Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 0021597-36.2011.8.26.0100

Interessado: RSL  (Adv. Dr. Luiz Alberto Tadao Okumura).

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à R. determinação de fls. 39 dos autos, tenho a honra de prestar as seguintes informações.

Prenotação sucessiva

O título foi prenotado sucessivas vezes – 232.100 (5/3/2010), 234.963 (25.5.2010) e 239.731 (26.10.2010) e em todas elas este Registro opôs óbices à pretensão dos interessados, tendo emitido as respectivas notas devolutivas (fls. 6-8).

No dia 8.6.2011 prenotamos o título (protocolo 246.950) novamente e a prenotação será prorrogada até solução final deste procedimento.

O motivo essencial que continua a impedir o registro é o seguinte: o imóvel não se acha registrado em nome do executado.

Título – cópia reprográfica

Os títulos foram apresentados em cópias reprográficas e, consoante iterativa jurisprudência do Eg. Conselho Superior da Magistratura, a dúvida inversa instruída com cópia do título implica sua automática prejudicialidade (Ap. Civ. 990.10.391.777-4, j. 14.12.2010, DJE de 26.1.2011, Campinas, Relator Des.  Antonio Carlos Munhoz Soares.

Motivo impediente: inobservância do Princípio da Continuidade

À parte a preliminar supra, entendo que o registro deva ser denegado pelos seguintes motivos.

A ação se inaugurou contra os que figuram neste Registro como titulares de direitos – JLC e sua mulher ISAC. Contudo, no curso da ação houve a substituição do polo passivo, figurando como réu, a partir de então, JPL  (fls. 15). A ação foi julgada procedente e se adjudicou o imóvel, objeto da transcrição 103.366, a RSL.

A carta de adjudicação (que se vê às fls. 16 dos autos), usada como fundamento para substituição da parte no polo passivo, jamais foi apresentada para registro e o domínio, por essa razão, continua em nome dos referidos JLC  e sua mulher ISAC.

Nos termos do art. 1.245, § 1º, do Código Civil, enquanto não se registrar o título translativo no Registro de Imóveis competente “o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. É a presunção que se irradia do registro imobiliário.

Por outro lado, não se fará o registro, diz a Lei de Registros Públicos, que “dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro” (art. 237). O mesmo dispositivo se encontrará no art. 195 da LRP:

Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Portanto, a denegação de registro era de rigor.

Sucessão e aspectos tributários

Pergunta-se: poder-se-ia aproveitar a notícia, que se acha nos autos, de que o imóvel fora adjudicado ao executado e, ipso facto, estaria superada a questão da continuidade numa espécie de trato abreviado?

Inclino-me pela negativa.

Com o falecimento de qualquer dos cônjuges o imóvel se transfere aos herdeiros legítimos ou testamentários (art. 1.784 do CC), sem prejuízo da apuração e partilha da meação, quando o caso. A adjudicação noticiada às fls. 16 dos autos se originou de inventário dos bens deixados por ISAM, possível herdeira de um ou ambos os titulares originários. Não se pode apurar o iter sucessório.

Entendo que os títulos respectivos deverão ser apresentados ao Registrador para que se reconstitua a cadeia filiatória que, neste caso, se desenvolveu extra tabula. O risco, sempre presente, é o de que a adjudicação possa ter-se dado a non domino, suposto se admita que a sucessão mortis causa não se constitua forma originária de aquisição.

Portanto, sem a apresentação dos títulos respectivos, reconstituindo-se, assim, a linha sucessória de JLC e sua mulher ISAC, impossível saber se o adjudicatário (e executado), JPL, poderia ter sofrido a expropriação judicial do bem, já que o bem se acha registrado em nome de terceiros.

Uma nota apendicular se faz necessária. As mutações jurídicas experimentadas pelos sucessores do casal original devem render tributos devidos, nos termos da legislação específica. Incumbe ao registrador a “rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício” (art. 289 da LRP).

Seja como for, devolvo a Vossa Excelência a apreciação deste caso, com as nossas saudações respeitosas.

São Paulo, 8 de junho de 2011.

Sérgio Jacomino

5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.