Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Requerente/interessado: H E R

Ementa. Arrematação. Ação de cobrança de débito condominial movida apenas em face de detentor de direitos de promessa de cessão – compromisso de venda e compra. Aquisição derivada – ofensa ao princípio da continuidade.

• Processo n. 1125920-02.2016.8.26.0100 – sentença – dúvida procedente.
• Processo n. 1125920-02.2016.8.26.0100. Recurso não provido.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo a requerimento formulado pelo interessado, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro carta de arrematação, extraída do processo n. 0xxx284-28.1999.8.26.0100 da 6ª Vara Cível do Foro Central desta Capital, de ação de cobrança de débitos condominiais, referente aos imóveis matriculados sob nºs 72.xxx e 72.yyy (apartamento e vaga), em que figuram como autor CONDOMÍNIO EDIFÍCIO I, como réu C M e como arrematantes H E R, solteiro, e P B A, casado com E G M F A (na proporção de 50% para cada um).

O título foi devolvido porque, nos termos da nota devolutiva, a arrematação já está registrada nas matrículas, conforme R. 6 feito em 10/8/2016, não havendo mais nada a ser feito por essa serventia, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida, pelos motivos a seguir expostos.

O título acha-se prenotado sob n° 300.xxx, permanecendo em vigor até solução deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei 6.015, de 1973.

Da titularidade dos imóveis

Conforme matrículas n. 72.xxx e 72.yyy são proprietários dos imóveis:

1) SOCIEDADE P D M; 2) N O M, casada com C M; 3) C P O, casado com F N K O; 4) C P  O, desquitado; 5) N O M, casada com W C M; 6) A P O, casado com A G B O; 7) R B F, desquitado; 8) J O B, casado; 9) M C B P, casada com J R P; 10) E B, casado; 11) M L B F, casada com M G F; 12) M L B A, casada com A L A, 13) M R B G, casada com A B C G; e 14) C B, casado; e compromissária compradora E C O M S/A.

Da Av.1 feita nas duas matrículas consta que o terreno (onde foi construído o Edifício I) foi compromissado à venda à:

– E C O M S/A.

Esta, por sua vez, prometeu ceder seus direitos de compromisso à:

– A S, casado com L M S.

Estes cederam seus direitos de promessa de cessão à:

– V M P, casado pelo regime da comunhão de bens com A V S M.

Conforme R.3 de 21/12/1999, em virtude do falecimento de A V S M, os direitos e obrigações decorrentes da cessão de direitos foram partilhados ao herdeiro filho C M, divorciado.

Desse modo, verifica-se que C M figura nas matrículas como titular tão somente dos direitos e obrigações decorrentes da promessa de cessão de direitos de compromisso sobre os imóveis.

Da arrematação – propriedade ou direitos de promessa de cessão?

Foi apresentada para registro em 15/4/2016 uma carta de arrematação, datada de 12/1/2016, extraída do processo n. 0881xxx-28.1999.8.26.0100 da 6ª Vara Cível do Foro Central desta Capital, de ação de cobrança de débitos condominiais, prenotada sob nº 2xx.000.

Dela verificou-se que a ação foi movida pelo Condomínio Edifício I apenas contra C M, que é detentor tão somente de direitos decorrentes de promessa de cessão. Apesar disso, o auto de arrematação mencionou os imóveis matriculados sob nºs 72.xxx e 72.yyy (e não os direitos).

O título foi devolvido, conforme nota devolutiva datada de 26/4/2016, dentre outros motivos, porque, tendo sido arrematados os imóveis, os proprietários e demais titulares de direitos teriam que figurar no polo passivo da ação, em observância ao princípio da continuidade registrária.

A nota devolutiva destacou essa questão, nos seguintes termos:

“Pelas matrículas n. 72.xxx e 72.yyy verifica-se que C M é titular tão somente dos direitos e obrigações decorrentes da promessa de cessão de direitos sobre os imóveis (R. 03 das referidas matrículas), sendo proprietários dos imóveis: 1) SOCIEDADE P M…e 14) C B, casado; e compromissária compradora ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES O M S/A. Todavia, no título apresentado, foram arrematados os imóveis (propriedade) e não os direitos de promissário cessionário sobre estes, que é o que o executado possui. Assim, inviável o registro da carta de arrematação, por ferir o princípio da continuidade registrária (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73).”

Posteriormente, em 20/7/2016, foi prenotada sob nº 298.xxx outra carta de arrematação, extraída dos mesmos autos em 30/5/2016, porém, com algumas alterações, em especial:

– petição do leiloeiro (folha 549 dos autos) informando que “houve um equívoco” no Auto de Arrematação Positivo, “visto que não constou a seguinte informação: verifica-se que os direitos o obrigações decorrentes do compromisso de compra e venda inscrito sob n. 5.211, 10.183, 10.184 e 10.185, promessa de cessão averbada sob n. 62 e cessão de direitos averbada sob n. 153, ambas à margem das referidas inscrições, constantes da Av. 01 da presente e partilha de direitos registrada sob n. 03 nesta matrícula, foram penhorados, juntamente com os direitos e obrigações sobre o imóvel objeto da matrícula n. 72.262, para garantia da dívida no valor de R$ 9.893,78, tendo sido nomeado fiel depositário o executado C M. Assim, a Super Lance Leilões vem requerer que seja realizada a alteração do Auto de Arrematação, conforme documento anexo.”

Assim, conforme folha 552 dos autos (folha nº 19 da nova carta de arrematação), o auto de arrematação foi alterado em 28/4/2016 para incluir essa informação.

Porém, esse título foi devolvido em 1º/8/2016, nos seguintes termos:

“Para cumprimento da exigência anterior (prenotação n. 296.xxx datada de 26/04/2016), foi apresentada carta de arrematação expedida pelo 2.º Tabelião de Notas desta Capital, que tramitou perante a 6ª. Vara Cível desta Capital – processo n. 0881xxx-28.1999.8.26.0100, onde consta em suas folhas 16 (549 do processo), que, quando do auto de arrematação feito pela empresa gestora responsável pelo leilão, houve um equívoco, visto que não constou a seguinte informação: ‘verifica-se que os direitos e obrigações decorrentes do compromisso de compra e venda inscrito sob n. 5.211, 10.183, 10.184 e 10.185, promessa de cessão averbada sob n. 62 e cessão de direitos averbada sob n. 153, ambas à margem das referidas inscrições, constantes da Av. 01 da presente e partilha de direitos registrada sob n. 03 nesta matrícula, foram penhorados, juntamente com os direitos e obrigações sobre o imóvel objeto da matrícula n. 72.xxx, para garantia da dívida no valor de R$ 9.893,78, tendo sido nomeado fiel depositário o executado C M.’

Constou ainda, nas folhas 19 (552 do processo), uma ‘ressalva’ no auto de arrematação para incluir a informação acima citada.

No entanto, a exigência feita na nota anterior não foi suprida, tendo em vista que, o que foi mencionado nos documentos apresentados são os direitos e obrigações decorrentes do compromisso que foram penhorados e não foi esclarecido o objeto da arrematação (se os imóveis ou os direitos e obrigações sobre estes).

Vale ressaltar que anteriormente foi mencionado por esta Serventia (na nota devolutiva da prenotação 296.sss), que pelo título apresentado foram arrematados os imóveis (propriedade) e não os direitos de promissário cessionário sobre estes, que é o que o executado possui. Portanto, esclarecer (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73).”

Ou seja, na segunda carta de arrematação havia menção de que o réu é apenas titular de direitos de promitente cessionário. Apesar disso, por cautela, esse cartório, antes de efetuar o registro da arrematação dos direitos alertou mais uma vez os interessados (arrematantes), por meio de nota devolutiva, datada de 19/8/2016 de que a arrematação, tal como apresentada, é somente de direitos de promissário cessionário sobre os imóveis.

Os interessados apresentaram, então, declaração por escrito (cópia anexa), em atenção à nota devolutiva, confirmando “que arremataram no processo nº 088xxxx-28.1999.8.26.0100 os direitos e obrigações referentes aos imóveis matriculados no 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo sob números 72.xxx e 72.yyy”.

Da declaração consta as assinaturas dos arrematantes H E R, P B A e sua mulher E G M F A, e está com as firmas devidamente reconhecidas.

Desse modo, afastando qualquer dúvida, o registro foi efetuado em 10/8/2016 nas matrículas 72.xxx e 72.yyy (R.6). De seu teor constou que foram arrematados “os direitos e obrigações decorrentes do compromisso de compra e venda inscrito sob n. 5.211, 10.183, 10.184 e 10.185, promessa de cessão averbada sob n. 62 e cessão de direitos averbada sob n. 153, ambas à margem das referidas inscrições, constantes da Av. 01 da presente e partilha de direitos registrada sob n. 03 nesta matrícula, de propriedade do requerido C M”.

Agora, após efetuado o registro, pretendem os arrematantes fazer valer a primeira carta de arrematação, sem a menção das alterações posteriormente feitas no auto de arrematação, para que do registro conste a aquisição da propriedade. Argumentam que a arrematação tem caráter originário, que as dívidas condominiais são obrigações propter rem e que a transmissão foi judicial.

Esta serventia devolveu o título, porque já registrada arrematação. Ademais, o fato de ser a obrigação propter rem não exonera nem influi na observância da continuidade registrária. A arrematação, por sua vez, tem caráter derivado, conforme jurisprudência recente.

 Da aquisição derivada e princípio da continuidade

A questão posta em debate se limita a superar o rompimento do trato sucessivo com infringência aos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos.

A presente execução, originada de despesas condominiais, movida pelo Condomínio Edifício I, foi manejada exclusivamente contra o titular de direitos de promissário cessionário, C M.

Considerando que prevalece o entendimento de que a arrematação é forma derivada de aquisição, sem exceção para dívidas de natureza condominial, obstou-se o seu registro, num primeiro momento, por ofensa ao princípio da continuidade.

Em recente decisão, nos autos da apelação cível nº 9000002-19.2013.8.26.0531, o entendimento atual foi firmado nos seguintes termos:

 “Nesse sentido, destaca-se a observação feita por Josué Modesto Passos, no sentido de que ‘a arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante), e não entre o maior lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija – como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então – quod erat demonstrandum – a aquisição é derivada (e não originária)’ (op. cit., p. 118).

A propósito, não há como simplesmente apagar as ocorrências registrárias anteriores ao ato de transmissão coativa, quando é da essência do registro público justamente resguardar as situações anteriores, situação que não se confunde com mecanismos de modulação dos efeitos da transmissão coativa, para atingir ou mesmo resguardar direitos de terceiros.”

Nesse contexto, não se distingue a aquisição feita em hasta pública de qualquer outra aquisição derivada.

Uma simples solicitação de certidão das matrículas dos imóveis levados a leilão daria oportunidade aos candidatos à aquisição verificar a condição jurídica do bem.

Desse modo, para que seja possível a transmissão dos imóveis (e não direitos), é preciso incluir no polo passivo da ação todos os proprietários e demais detentores de direitos. Caso contrário, caberá aos arrematantes, na qualidade de cessionários dos direitos de promessa de cessão, obter dos titulares de direitos e de cada titular de domínio a propriedade dos imóveis, pelas vias ordinárias previstas em lei.

Da penhora anteriormente averbada nas matrículas 72.xxx e 72.yyy

Importante observar que a penhora ocorrida nos mesmos autos da arrematação foi averbada nas matrículas 72.xxx e 72.yyy em 14/10/2014 (Av.5), nos termos da certidão judicial expedida aos 19/8/2014, constando, para publicidade perante terceiros, que a ação foi movida contra C M e que foram penhorados os direitos e obrigações decorrentes do compromisso de compra e venda inscrito sob n. 5.211, 10.183, 10.184 e 10.185, promessa de cessão averbada sob n. 62 e cessão de direitos averbada sob n. 153, ambas à margem das referidas inscrições, constantes da Av. 01 da presente e partilha de direitos registrada sob n. 03 nesta matrícula.

Assim, quando ocorreu a arrematação em 11/2/2016, já estava pública nas matrículas que o objeto das constrições tratava-se de direitos decorrentes de compromisso e promessa de cessão e não da propriedade dos imóveis.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 25 de outubro de 2016.

SÉRGIO JACOMINO, Registrador.

Eliane Mora De Marco, escrevente.