Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo n. 1124600-14.2016.8.26.0100 sentença – pedido de providências procedente

Interessada: N E P N LTDA.

Ref. Pedido de providências. Indisponibilidade. Alienação fiduciária – aditamento –  prazo de vencimento.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à determinação de Vossa Excelência exarada às fls. 56 dos autos, presta as seguintes informações:

Dos motivos da recusa

Conforme se verifica das matrículas n. 1.xxx e 1.xxy (R. 10 de 21/5/2008), a proprietária N E P N LTDA, CNPJ n. 03.xxx.xxx/0001-xx, hipotecou cedularmente os imóveis ao BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S.A., para garantia da dívida, no valor de R$ 1.285.723,20, representada pela Cédula de Crédito Rural Hipotecária nº 193.2007.5004.xxxx, emitida em 8/5/2008, por A M Ltda.

A cédula foi registrada na mesma data (21/5/2008) no Livro 3 – Registro Auxiliar, sob n° 5.xxx deste Registro de Imóveis (doc. anexo).

O vencimento da dívida foi previsto na cédula para 8/5/2016.

Em 19/12/2014 foi averbado o primeiro aditivo à Cédula de Crédito Rural Hipotecária, nas matrículas e no Livro 3, a fim de alterar a forma de pagamento da cédula, sem que, contudo, se alterasse o prazo de vencimento, que continuou previsto para 8/5/2016.

Em 24/6/2016, foi averbada (Av.12) a indisponibilidade dos bens da proprietária N E P N LTDA, determinada pelo juízo da 3ª Vara Federal de Guarulhos, SP, nos autos do processo n. 00060377220154036119, disponibilizada na Central de Indisponibilidade em 14/6/2016.

Ocorre que, após a averbação da indisponibilidade, foi prenotada, sob n. 300.xxx, em 11/10/2016, o segundo aditamento à Cédula de Crédito Rural nº 193.2007.5004.xxxx, pela qual os contratantes alteraram o vencimento final do instrumento de crédito, ficando repactuado para 27/4/2018 (v. fls. 43).

O título foi devolvido pelos motivos indicados às fls. 3 destes autos. O óbice central cinge-se à indisponibilidade de bens averbada, que retira do titular a livre disposição de seus bens, seja por alienação ou oneração. Assim, enquanto não cancelada a averbação de indisponibilidade, esta produz todos os seus efeitos legais (artigo 252 da Lei n. 6.015/73).

Tempus regit actum

Argumenta-se, ainda, que a ordem de indisponibilidade foi averbada após a constituição da hipoteca e que o instrumento, ora apresentado, somente se referiria à modulação de um direito real anteriormente inscrito.

Entretanto, os títulos não levados a registro não podem ser opostos aos que se acham registrados, devendo a qualificação registral seguir a regra tempus regit actum.

A Lei 13.097/2015 prevê expressamente a regra em seu artigo 54:

“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

(…)

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; (grifo nosso)

A jurisprudência não discrepa:

“Quando o título foi levado a registro, contudo, já havia anotação de indisponibilidade de bens da cedente, oriunda de duas ações civis públicas.

A qualificação registral segue a regra ‘tempus regit actum’, o que significa que o título se sujeita às condições vigentes ao tempo de sua apresentação a registro, pouco importando a data de sua celebração (Ap. Cíveis nº 115-6/7, nº 777-6/7, nº 530-6/0, e nº 0004535-52.2011.8.26.0562).

Nesse sentido, já decidiu o Conselho Superior da Magistratura, na Apelação n. 29.886-0/4, Relator o ilustre Desembargador Marcio Martins Bonilha, então Corregedor Geral da Justiça: ‘A indisponibilidade de bens é forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de títulos de disposição ou oneração, ainda que formalizados anteriormente à decretação da inalienabilidade’.

Logo, o Oficial não poderia mesmo registrar a escritura, da mesma forma que o Juiz Corregedor Permanente, no exercício de função administrativa, não poderia levantar as indisponibilidades”. (CSMSP – Apelação Cível: 9000017-44.2013.8.26.0577, São José dos Campos, DJ 17/09/2015, Relator: Elliot Akel).

Portanto, s.m.j., a superação dos efeitos da indisponibilidade, para tornar possível a averbação do instrumento de aditamento (que estende a vigência do negócio jurídico, e, consequentemente, da garantia), deve ser decidida judicialmente, com a devida ciência e autorização do juízo que determinou a indisponibilidade.

Do mesmo modo, essa serventia entende que as alegações de fls. 4 desses autos, ou seja, “em caso de inadimplência, o credor hipotecário… pode buscar a coisa contra qualquer possuidor ou proprietário, o que torna inútil/’em vão’ a averbação da indisponibilidade realizada posteriormente”… (grifo nosso); e, ainda: “…por força do negócio jurídico celebrado, a propriedade dos bens imóveis descritos nas matrículas nº 1869 e 1870 serão transmitidas em caso de inadimplemento, ao Banco credor, estranhos à ação que ensejou a decretação da indisponibilidade do bem imóvel” (grifo nosso), devem ser feitas perante o juízo que determinou a indisponibilidade.

Das demais exigências – prova de representação

Já com as demais exigências formuladas por este Registro, o interessado com elas concorda expressamente (fls. 3 in fine), razão pela qual não nos deteremos na justificação das exigências.

Por fim, cumpre ressaltar que o título não mais se acha presente nessa serventia, tendo sido retirado pelo interessado em 18/10/2016.

Era o que me competia informar – o que sempre fazemos com respeito e acatamento.

São Paulo, 7 de dezembro de 2016.

Sérgio Jacomino, oficial.

Eliane Mora De Marco, escrevente.