Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Escritura de compra e venda – registro. ITBI – base de cálculo. Qualificação registral – tributos – fiscalização.

Processo 1093315-27.2021.8.26.0100. Dúvida julgada procedente. Acesso: http://kollsys.org/qwj. Recurso a que se deu provimento deferindo o registro: http://kollsys.org/rk8.

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro escritura de compra e venda (livro nº 3.947, fls. 247/250) lavrada em 27/5/2021, pelo Tabelião de Notas, que tem por objeto o imóvel matriculado sob nº X deste Registro.

O título foi devolvido por nota veiculada pelo protocolo em 5/7/2021. O título foi reapresentado e novamente devolvido em 15/7/2021 devido ao não cumprimento da exigência, contra a qual o interessado se insurge, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Fundamentos legais da denegação

A razão de denegação se resume à necessidade de retificação da guia de ITBI, devidamente recolhida, ou a homologação do recolhimento, pois, à data da lavratura da escritura, por consulta feita ao site da Prefeitura Municipal, para o imóvel cadastrado sob número (X), apurava-se um valor de referência de R$ 1.502.725,00, conforme se vê do documento anexo (doc. #2).

Pela Declaração de Transações Imobiliárias – DTI, verifica-se que a data da transação foi o da lavratura da escritura, ou seja, de 27/5/2021 e, apesar disso, a base de cálculo do ITBI levou em consideração o valor venal de referência de apenas R$ 463.135,00, o que pode ter resultado recolhimento a menor do imposto devido.

Além disso, o valor venal do imóvel é de R$ 1.046.950 para o exercício de 2021 consoante certidão da própria municipalidade (doc. #1).

Nos termos do art. 157 do Decreto Municipal 59.579/2020, para fins de lançamento do imposto deve ser considerado “o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. (Art. 7° da Lei n° 11.154, de 30/12/91, com a redação da Lei n° 14.256, de 29/12/06).

Portanto, a base de cálculo deveria levar em consideração o maior valor – neste caso, o valor venal é muito superior ao próprio valor de referência e do negócio jurídico.

O interessado redarguiu alegando que “ao preencher a Declaração de Transações Imobiliárias – DTI, no site da Prefeitura do Município de São Paulo, a guia para o pagamento é automaticamente gerada, ou seja, não tem como o interessado constar outro valor venal de referência (de forma aleatória), já que tudo é automatizado”. Acrescentou, ainda, que “não pode o adquirente ter que recolher, após a formalização do ato notarial, quaisquer outros valores à título do imposto de transmissão, porque, caso assim fosse, se perderia totalmente a segurança jurídica”.

De fato, causa espécie o que nos relata. Entretanto, sopesamos as circunstâncias e buscamos confirmar o alegado. Assim, refizemos os passos para emissão da guia tal e como o fizeram os interessados, segundo declararam. Na simulação (doc. #2), o valor venal de referência apurado automaticamente, tendo como base a data da lavratura da escritura pública, importa em R$ R$ 1.502.725,00.