Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Ementa: Carta de sentença notarial de decisão arbitral – Adjudicação compulsória – Imóvel matriculado – Proprietária atual (CEF) não é signatária do compromisso arbitral – Inaplicabilidade da sentença arbitral a terceiros estranhos à convenção (arts. 1º, 3º e 31 da Lei 9.307/96) – Ausência de registro do compromisso de compra e venda – Inexistência de direito real oponível erga omnes (arts. 1.417 e 1.418 do CC) – Prevalência do princípio da continuidade registral (arts. 195 e 237 da LRP) – Título insuficiente para ingresso no fólio real.

• Processo 1104501-08.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 29/9/2025, DJe 30/9/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em: http://kollsys.org/whc

Na respeitável decisão, a magistrada da 1VRPSP apontou alguns aspectos que merecem destaque. Além dos óbices opostos por mim, ela ressaltou a inaptidão do título para fundamentar a mutação jurídica na matrícula. A juíza analisou os requisitos das atas notariais e das cartas de sentença notariais previstos nas NSCGJ (Cap. XVI), constatando que o documento carecia de requisitos formais essenciais:

• falta do número de registro no livro de notas;
• ausência de local, data e hora da lavratura;
• ausência de qualificação do solicitante;
• ausência de narração circunstanciada dos fatos;

Há um sem-número de questões no caso concreto que a r. sentença acaba revelando: “ata notarial” como supedâneo do instrumento próprio (carta de adjudicação)? Que “fato”, em sentido estrito, a ata traduz e revela? O ato do escrivão (e por extensão, do notário) é de certificação e autenticação das peças do processo. A ata notarial seria o veículo formal próprio para revelar ao mundo jurídico extraprocessual os fatos do processo arbitral?

O registrador (ou o notário), na formação do título (instrumento), compendia os atos processuais que, por sua própria natureza, são públicos na origem e, por definição, presumidamente autênticos.

Vale a pena a leitura da suscitação da dúvida, abaixo, e da respeitável decisão disponibilizada na Kollemata.

Por fim, não se deve esquecer que a decisão pode ser objeto de recurso (SJ).

Preliminar

Foi-nos apresentada para registro a Carta de Sentença notarial, referente a decisão arbitral de ACA, lavrada pelo Tabelião de Notas e de Protesto de XXX/SP. O título visa à adjudicação compulsória do imóvel matriculado sob nº 99.***, embora a atual proprietária, CEF, não tenha participado do compromisso arbitral firmado por IS, LEL. e o árbitro ASO.

O título foi prenotado sob nº ***.***, com prazo prorrogado em razão de suscitação de dúvida contra nota devolutiva.

Situação Jurídica do Imóvel

Da análise da matrícula verifica-se, inicialmente, que, pelo R.2/**.*** o imóvel foi alienado por compra e venda à LEL. Posteriormente, nos termos do R. 7, constitui-se a alienação fiduciária em garantia em favor da CEF. Por fim, conforme a Av. 8, em 19/5/2025 houve a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, CEF.

Devolução do Cartório

Após exame, o título foi devolvido pelos seguintes fundamentos:

“A atual proprietária do imóvel, CEF, não figura no compromisso arbitral, em afronta ao art. 3º da Lei nº 9.307/96, que exige a vontade expressa das partes para se submeterem à arbitragem.

Diante disso, o título não pode ser registrado, sob pena de violação ao princípio da continuidade registral (arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/73).

Ademais, não foi possível verificar a autenticidade, no site do CENAD, das peças extraídas dos autos, sendo confirmada apenas a autenticidade do termo de abertura e encerramento (art. 221, IV, da Lei nº 6.015/73; item 221, Subsec. XIII, Sec. III, Cap. IV, Tomo I, e itens 214 a 219, Cap. XVI, Sec. XII, Tomo II, das NSCGJ/SP).”

Razões impedientes do acesso

A sentença arbitral possui eficácia apenas inter partes e, ainda que reduzida a termo notarial, não se equipara a título judicial ou notarial hábil a produzir mutações no fólio real com eficácia erga omnes (art. 31 da Lei 9.307/1996 cc. Art. 216-B da LRP). Ademais, o compromisso de compra e venda não foi inscrito na matrícula, inexistindo, portanto, direito real de aquisição (arts. 1.417 e 1.418 do CC), limitando-se a pretensão ao plano obrigacional. Nessa condição, a adjudicação compulsória não pode ser oposta a terceiro adquirente de boa-fé, como pacificado pela jurisprudência do STJ (REsp 2.095.461, abaixo referido).

Do efeito inter partes do instrumento apresentado

A carta de sentença notarial possui fé pública quanto à autenticidade formal, mas não amplia os efeitos subjetivos da decisão arbitral. Tal instrumento não autoriza, por si só, o cancelamento de registros imobiliários e nem a transferência de direitos reais em desfavor de terceiros de boa-fé.

A sentença arbitral, nos termos do art. 31 da Lei 9.307/1996, vincula apenas as partes compromissárias e seus sucessores. Estender seus efeitos a terceiros que não anuíram à convenção viola a natureza consensual da arbitragem, bem como as garantias constitucionais do devido processo legal, contraditório e ampla defesa (art. 5º, LV, CF/88).

Assim, ainda que a decisão arbitral seja válida entre os compromissários, não pode atingir a atual proprietária tabular que não firmou compromisso arbitral. A alegação de mera notificação não supre a exigência legal de anuência expressa (art. 1º da Lei 9.307/96), sendo inviável impor-lhe efeitos da adjudicação compulsória.

Da ausência de direito real à adjudicação do imóvel

A eficácia do pacto perante terceiros exige o ingresso no fólio real. Somente o registro confere ao promitente comprador um direito real de aquisição, oponível erga omnes. Ausente a inscrição na matrícula, o compromisso tem natureza meramente obrigacional, não podendo afetar a esfera jurídica de terceiro adquirente de boa-fé que figure como titular registral, como ocorre no caso da CEF.

Não se desconhece que a Súmula 239 do STJ estabelece que o registro da promessa é dispensável para a finalidade de adjudicação compulsória. Contudo, conforme entendimento consolidado do STJ, decidiu a Ministra Nancy Andrighi:

“Se o promitente vendedor não cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória(art. 1.418 do CC/02).

Esse direito não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis, haja vista seu caráter pessoal (Súmula 239/STJ). Nada obstante, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro mediante contrato registrado no Registro de Imóveis. Todavia, ressalva-se ao promitente comprador a possibilidade da conversão da execução específica em indenização (art. 248 do CC e art. 499 do CPC/2015).”[1]

Assim, ainda que a sentença arbitral possa vincular as partes compromissárias no plano pessoal, ela não tem o condão de produzir efeitos sobre a atual proprietária tabular, que não participou do negócio e adquiriu a propriedade de forma regular. A ausência de registro do compromisso impede a adjudicação em face da CEF.

Conclusão

Diante do exposto, conclui-se que a carta de sentença notarial apresentada não reúne os requisitos formais e substanciais exigidos para ingresso no fólio real. A sentença arbitral, embora válida entre compromissários, tem eficácia apenas inter partes (art. 31 da Lei 9.307/96) e não pode produzir efeitos sobre a atual proprietária tabular que não anuiu à convenção arbitral (arts. 1º e 3º da Lei 9.307/96).

Ademais, a ausência de registro do compromisso de compra e venda na matrícula impede a constituição de direito real à aquisição (arts. 1.417 e 1.418 do CC), inviabilizando a adjudicação em face de terceiro adquirente de boa-fé. Assim, salvo melhor juízo de Vossa Excelência, o título não se mostra apto a operar mutações no fólio real, impondo-se a manutenção da recusa registral.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial Registrador.

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Notas

[1] Superior Tribunal de Justiça (terceira turma). REsp 2095461 / MG. DJe 23/11/2023. Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI