Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Protocolo: 358.944 – Processo 1128111-44.2021.8.26.0100
Apresentante: CBSCC

Escritura pública de doação – registro. Continuidade. Mandato – procuração – cessação – falecimento do outorgante.

• Processo 1128111-44.2021.8.26.0100, j. 14/1/2022, DJe 18/1/2022. Dúvida julgada procedente. Acesso:
• http://kollsys.org/r79. Recurso ao CSMSP a que se negou provimento. http://kollsys.org/scc.

Motivos da devolução

A nota formulada por este Registro de Imóveis, depois de cumpridas as primeiras exigências, trazia as seguintes:

Analisando a certidão da procuração, verifica-se que GUMF outorgou poderes especiais para que CBSCC e SRMF recebessem os imóveis matriculados sob números 10.589, 34.514 e 47.940, a título de compra e venda, permuta, doação ou qualquer outra forma de aquisição para posteriormente os doarem em favor de JDC.

Pela escritura apresentada GUMF foi qualificado como casado com JDC, representado pela procuração acima mencionada. Pelo título doa diretamente os imóveis em favor de JDC, viúva, em cumprimento ao contrato particular de doação firmado em 2/12/2019, com fundamento no artigo 674 do Código Civil Brasileiro.

Desta forma, necessário rever o negócio jurídico entabulado e apresentar o título para exame, juntamente com o imposto de transmissão devido, para atendimento do Princípio da Continuidade Registrária (artigo 236 e 195 da Lei 6 .015/73).

Nótula: o título requerido na ND foi o referido na procuração, não o instrumento particular de doação (do qual se falará mais abaixo).

Importante ressaltar que, a data da escritura é posterior a data do óbito e que os cônjuges são casados pelo regime de separação obrigatória de bens. JDC é proprietária de 2/3 do imóvel em mancomunhão com GUMF.

Se não fosse o impedimento acima, ainda seria necessário observar o que dispõe o § 2º artigo 2º da Lei n. 4.591/1964 e § 1º do artigo 1.331 do Código Civil: os abrigos para veículos não poderão ser transferidos a pessoas estranhas ao condomínio, exceto se houver autorização expressa na convenção (Processo n. 1086236-36.2017 .8.26.0100) o que não há.

1. Situação jurídica das matrículas

a)     Matrícula Z

Trata-se do apartamento 42 do Edifício Vila Nova adquirido por GUMF (1/3) a título de sucessão mortis causa (R. 7/10.589, em 20/6/2017), sem comunicação a JJDC em virtude da origem sucessória.

Posteriormente, a 10/7/2020 (R. 10/10.589) os demais coerdeiros alienaram os 2/3 de que eram titulares, a título oneroso, a G e J.

A propriedade é de G (1/3 reservado) e G e J (2/3, aquisição onerosa com presunção de comunicabilidade).

b)     Matrícula X

Trata-se do apartamento 52 do Edifício VN adquirido nas mesmas condições supra.

A propriedade é de G (1/3 reservado) e G e J (2/3, aquisição onerosa com presunção de comunicabilidade).

c)      Matrícula Y

Vaga de garagem 19-A do Edifício X. A aquisição seguiu o mesmo padrão. Assim:

A propriedade é de G (1/3 reservado) e G e J (2/3, aquisição onerosa com presunção de comunicabilidade).

2. Título – suas características idiossincráticas

a) Procuração em causa própria? Estipulação em favor de terceiro?

O instrumento de mandato, outorgado por GUMF, deu poderes especiais para que CBSCC e SRMF recebessem os imóveis matriculados sob números X, Y e Z, a título de compra e venda, permuta, doação ou qualquer outra forma de aquisição para posteriormente os doar em favor de JDC.

Assim, em síntese, foram conferidos poderes a C e S para que pudessem (a) receber em seu próprio nome os imóveis das matrículas indicadas e (b) doá-los posteriormentea JDC.

Não se cumpriu o mandato. Subverteu-se a vontade do outorgante.

Confrontando-se a procuração com o pactuado na escritura pública, qual seria a figura que exsurge daquele negócio jurídico? Salvo melhor juízo, não será um mandato em causa própria, pois, segundo a regra do art. 685 do Código Civil,  o mandatário poderá transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades e requisitos legais. O mandato in rem propriam é um negócio jurídico direto entre mandante e mandatário, em que as partes devem fixar o valor do negócio, ficando o mandatário livre de prestar contas e o contrato tem a característica de irrevogabilidade, passível ainda de registro.

A procuração retrataria um negócio meramente obrigacional? As outorgadas se comprometeriam a cumprir uma obrigação em favor de alguém que não participou do ato negocial?

Tudo isso faria algum sentido se as mandatárias adquirissem para si mesmas os bens para posteriormente os alienar à beneficiada, fosse a que título fosse (para se respeitar a verba tabelioa: “compra e venda, permuta, doação ou qualquer outra forma de aquisição”).

Entretanto, não foi o que sucedeu.

Deu-se que as mesmas mandatárias, constituídas pelo instrumento de mandato, representariam o vendedor (na altura já falecido) na doação dos bens imóveis pactuada na escritura referida, consoante ato notarial lavrado perante o 9º Tabelionato de Notas de Belo Horizonte (livro, fls.). GUMF (à altura falecido) casado com JDC, representados por procuradoras nomeadas e qualificadas no título, doaram a JDC (já na condição de viúva) os imóveis indicados nas letras a, b e c supra.

A doação teria sido feita cumprindo um contrato anterior – “contrato particular de doação”. A justificativa para a lavratura da escritura baseou-se na disposição contida no art. 674 do Código Civil, que reza:

Art. 674. Embora ciente da morte, interdição ou mudança de estado do mandante, deve o mandatário concluir o negócio já começado, se houver perigo na demora.

Embora o artigo em tela preveja a consecução de negócio jurídico já iniciado, mister contrapor alguns argumentos. Vamos a eles.

b) Mandato – contrato personalíssimo

O mandato é contrato personalíssimo por excelência, negócio intuitu personae, e uma de suas causas extintivas é justamente a morte do mandante, nos termos do art. 682, II, do Código Civil. A morte é sua causa extintiva e que opera de pleno direito. Diz o art. 682 que o mandato cessará “pela morte ou interdição de uma das partes” (inc. II).

Os interessados acenam com o  art. 674 do CC – que pressupõe a consumação de um negócio jurídico complexo, em formação, adscrevendo o dispositivo legal, ainda, a condicionante do periculum in mora (art. 674 in fine):

“Art. 674. Embora ciente da morte, interdição ou mudança de estado do mandante, deve o mandatário concluir o negócio já começado, se houver perigo na demora”.

CLÁUDIO LUIZ BUENO DE GODOY destaca que o mandatário deve “concluir negócios já iniciados, se houver perigo de demora na sua interrupção”[1]. O contrato particular de doação foi firmado 2/12/2019, a procuração no dia seguinte, 3/12/2019, e a escritura seria lavrada apenas em julho do corrente ano.

c)      Eficácia do contrato privado de doação

Não há um contrato preliminar pendente de conclusão – como seria o caso, v. g., das promessas e cessões, negócios jurídicos condicionais etc., a convocar, para o deslinde do caso, o disposto no parágrafo único do art. 686 do CC. Este dispositivo reza que é “irrevogável o mandato que contenha poderes de cumprimento ou confirmação de negócios encetados, aos quais se ache vinculado”, pouco importando o fato de que o caput do dito artigo, como diz precedente do CSMSP,  “trate da hipótese de revogação e não da extinção por morte”. Concluindo: a “razão da disposição é evitar que o mandato se extinga, quer por revogação, quer por morte, quando ele se ligue à execução de outro contrato, do qual seja acessório”[2].

Admite-se o registro nestas circunstâncias excepcionais – quando se trate “de contrato acessório de compra e venda imobiliária já quitada, com a específica finalidade de viabilizar o registro da transferência do bem”, nos termos do decidido na Ap. Civ. 1004286-05.2017.8.26.0100:

“Consoante dispõe o art. 682, inciso II, do Código Civil, a morte do mandante faz cessar o mandato. Esta a norma em que se funda o Oficial para obstar o registro da escritura de compra e venda versada nos autos, dando por revogado o mandato outorgado ao interessado em virtude da morte da outorgante”.

“Não obstante, na hipótese vertente, o mandato se reveste de características peculiares. Trata-se, em verdade, de contrato acessório de compra e venda imobiliária já quitada, com a específica finalidade de viabilizar o registro da transferência do bem. Ou, na dicção do art. 686, parágrafo único, do Código Civil, de mandato com poderes de cumprimento ou confirmação de negócio anteriormente entabulado ao qual está vinculado, de tal sorte que irrevogável, por explícita disposição da norma em voga”[3].

Temos o contrato privado de doação, válido e eficaz inter partes. É um negócio jurídico acabado. Não havia, portanto, à época da lavratura da escritura, um negócio jurídico em execução. A condição exigida para a ultratividade do mandato, no caso de morte do mandante, é o periculum in mora, esta é sua “razão decisiva”, nas palavras de CARVALHO SANTOS[4].

Ou seja: o contrato particular de doação é ato jurídico perfeito e acabado – e tollitur quaestio.

A mesma identidade de razão se acha em precedente da Primeira Vara de Registros Públicos. Naquele caso concreto, tendo o mandante falecido antes do término do ato, mister a cura da “preservação de direitos de eventuais herdeiros”. E segue a magistrada sentenciante:

“Vale ainda notar que de fato a própria legislação civil, em seu artigo 674, prevê a hipótese de o mandatário concluir o negócio já começado se houver perigo da demora. Todavia, entendo que na presente hipótese não há periculum in mora, sendo que entre o óbito da mandante (2015) e a lavratura da escritura de venda e compra, tem-se um lapso temporal de mais de um ano. Ainda há que se ressaltar que tal dispositivo não é uma regra absoluta, podendo sofrer limitações”[5].

Sabemos que o que se seguiu à procuração foi a morte do mandante, acarretando, ipso facto, a transmissão da propriedade aos herdeiros legítimos e testamentários por força do art. 1.784 do Código Civil – que os há, aparentemente, e seriam em número de quatro, segundo declarações que se acham na certidão de óbito. Ali consta, igualmente, que o finado deixou bens a inventariar. Não há uma única palavra acerca dos herdeiros na documentação apresentada.

Além disso, posto que o contrato particular de doação possa ser considerado válido e eficaz entre as partes, todavia não é eficaz, como se disse, em relação a terceiros, nem passível de registro, expandindo a eficácia erga omnes, pois o valor dos bens doados excedia, já à época, o limite legal (art. 541 c.c. art. 108 do CC), a exigir sua instrumentalização por escritura pública. Prova-o as consultas feitas no site da PMSP (documentos anexos)[6]. No mesmo sentido a Ap. Civ. 0002869-23.2015.8.26.0482[7].

Não tendo sido formalizada a doação em vida, a morte de G colheu todos os interessados convocando a incidência do referido art. 1.784 do Código Civil e a audiência de todos os herdeiros legítimos e testamentários.

3. Vaga de garagem – alienação a terceiros

A argumentação dos interessados procede. De fato, a donatária já é titular de fração ideal na própria vaga de garagem, o que afastaria a incidência do dispositivo legal apontado pelo Cartório. Damos por superada a exigência.  Estão são, em essência, as razões de denegação de registro.

São Paulo, novembro de 2021.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.

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[1] GODOY. Cláudio Luiz Bueno de. PELUSO. Cezar, org. Código Civil comentado. 15ª ed. São Paulo: Manole, 2021, p. 661.

[2] Ap. Civ. 3000355-45.2013.8.26.0408, Ourinhos, j. 23/2/2015, Dje 30/4/2015, rel. Des. ELLIOT AKEL. Acesso: http://kollsys.org/hmw.

[3] Ap. Civ. 1004286-05.2017.8.26.0100, São Paulo, j. 16/3/2018, Dje 2/5/2018, rel. Des. GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO. Acesso: http://kollsys.org/lmv

[4] CARVALHO SANTOS. J. M. de. Código Civil Brasileiro interpreta. 12ª ed. São Paulo: Freitas Bastos, 1993, p. 274 em comentário ao art. 1.308 do CC de 1916.

[5] Processo 1004286-05.2017.8.26.0100, São Paulo, 12/4/2017, Dje 20/4/2017, Dr. TÂNIA MARA AHUALLI. Acesso: http://kollsys.org/kg9.

[6] REsp 1.099.480, j. 2/12/2014, Dje 25/5/2015, Rel. Min. MARCO BUZZI. Acesso: http://kollsys.org/kmj.

[7] Ap. Civ. 0002869-23.2015.8.26.0482, Presidente Prudente, j. 10/2/2017, Dje 31/3/2017, Rel. De. MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS. Acesso: http://kollsys.org/kdn.