Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

• Sentença – dúvida procedente
• Recurso improvido
• Embargos rejeitados

À Exma. Sra.

Dra. TÂNIA MARA AHUALLI,

MM. Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo.

Interessado – L M

Vaga de garagem – alienação a terceiro não condômino – § 1° do artigo n. 1.331 do Código Civil.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelo interessado, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro escritura pública de doação, com reserva de usufruto (Livro 2xxx, páginas 049/052), datada de 20/1/2015, lavrada pelo xº Tabelião de Notas desta Capital, figurando como outorgante doador L M, e outorgado donatário C L J S. O título foi devolvido, por ofensa ao § 1° do artigo n. 1.331, do Código Civil, que dispõe sobre a proibição da alienação de vaga de garagem a terceiro estranho ao condomínio.

O título acha-se prenotado sob n° 298.xxx, permanecendo em vigor até solução deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei 6.015, de 1973.

Da alienação da vaga de garagem e da convenção condominial

Conforme se verifica da matrícula 24.xxx, o imóvel, constituído pela vaga nº xx localizada no andar térreo do Edifício Barão da Motta Paes, acha-se registrado em nome de L M (R.8/24.xxx).

Pela escritura pública de doação, datada de 20/1/2015, pretende o proprietário a alienação do imóvel a pessoa estranha ao condomínio, o que ensejou a nota de devolução nos seguintes termos:

“Nos termos do artigo n. 1.331, § 1.º, do Código Civil, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, exceto quando autorizado expressamente na convenção de condomínio.”

A redação do §1º do artigo n. 1.331, dada pela Lei nº 12.607, de 2012, é a seguinte:

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Ocorre que, conforme buscas efetuadas nesta serventia, a convenção de condomínio não foi trazida a registro (não consta registro algum, nem no livro 8 do antigo Regulamento de Registros Públicos, nem no livro 3 auxiliar, da atual legislação). A legislação anterior à Lei Federal n° 4.591/64 não exigia o registro da convenção condominial, sendo que o condomínio ora em questão foi efetivado a requerimento datado de 20 de setembro de 1961. Os Edifícios Visconde de Mauá e Barão da Mota Paes foram submetidos ao regime de condomínio, nos termos do Decreto Federal n. 5.481/1928.

Com o advento da Lei n° 4.591/64, passou-se a exigir o registro, conforme artigo 9° e seu § 1º, que assim determina:

“Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.”

Desse modo, em primeiro plano, não havendo registro, nem da convenção, feita à época da instituição, nem de qualquer alteração porventura existente, não há possibilidade desta serventia verificar a existência ou não de autorização expressa para alienação de vagas de garagens a pessoas estranhas ao condomínio, conforme exige a lei, o que, por si só, já se mostra um impeditivo ao registro.

Do edifício garagem – um só todo – condomínio único

Alega o interessado que se trata de um edifício de garagem, não vinculado ao edifício de apartamentos, constituindo condomínios independentes, com CNPJ distintos, não se aplicando, ao caso, o disposto no §1º do art. 1331 do Código Civil.

Contudo, ao verificarmos os termos da especificação de condomínio, datada de 20 de setembro de 1961 e registrada nesta serventia, a conclusão é diferente.

Os proprietários das transcrições onde foram construídos os edifícios declaram na especificação que os imóveis “perfazem uma área total de 1.698,31m²” … e mais adiante: “os ditos imóveis passam a constituir um só todo… , sendo sua descrição e confrontação a que segue… (descrevendo o imóvel, como um todo).

E passam a descrever o condomínio nos seguintes termos: “Que no terreno acima descrito, iniciaram a construção, após demolição das casas existentes, de um conjunto arquitetônico composto de dois edifícios de apartamentos e um edifício de garagem, sendo certo que os aludidos edifícios, que formam todo o conjunto, foram designados sob as seguintes denominações: a) Conjunto Edifício Barão da Motta Paes – Apartamentos, com frente para a rua Marquês de Itú, possuindo 52 apartamentos e 2 lojas, além da moradia do zelador; b) Condomínio Edifício Visconde de Mauá, com frente para a rua Santa Izabel possuindo primeira e segunda sobrelojas e quarenta apartamentos, além da moradia do zelador; c) Condomínio Edifício Barão de Motta Paes – Garagens, situado principalmente e no espaço intermediário que divide os blocos ‘A’ e ‘B’ e ocupando ainda os subsolos sob os mesmos blocos ‘A’ e ‘B’ retro mencionados, possuindo cento e vinte e oito espaços, denominados ‘BOXES’, para depósito de autos ou para outras utilidades.”

Mais adiante, afirmam que o “conjunto arquitetônico ficará dividido em partes que constituirão propriedades autônomas exclusivas e independentes”, e “partes que constituirão propriedades em comum” (descrevendo o condomínio nos termos do Decreto 5.481 de 1928), sendo que, inclusive, existirão “propriedades em comum, pertencendo simultaneamente aos três edifícios.”

Desse modo, verifica-se da especificação do condomínio a descrição clara de um único condomínio constituído por dois blocos e um edifício de garagens, com partes em comum aos três edifícios.

Além disso, as unidades autônomas do ‘edifício garagem’, bem como dos dois blocos de apartamentos, possuem fração ideal no mesmo terreno, de 1.698,31m².

Portanto, ainda que exista mais de um CNPJ para o condomínio, tal fato não deve induzir à existência de dois ou mais condomínios distintos. Para que isso ocorresse, seria necessária a alteração da própria especificação do condomínio, com todos os trâmites previstos em lei, cujo registro é o meio previsto para aperfeiçoar o ato.

Da alienação de vagas a estranhos ocorrida no mesmo condomínio

Alega o interessado que outra pessoa (G Q) adquiriu uma vaga no mesmo condomínio, conforme escritura pública de venda e compra da vaga (Livro 2xxx, fls. 043/045), conseguindo registrá-la na matrícula n. 7.xxx desta serventia, em 4/9/2015. Entretanto, o registro foi efetuado porque, na mesma data, foi simultaneamente registrada outra escritura (Livro 2xxx, folhas 287/289) de aquisição do apartamento n. yyy do Edifício Barão da Motta Paes (matrícula n. xxx), em nome do mesmo adquirente, o que afastou a exigência contida no §1º do art. 1331 do Código Civil.

Ademais, o ora doador afirma que não é e nem nunca foi proprietário de apartamento no condomínio, o que demonstraria que o impedimento para adquirir vagas não se aplicaria a esse condomínio. No entanto, verifica-se que o registro de L M (R.8/24.xxx) se deu em 10/11/1993, quando ainda não existia tal impedimento na legislação brasileira (redação do § 1º dada pela Lei 12.607 de 4/4/2012).

Recentemente, a 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo julgou situação semelhante, referente ao mesmo condomínio, no processo de dúvida n. 1023766-37.2015.8.26.0100. A dúvida foi julgada procedente, nos termos da decisão de 11/5/2015, nos seguintes termos:

“…Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Não há possibilidade, portanto, de autorização tácita.

Analisando a hipótese em questão, parece que, apesar de haver um número de matrícula independente para a vaga de garagem, não há previsão sobre a forma de sua alienação, que deverá ser expressa para afastar a regra geral.

Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de A C M.”

Esta é, em essência, a razão da denegação do registro, tendo sido as demais exigências supridas pelo interessado.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo,  2 de agosto de 2016.

SÉRGIO JACOMINO, oficial.

Eliane Mora De Marco, escrevente.