Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Interessada – R I M C 

Alienação fiduciária. Aditamento – alteração. Novação.

Título que representa novo negócio jurídico fiduciário alterando-se a forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando o negócio como novação. 

• Processo 1132901-47.2016.8.26.0100 – sentença – dúvida procedente
• Ap. Civ. 1132901-47.2016.8.26.0100. Recurso de apelação julgado procedente e o registro determinado. Ap. Civ. 1132901-47.2016.8.26.0100, j. 11/12/2018, DJE 31/1/2019, rel. des. José Geraldo Pinheiro Franco.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo a requerimento formulado pela interessada, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro “escritura pública de aditivo de retificação e ratificação de Instrumento Particular de Alienação Fiduciária”, lavrada em 15/9/2016 pelo 6º Ofício de Notas do Rio de Janeiro – RJ (livro xxxx, folhas xxx).

O título foi devolvido, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida e  acha-se prenotado sob n° 301.xxx, permanecendo em vigor até solução deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei 6.015, de 1973.

Histórico

Conforme se verifica da matrícula 37.xxx (R. xx de 28/7/2014), R I M C e seu marido M F C adquiriram o imóvel por contrato de venda e compra sendo que, pelo mesmo instrumento, alienaram fiduciariamente o imóvel ao ITAÚ UNIBANCO S/A, para garantia da dívida de R$ 390.000,00.

Posteriormente, foi apresentado novo instrumento particular, datado de 26/11/2015, pelo qual o credor fiduciário ITAÚ UNIBANCO S/A autorizou o cancelamento da alienação fiduciária já registrada, e, no mesmo instrumento, o imóvel foi novamente alienado fiduciariamente à CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL, para garantia da dívida de R$ 438.595,61, a ser paga no prazo de 240 meses. Essa nova alienação fiduciária foi registrada em 7/4/2016 , conforme R.17.

Foi agora apresentada escritura de aditivo de retificação e ratificação de instrumento particular de alienação fiduciária referente à garantia registrada sob n. 17 na matrícula n. 37.xxx, contendo:

• repactuação com alteração do valor da dívida, de R$ 438.595,61 para R$ 455.562,53.
• alteração do prazo de pagamento, de 240 meses para 420 meses.
• data de vencimento da “primeira prestação”, de 20/12/2015 para 20/8/2016.
• valor da prestação, de R$ 4.009,99 para R$ 3.175,85.

O item 1.2 da CLÁUSULA 1 da escritura de aditivo esclarece o seguinte:

“…para adequar o Financiamento aos termos e condições estabelecidos no Regulamento vigente da Carteira Imobiliária da PREVI, ficam revogadas todas as disposições constantes do instrumento contratual e suas alterações mencionadas na Cláusula 1.1, passando o Financiamento a ser regido pelas condições e cláusulas do presente ADITIVO a partir de sua assinatura, que, junto com os instrumentos anteriores, passa a constituir um todo único e indivisível para os fins de direito.

1.3. Excepcionalmente ao disposto na Cláusula 1.2, não estão revogadas as disposições relativas à garantia do Financiamento e sua excussão, convalidada nos termos da Cláusula 13 deste ADITIVO”. (grifo nosso)

A CLÁUSULA 13 da escritura trata da “convalidação da garantia”, tratando de seus termos.

Desse modo, pretendem as partes repactuar o negócio jurídico para que este se ajuste financeiramente com os termos e condições estabelecidos no Regulamento vigente da Carteira Imobiliária da PREVI, com reformulação de todas as suas cláusulas, “convalidando”, entretanto, a garantia fiduciária anteriormente constituída e registrada.

Essa “convalidação” da alienação fiduciária efetuada no novo contrato, s.m.j., não se coaduna com o instituto da alienação fiduciária, sendo necessário o cancelamento da alienação fiduciária anteriormente registrada, para constituição e registro de nova garantia para o negócio repactuado.

Das razões de recusa

Toda a obrigação foi repactuada, tendo as partes firmado novo contrato, surgindo uma nova dívida em substituição à anterior. Dentro desse contexto, não há como admitir o acesso ao fólio real da escritura de aditivo para simples averbação na matrícula.

Assim sendo, faz-se necessário o cancelamento da alienação fiduciária registrada (R.17) e constituição da nova garantia, nos termos do atual entendimento da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.

Nesse sentido:

“Esta Corregedoria Geral de Justiça, em casos semelhantes, vem negando a averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária (CGJSP, Processo 146.225/2013, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 03.12.2013 e CGJSP, Processo 151.796/2013 Rel. Des. Elliot Akel, j. 21.01.2014).

É que o título, independentemente de nominado como aditamento, representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação.” (Processo  31.763/2015 – Localidade: General Salgado; data DJ: 15/04/2015; Relator: Elliot Akel)

“A alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico no qual o devedor transfere o domínio e a posse indireta ao credor. Ela não pode ser desnaturada, despida dos caracteres essenciais que consubstanciam tal negócio jurídico, e o acesso ao fólio real não pode se dar em prejuízo aos princípios registrários.

Como observado pelo MM. Juiz na decisão recorrida, uma vez registrado o contrato de alienação, perde o devedor a disponibilidade sobre o bem, não podendo aumentar o ônus sobre ele (fl. 65 verso).” (Processo 151.796/2013  – Localidade: Ribeirão Preto; data DJ: 03/02/2014; Relator: Elliot Akel)

Da indisponibilidade – fato superveniente

Entre a prenotação anterior (300.603) e a atual prenotação (301.xxx) foi prenotada, sob n. 301.xxx, ordem de indisponibilidade dos bens e direitos em nome da credora fiduciária CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL, oriunda da 3ª Vara do Trabalho de Porto Alegre, RS. A indisponibilidade foi averbada na matrícula n. 37.xxx em 18/11/2016 (Av.18).

Assim, acrescenta-se ao motivo acima exposto, outro motivo impeditivo do registro.

Enquanto não cancelada a averbação de indisponibilidade, esta produz todos os seus efeitos legais, retirando da propriedade imobiliária a sua disponibilidade (artigo 252 da Lei n. 6.015/73).

Anote-se, de passagem, que a expressão “registro”, ocorrente no caput do dito artigo de lei, referir-se-á a todo e qualquer ato de inscrição, abarcando, naturalmente, direitos creditícios, atos de averbação etc.

Há precedentes no sentido de que os títulos não levados a registro não podem ser opostos aos que se acham registrados, devendo a qualificação registral seguir a regra tempus regit actum. Nesse sentido:

“É verdade que a escritura pública de venda e compra, com cessão de compromisso (original juntado às fls. 32/33), foi lavrada em 23 de setembro de 2003.

Quando o título foi levado a registro, contudo, já havia anotação de indisponibilidade de bens da cedente, oriunda de duas ações civis públicas.

A qualificação registral segue a regra ‘tempus regit actum’, o que significa que o título se sujeita às condições vigentes ao tempo de sua apresentação a registro, pouco importando a data de sua celebração (Ap. Cíveis nº 115-6/7, nº 777-6/7, nº 530-6/0, e nº 0004535-52.2011.8.26.0562).

Nesse sentido, já decidiu o Conselho Superior da Magistratura, na Apelação n. 29.886-0/4, Relator o ilustre Desembargador Marcio Martins Bonilha, então Corregedor Geral da Justiça: ‘A indisponibilidade de bens é forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de títulos de disposição ou oneração, ainda que formalizados anteriormente à decretação da inalienabilidade.’

Logo, o Oficial não poderia mesmo registrar a escritura, da mesma forma que o Juiz Corregedor Permanente, no exercício de função administrativa, não poderia levantar as indisponibilidades.” (CSMSP – Apelação Cível: 9000017-44.2013.8.26.0577, São José dos Campos, DJ 17/09/2015, Relator: Elliot Akel).

Além disso, tal fato acha-se disposto, expressamente, na recente lei que trata da concentração na matrícula (Lei n. 13.097/2015), nos seguintes termos:

“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei;” (grifo nosso)

Portanto, s.m.j., a superação dos efeitos da indisponibilidade, para tornar possível o registro de nova alienação fiduciária, deve ser decidida judicialmente, com a devida ciência ao juízo que determinou a indisponibilidade.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 5 de dezembro de 2016.

SÉRGIO JACOMINO, oficial.

Eliane Mora De Marco, escrevente.