Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

CARTA DE SENTENÇA ARBITRAL – CANCELAMENTO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO – ASSINATURAS ELETRÔNICAS ICP-BRASIL – VALIDADE INDETERMINADA (ITI) – ÓBICES REGISTRAIS – INIDONEIDADE FORMAL DO TÍTULO – NOVA TRANSMISSÃO – ITBI DEVIDO – IMPOSSIBILIDADE DE REPRISTINAÇÃO AUTOMÁTICA – DIREITOS DE TERCEIROS INSCRITOS – QUALIFICAÇÃO NEGATIVA.

1. A sentença arbitral, embora produza efeitos inter partes (equiparáveis aos da sentença judicial), não possui, por si só, eficácia suficiente para constituir-se em título formal apto a cancelar atos translativos inscritos no Registro de Imóveis, sendo exigível instrumento dotado força orgânica (fé pública).

2. O cancelamento de dação em pagamento devidamente registrada constitui nova transmissão onerosa da propriedade imobiliária, sujeitando-se à forma pública solene (escritura pública), recolhimento do ITBI e impossibilitando repristinação automática de registros anteriores.

3. Direitos reais inscritos, especialmente garantias reais constituídas em favor de terceiros, prevalecendo o disposto no art. 252 da Lei nº 6.015/1973.

4. A sentença arbitral, assinada eletronicamente com certificado ICP-Brasil, foi considerada indeterminada pelo validador oficial (ITI). Os detalhes técnicos que envolvem a utilização do PDF com recurso MDP requerem investigação minuciosa, já que a aceitação incondicional de documentos pendentes de reconhecimento de validade e eficácia pode representar risco à segurança jurídica.

5. Pedido de suscitação de dúvida convertido em diligência para efeitos de reconsideração em atenção ao requerimento do interessado.

Processo 1102760-30.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 31/10/2025, DJe 3/11/2025, Dr. Rodrigo Jae Hwa An. Disponível em: http://kollsys.org/wn3

1. Preliminares – Dúvida – cabimento

O interessado requereu a suscitação de dúvida nos termos do art. 198 da LRP. Todavia, o ato perseguido se perfaz no Registro Imobiliário como averbação. A dúvida registral somente é admitida no caso de dissenso entre o interessado e o registrador acerca de atos de registro stricto sensu.^[1]

Entretanto, consoante o Comunicado CG 164/2022^[2], tal fato não impede que o registrador possa acolher a pretensão, dar-lhe o tratamento processual, indicando os fundamentos e razões pelas quais entende que os óbices devam prevalecer e a pretensão do interessado denegada.

É o que se fará a seguir como simples pedido de providências.

2. Pedido de providências – legitimidade

Por analogado do inc. IV do art. 198 da LRP, verifica-se que o interessado, Dr. M B, OAB/SP ***.***, acha-se legitimado para provocar este pedido de providências.

3. Situação jurídica

Os imóveis objetos das Matrículas X, Y e Z revelam as propriedades registradas em nome da empresa IRM LTDA. A alienação ocorreu por meio de dação em pagamento realizada pela antiga proprietária, MAEI LTDA. Consta, ainda, da Matrícula Z (Av. 12) que o imóvel foi dado em caução garantindo as obrigações decorrentes de locação em favor de KMS.

4. Devolução do cartório

4.1 Inidoneidade formal do instrumento apresentado

A sentença arbitral, ainda que exarada em sede de câmara arbitral regularmente constituída, não se equipara aos instrumentos públicos dotados de fé pública. A sentença arbitral, por si só, opera efeitos apenas inter partes, não produzindo, automaticamente, eficácia erga omnes, nem ostenta a eficácia própria de instrumento hábil para dar calço às mutações jurídicas operadas pelo Registro de Imóveis.

4.2 Rescisão da dação configura nova transmissão

A dação em pagamento, devidamente registrada, é negócio jurídico translativo, que extingue a obrigação e transfere o domínio. Seu cancelamento implica, na prática, distrato ou compra e venda inversa, o que importa em nova mutação jurídico-real, sujeita à forma solene (escritura pública ou ato público revestido de fé pública) e recolhimento dos tributos devidos.

4.3 ITBI – Necessidade de recolhimento

A eventual reversão da propriedade à alienante original demanda recolhimento do Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITBI), conforme previsto na legislação municipal aplicável, por se tratar de nova transmissão onerosa. Não há qualquer comprovação de quitação do tributo nos documentos apresentados.

4.4 Repristinação automática

O cancelamento pretendido acarretaria repristinação de registros anteriores extintos pela inscrição sucessiva da dação. Não há amparo legal para restaurar, por simples averbação, registros de propriedade inscritos e consumados regularmente. O desfazimento de negócio translativo requer novo ato jurídico de igual forma e natureza, não podendo o registro anterior ser restabelecido de forma automática.

4.5 Prevalência de direitos de terceiros (caução locatícia)

O imóvel objeto da Matrícula nº Z encontra-se gravado com caução real locatícia (Av.12), constituída válida e eficazmente em favor de terceiro (KMS) para garantia de contrato de locação (vigente até 2027). Tal direito não foi sequer mencionado no acordo arbitral. Nos termos do art. 252 da LRP, enquanto não cancelado, o registro produz todos os seus efeitos legais, não podendo ser atingido por título ou pretensões que podem abalar interesses de terceiros – mormente nos casos de direitos inscritos.

4.6 ITI – Assinatura “indeterminada”

Como indicado supra, os detalhes técnicos que envolvem a utilização do PDF com recurso MDP requerem investigação minuciosa, já que a aceitação incondicional de documentos pendentes de reconhecimento de validade e eficácia pelo próprio ITI pode representar risco à segurança jurídica.

4.7 Reconsideração: credenciamento do TAMSP no Tribunal de Justiça

Nem a Lei de Arbitragem (Lei 9.307/1996), nem a Resolução CNJ 350/2020, nem tampouco o Provimento CSMSP 2.348/2016 exigem credenciamento da câmara arbitral junto ao TJSP. O Provimento paulista aplica-se apenas às câmaras de mediação e conciliação, que devem ser credenciadas no CEJUSCs. Têm razão o interessado. Portanto, acolhendo suas ponderações, damos por superada tal exigência.

5. Requisitos formais para o cancelamento dos registros

A dação em pagamento é um meio supletivo de satisfação da obrigação. O credor pode aquiescer em receber coisa diversa da que constituiu o objeto da prestação. O acordo, pelo qual consente na substituição, chama-se dação em pagamento (datio in solutum). Determinado o preço, as relações entre as partes serão reguladas pelas normas do contrato de compra e venda (art. 357 do CC).

É clássica a lição de que a dação em pagamento é contrato translativo. “Consentindo em receber coisa que não seja dinheiro, o credor a adquire, como se a comprara. Por isso, a dação em pagamento rege-se pelas regras do contrato de compra e venda”.^[3]

Em regra, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País (art. 108 do CC).

É certo que o título formal (instrumento) que serviu de base para a inscrição das dações foi uma carta de sentença extraída da ação de execução que tramitou pela 36ª Vara Cível do Foro Central Cível desta Capital (Processo 1101753-47.2018.8.26.0100 – Ação de Execução de Título Extrajudicial).

O cancelamento das transmissões redundaria numa nova transmissão (como se verá abaixo) e, nesse caso, parece-nos imprescindível a escritura pública. Trata-se de requisito ad substantiam de validade do ato.

Desde a longeva decisão do STF, os tribunais admitem que o escrito público, “emanado do tabelião de notas ou do escrivão, tem a sua autenticidade assegurada pela mesma fé pública. São escrituras públicas, em sentido amplo, revestidas do mesmo valor.”^[4]

Entretanto, o mesmo ocorreria com a carta de sentença arbitral?

A carta de sentença arbitral teria a virtude de portar a mesma fé pública que reveste os atos notariais ou de extração judiciária? Ostentam a mesma presunção de autenticidade, validade e eficácia?

Certo que o art. 31 da Lei 9.307/1996 prevê que a “sentença arbitral produz, entre as partes e seus sucessores, os mesmos efeitos da sentença proferida pelos órgãos do Poder Judiciário e, sendo condenatória, constitui título executivo”. Contudo, a sentença arbitral (causa material) não se confunde com formalização do título que dela decorre com eficácia erga omnes (causa formal). A sentença arbitral opera seus efeitos inter partes, éjurisdição privada, com efeitos restritos — não atinge terceiros, salvo sucessores universais, nem faz prova plena, por lhe faltar o atributo de autenticidade e fé pública. Chamar de “carta” à cópia da sentença arbitral trasladada em mero documento avulso não a transmuda em título formal apto a inovar a situação jurídica.

Ainda que se admita o acesso deste documento atípico (não instrumento em sentido próprio), há que se observar os itens seguintes:

6. Cancelamento da dação?

A dação registrada (como vimos, equivalente à compra e venda) revela um negócio jurídico perfeito e acabado. Sua inscrição, feita com base em título formalmente inatacado, exauriu o negócio, a obrigação extinguiu-se. O efeito que decorre da dação em pagamento “é a extinção do crédito qualquer que seja o valor da coisa dada em substituição”.^[5] Consumado o registro e produzindo a inscrição seus regulares efeitos (publicidade jurídico-registral), colhe não só as partes como todos os terceiros.

O desfazimento do acordo nos autos judiciais (dação no bojo do processo) somente se alcançará com um ato de nova transmissão da propriedade, jamais por meio de cancelamento de registro. Ademar Fioranelli destaca muito bem este aspecto:

“Assim, quando importar ou envolver nova transmissão de domínio ao transmitente, o que ocorre com o desfazimento da compra e venda pela rescisão, não se poderá admitir o simples ato averbatório do cancelamento mediante requerimento, devendo o ato aperfeiçoar-se pela mesma forma da transferência originária e atendidas as exigências de ordem fiscal.

Desta forma, assente a possibilidade da rescisão da compra e venda — contrato para dissolver outro —, há de se atender à mesma forma do contrato original rescindido (art. 1.093 do CC [art. 472 no CC2002]), ingressando no Registro Imobiliário como ato de registro, como sendo uma retransmissão da propriedade pelo adquirente ao anterior proprietário, ainda que o ato, com caráter de rescisão, não esteja elencado no art. 167 da Lei 6.015/73, com o devido recolhimento do Imposto de Transmissão Intervivos.”^[6]

 6.1 Jurisprudência

No Processo CG 871/2005 decidiu-se que os registros ou averbações já consumados e decorrentes de atos bilaterais de manifestação de vontade não podem ser simplesmente cancelados a requerimento dos que nele intervieram. Citando doutrinadores, a decisão remata não serem passíveis de cancelamento os registros dos atos translativos de direitos imobiliários como compra e venda pura, dação em pagamento, transferência de imóvel a sociedade, doação, desapropriação, por exemplo.^[7]

Esta orientação na verdade é longeva. No Processo CG 163/1991 decidiu-se que, “formalizada a compra e venda, eventual cancelamento dela importa verdadeiro distrato, que, por óbvio, deve obedecer a mesma forma do instrumento, já que da essência do ato”.^[8] Cézar Peluso, proferiu voto assim ementado:

“Venda e compra pura, perfeita e executada. Desconstituição mediante distrato. Impossibilidade. Limites do distrato. Compra e venda pura, quando perfeita e exaurida nas suas obrigações, não comporta arrependimento nem distrato. Todo distrato supõe contrato ainda por executar, pois se destina a extinguir vínculo obrigacional por esse estabelecido. Logo, aparente distrato de venda e compra já exaurida encobre compra e venda em sentido inverso”.^[9]

O Eg. Conselho Superior da Magistratura igualmente consagrou o mesmo entendimento, inadmitindo o distrato, “se já exaurida a compra e venda. Distrato, ademais, que se caracterizaria como venda regressiva do imóvel. Necessidade de apresentação da guia de pagamento de ITBI. Registro recusado”.^[10]

O que pretendem os interessados não é apenas e tão somente o cancelamento das alienações, mas o seu distrato. Socorre-nos Afrânio de Carvalho: “A permuta, a dação em pagamento e a transferência de imóvel a sociedade como quota social”, diz ele, “são outras formas correntes de transmissão da propriedade imóvel”. O distrato da alienação onerosa inscrita, “importa em compra e venda regressiva, sujeitando-se aos mesmos requisitos da primeira, inclusive o pagamento do imposto de transmissão e a nova inscrição”.^[11]

Assim, nos termos do art. 1.245 do CC, com a consumação do registro transfere-se a propriedade. No caso de resilição bilateral do negócio (art. 472 do CC) – o que se fez pela mesma forma exigida para o contrato – a alienante volta ser a proprietária do imóvel. Este ato ostenta o caráter transmissivo e oneroso, incidindo o imposto sobre a transmissão de bens imóveis, devendo-se observar a forma prevista na lei – forma dat esse rei. (Art. 108 do CC).

7. Efeitos repristinatórios?

Na verdade, o cancelamento pretendido acarretaria efeitos repristinatórios dos atos aquisitos de MAE LTDA., alienante nos atos de dação em pagamento. Entretanto, com a alienação, o ato jurídico é considerado perfeito, acabado, exaurido. Não é possível repristinar os atos cancelados indiretamente:

“Assim como a constituição de direitos reais por atos entre vivos se dá pela inscrição, a extinção desses direitos se opera pelo cancelamento, que é a inscrição negativa. A não ser por esse modo direto, a extinção dos direitos reais imobiliários dá-se também por modo indireto, isto é, por transferência desses direitos a outra pessoa, quando então aparece como a face negativa da aquisição desta.

Nesse modo indireto a inscrição subsequente é naturalmente extintiva da antecedente, desempenhando assim o papel do cancelamento”.^[12]

Salvo melhor juízo, o que buscam os interessados não é possível. Não se cancela um ato jurídico-registral perfeito e acabado, salvo nas hipóteses previstas nos arts. 248 a 250 da LRP (que não é o caso) ou nas hipóteses de cancelamento por nulidade do próprio ato de registro, fenômeno que se conhece como cancelamento de cancelamento [in casu, indireto].^[13]

8. Direitos de terceiros – caução real

É emblemático da situação aqui posta o fato de que um dos imóveis – o objeto da Matrícula Z – acha-se gravado com o direito real de garantia locatícia (caução), averbada em 17/09/2024 (Av.12) entre as partes IRM LTDA. e a locadora KMS.

A ela não se fez qualquer referência nas peças apresentadas à qualificação registral. No plano material, impende observar o disposto no artigo 252 da Lei n. 6.015/1973, o qual estabelece que “o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais, ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido”. A norma visa resguardar a segurança jurídica e a fé pública registral, impedindo o cancelamento de registros sem a observância de requisitos legais específicos, do devido processo legal, sempre mediante título hábil.

Aqui desponta um aspecto relevantíssimo para o sistema: a consideração dos denominados terceiros. É terceiro não somente o credor da caução averbada, mas todos aqueles que, confiados no que o Registro de Imóveis publica, realizam seus interesses. Uma vez registrada a mutação jurídico-real representada pela alienação pela dação, a situação jurídica se consagrou e tornou-se cognoscível por efeito da publicidade jurídico-registral.

9. Assinatura eletrônica

O interessado registra que a sentença arbitral “foi integralmente assinada por meio de certificado digital ICP-Brasil, por todas as partes e pela árbitra MM, nos termos da Lei nº 11.419/06 e dos arts. 411 e 425, VIII do CPC, razão pela qual possui força de título executivo judicial e aptidão para registro público”.

Em primeiro lugar, os títulos executivos de per si não se confundem com os instrumentos que são ensejadores de inscrições (art. 221 da LRP). Os primeiros trazem em si uma obrigação líquida, certa e exigível, permitindo ao titular exigir seu cumprimento coercitivamente por meio de execução judicial (art. 515, VII do CPC e art. 31 da Lei nº 9.307/1996). Já os segundos, são a causa formal do registro, “motor da ação”, na feliz expressão de João Mendes de Almeida Jr. – o documento que porta efeitos jurídicos muito próprios^[14]; trata-se de “forma especial, dotada de força orgânica para realizar ou tornar exequível um ato jurídico”^[15].

Depois, analisando o documento apresentado (“título”) procedeu-se à sua validação no site do ITI – Instituto Nacional da Tecnologia da Informação (https://validar.iti.gov.br/), que revelou a seguinte resposta (a rigor, inconclusiva):

“O resultado da verificação foi ‘Assinatura Indeterminada’ porque a assinatura pode ter expirado ou o documento foi alterado após ser assinado com o recurso DocMDP”.

O certificado pode ter expirado – o que não significa que, à época da assinatura, e com base nele, fosse ela mesma inválida – ou pode ter sido assinado com o recurso do DocMDP (Modification Detection and Prevention). Trata-se derecurso de assinatura padrão PDF definido na norma ISO 32000-1 e que visa a proteger a integridade de documentos PDF assinados digitalmente. O recurso busca prevenir alterações não autorizadas em um documento após a aplicação de uma assinatura eletrônica, garantindo que o conteúdo permaneça inalterado ou que apenas alterações específicas sejam permitidas. Diz o ITI:

“O padrão PDF (Portable Document File), criado pela empresa Adobe, e padronizado pela ISO (Organização Internacional para Padronização), é muito versátil, por isso há necessidade de proteger as informações já assinadas.

Para isso, o padrão admite o recurso MDP (Modification Detection and Prevention), representado pelo acrônimo DocMDP. Esse recurso, quando corretamente implementado, define se o documento poderá ou não ter alterações incrementais ou subsequentes à assinatura digital.

Caso o software utilizado para assinar documentos em formato PDF, não implemente o recurso, o serviço Validar poderá dar o resultado Assinatura Indeterminada.

Como orientação aos provedores de software ou serviço de assinaturas digitais, recomenda-se que implementem o recurso de controle de ‘atualizações incrementais’ previsto na ISO 32000 – 1. Toda a orientação necessária está contida no referido padrão, especificamente o item 12.8.2.2 do Padrão PDF(ISO 3200 – 2008 pág 466)”.^[16]

Os detalhes técnicos que envolvem a utilização do PDF com recurso MDP requerem investigação minuciosa, já que a aceitação incondicional de documentos pendentes de reconhecimento de validade e eficácia pode representar risco à segurança jurídica.

10 Conclusões

Diante de todo o exposto, concluo que o título apresentado, em sua forma e conteúdo, não reúne os requisitos legais para ingresso no fólio real, pelas seguintes razões e fundamentos:

São Paulo, 18 de julho de 2025.

SÉRGIO JACOMINO

Oficial Registrador.

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Notas

[1] “Ao Colendo Conselho Superior da Magistratura compete o julgamento das dúvidas suscitadas pelos Oficiais de Registros Públicos, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-Lei Complementar Estadual nº 03/1969, e do artigo 16, IV, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O procedimento de dúvida, previsto no artigo 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973, é pertinente quando o ato colimado é suscetível de registro em sentido estrito”. Não se tratando de controvérsia relativa a ato de registro stricto sensu, mas sim de ato de averbação, não cabe a instauração de processo de dúvida. Decisão monocrática 1002764-08.2023.8.26.0269, Itapetininga, dec. de 9/2/2024, Dje 9/2/2024, Des. Francisco Loureiro. Disponível: http://kollsys.org/tt6.

[2]  Comunicado CG 164/2022, São Paulo, DJe 24/3/2022, Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível: http://kollsys.org/rfk.

[3] GOMES, Orlando. Obrigações. 5ª ed.Rio de Janeiro: Forense, 1978, p. 147.

[4] RE 81.632/1975, Paraná, j. 25/11/1975, Rel. Bilac Pinto. Disponível em http://kollsys.org/frb. No CSMSP, o acórdão paradigmático é o prolatado na Ap. Civ. 9.763-0/7, Serra Negra, j. 5/6/1989, DOJ 27/6/1989, Rel. Des. Álvaro Martiniano de Azevedo. Disponível em http://kollsys.org/f2b. Mais recentemente: Ap. Civ. 9000001-15.2013.8.26.0602, Sorocaba, j. 18/3/2014, DJe 5/5/2014, Rel. Des. Relator: Elliot Akel. Disponível em http://kollsys.org/efk.

[5] GOMES, Orlando. Op. Cit. loc. cit.

[6] FIORANELLI, Ademar. Alguns Institutos no Registro de Imóveis. Porto Alegre: safE, 1997, p. 339.

[7] Processo CG 871/2005, Sorocaba, parecer de 1/3/2006, Dr. Álvaro Luiz Valery Mirra. Disponível em http://kollsys.org/8sl. No mesmo sentido: Processo CG 627/2006, Rio Claro, parecer de 15/1/2007, Dra. Ana Luiza Villa Nova. Disponível em http://kollsys.org/fkx.

[8] Processo CG 163/1991, São Paulo, parecer de 10/9/1991, Dr. Vito José Guglielmi. Disponível em: http://kollsys.org/5lu.

[9] TJSP, Ap. Civ. 182.044-2, Piraju, j. 12/6/1985, Relator: Cezar Peluso. Disponível em http://kollsys.org/tml.

[10] Ap. Civ. 67.781-0/3, Guarulhos, j. 24/2/2000, DJe 15/3/2000, Rel. Des. Luís de Macedo. Disponível em http://kollsys.org/14m.

[11] CARVALHO, Afrânio. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 113.

[12] CARVALHO, Afrânio. Op. Cit., p. 184. V. igualmente ORLANDI, Narciso. Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 125.

[13] Somente nas hipóteses de nulidade do cancelamento de registro ou de averbação é que cabe cogitar de restauração da inscrição cancelada, com efeitos ex tunc. Processo889/1988, São Paulo, j. 3/2/1989, Dr. Ricardo Henry Marques Dip. Disponível em http://kollsys.org/e0o.

[14] Por todos: SERPA LOPES. Miguel Maria de. Tratado, Vol. I, 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960, p. 26-7.

[15] ALMEIDA JR. João Mendes de. Direito Judiciário Brasileiro. 3ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1940, p. 194.

[16] https://validar.iti.gov.br/orientacoes.html