídos à nua propriedade (2/3 do valor venal do imóvel) e ao usufruto (1/3 do valor venal do imóvel). Consideram que o registro de imóveis registrou a escritura sob  “uma ótica estreita e estanque sobre o que diz a Escritura…”, sendo necessária a retificação do registro.

Entretanto, fato é que a escritura, devidamente assinada pelas partes, é de venda e compra de parte ideal do imóvel (fls. 25/27) e, estando apto para registro, os atos foram praticados na matrícula em 14/11/1984 (R.6 e R.7) de acordo com o texto da escritura.

O registro permaneceu assim por vários anos, quando, mais uma vez, foi apresentado um título (formal de partilha de M B G) mencionando apenas uma parte ideal do imóvel (2/3). O inventário, que arrolou, desde o início, a fração ideal de 2/3 do imóvel, somente foi devolvido para que fosse esclarecido se a parte ideal inventariada era de 2/3 da plena propriedade ou 2/3 da nua propriedade.

Da partilha homologada constou:

“Dos bens objeto de inventário

III.1 – Bens imóveis:

b) A fração ideal correspondente a 2/3 da nua propriedade de um prédio situado à rua Matilde Sá Barbosa, n° 116…”.

VII – PAGAMENTOS

O viúvo-meeiro e inventariante B G, para satisfação de sua meação no valor de R$ 7.236,80 recebe:

b) Da fração ideal correspondente a 2/3 da nua propriedade de um prédio situado à rua Matilde Sá Barbosa, n° xxx … a fração ideal correspondente à 1/3 (um terço) da nua-propriedade…”.

Ao herdeiro filho D P G para a satisfação de sua legítima, no valor de R$ 7.236,80 recebe:

b) Da fração ideal correspondente a 2/3 da nua propriedade de um prédio situado à rua Matilde Sá Barbosa, n° xxx … a fração ideal correspondente à 1/3 (um terço) da nua-propriedade…”.

Desse modo, s.m.j., não se trata de mera questão de interpretação do registro de imóveis, mas, se o caso, de erro na confecção dos dois títulos (escritura e formal de partilha).

Quando da apresentação do formal de partilha para registro, foi esclarecida e expressamente informada aos interessados, por meio de nota devolutiva, qual a parte ideal realmente registrada em nome da falecida M B G, abrindo oportunidade para os interessados corrigirem eventual equívoco:

“Segundo se depreende da matrícula 1.958 (cópia às fls. 12 e 13 da partilha) Maria Benedita Goldfarb era titular de 2/3 do imóvel objeto da referida matrícula. Verificar atentamente a fração ideal de que era titular o ‘de cujus’”.

Portanto, o pedido de retificação de registro depende de prévia retificação dos títulos que lhe deram suporte, ou seja, da escritura pública de venda e compra e do formal de partilha. É cediço que uma escritura pública só pode ser retificada por outra escritura pública (com a participação de todos os interessados) e, de igual modo, o formal de partilha apresentado deve ser retificado judicialmente.

Nesse sentido:

EMENTA: Retificação de escritura pública. Impossibilidade. Ato notarial que reflete a vontade das partes na realização de negócio jurídico, que só pode ser retificado por outra escritura pública.

(…)

Escritura pública é ato notarial que reflete a vontade das partes na realização de negócio jurídico, observados os parâmetros fixados pela Lei e pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, reproduzindo, portanto, exatamente aquilo que outorgantes e outorgados declararam ao Escrivão ou ao Escrevente.

Por esta razão – conforme entendimento sedimentado nesta Corregedoria Permanente e na E. Corregedoria Geral da Justiça – o juiz não pode substituir o notário ou uma das partes, retificando escrituras que encerram tudo quanto se passou e declarou perante aquele oficial público (v. Proc. nº 17/76, desta 1ª Vara Registros Públicos).

Narciso Orlandi Neto explica que:

“Não há possibilidade de retificação de escritura sem que dela participem as mesmas pessoas que estiveram presentes no ato da celebração do negócio instrumentalizado. É que a escritura nada mais é que o documento, o instrumento escrito de um negócio jurídico; prova pré-constituída da manifestação de vontade de pessoas, explicitada de acordo com a lei. Não se retifica manifestação de vontade alheia. Em outras palavras, uma escritura só pode ser retificada por outra escritura, com o comparecimento das mesmas partes que, na primeira, manifestaram sua vontade e participaram do negócio jurídico instrumentalizado.” (Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 90).

E arremata com a lição de Pontes de Miranda:

“falta qualquer competência aos Juízes para decretar sanções e, até, para retificar erros das escrituras públicas: escritura pública somente se retifica por outra escritura pública, e não por mandamento judicial” (Cfr. RR. 182/754 – Tratado de Direito Privado, Parte Geral, Tomo III, 3ª ed., 1970, Borsoi, § 338, pág. 361).

(DECISÃO 1ª VRPSP. DATA: 20/10/2009. DOE: 3/11/2009. Processo 003.08.607352-7, São Paulo, Cartório: 17º Tabelião de Notas da Capital. Juiz: Gustavo Henrique Bretas Marzagão

Era o que nos competia informar.

São Paulo, 31 de outubro de 2016.

Sérgio Jacomino, Oficial