Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

CESSÃO ONEROSA DE DIREITOS REAIS DE DEVEDOR FIDUCIANTE – INSTRUMENTO PARTICULAR – DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO – INCIDÊNCIA DO ITBI. É legítima a exigência de comprovação do recolhimento do ITBI para o ingresso, no Registro de Imóveis, de instrumento particular de cessão onerosa dos direitos de devedor fiduciante em alienação fiduciária, por configurarem direito real de aquisição, nos termos do art. 1.368-B do Código Civil e dos arts. 17, § 1º, 27 e 28 da Lei nº 9.514/1997. Aplicação do art. 176, II, do Decreto Municipal nº 63.698/2024 (Consolidação das Leis Tributárias). Exigência mantida.

Processo 1062933-12.2025.8.26.0100, j. 6/6/2025, DJe 9/6/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Dúvida julgada procedente. Acesso: http://kollsys.org/w1k

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelo interessado, por seu procurador, vem  representar a Vossa Excelência o pedido da interessada como PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS, em virtude de o ato, a ser praticado neste Registro, aperfeiçoa-se por meio de averbação, não de registro.

Embora os representantes tenham rogado a suscitação de dúvida, consoante os termos do Comunicado CG 164/2022[1], tal fato não impede que o registrador possa acolher a pretensão e dar-lhe o tratamento processual, indicando os fundamentos e razões pelas quais entende que os óbices devam prevalecer e a pretensão da interessada denegada. É o que se fará a seguir como simples pedido de providências.

Por analogado do inc. IV do art. 198 da LRP, verifica-se que a interessada se acha legitimada para provocar este pedido de providências, já que apresentou-se por intermédio de advogados. Em contato telefônico com os seus representantes foi-lhes solicitado que, por ocasião da impugnação, pudessem regularizar a prova de presentação.

Preliminares

Foi-nos apresentado para registro o Instrumento particular de cessão de direitos, datado de 22/10/24, pelo qual “A” cedeu e transferiu a “B”, os direitos de fiduciante de que era titular da propriedade fiduciária sobre metade ideal dos imóveis matriculados sob n. X, Y e Z, pelo valor de R$ ***.000,00.

 O título foi devidamente prenotado. Após a qualificação registral, foi devolvido com exigência de apresentação do comprovante de recolhimento do ITBI, nos termos do artigo 289 da Lei n. 6.015/73, c.c. art. 30 da Lei 8.935/1994 e art. 134 do CTN.

Não se conformando com as exigências, reapresentou o título, que foi prenotado sob n. X, com requerimento de “suscitação de dúvida”.

Situação jurídica

Os imóveis objeto de cessão são os seguintes: (indicado na peça), de propriedade de “A” e “B”, imóveis alienados fiduciariamente ao Banco “Z”.

Devolução do cartório

Apresentar, no original ou em cópia autenticada, a guia do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Intervivos e Direitos a Eles Relativos), devidamente recolhido, acompanhado do comprovante de pagamento.

Razões impedientes do acesso

A denegação do registro deu-se em razão do não recolhimento do imposto de transmissão. Os requerentes informaram que não concordam com a exigência formulada por esta serventia, que houvera condicionado o registro do título ao prévio recolhimento do ITBI. Entendem que não há incidência do imposto em casos de transferência de direitos, pois a alienação fiduciária tem natureza de garantia real e que, portanto, não está prevista no rol da Consolidação das Leis Tributárias do Decreto Municipal de SP n. 63.698/2024.

Ocorre que o Código Civil, em seu artigo 1.368-B, estabelece que a “alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor”. Igual disposição se colhe do inc. § 1º do art. 17 c/c. artigos 27 e 28 da Lei 9.514/1997. A cessão dos direitos de devedor fiduciante representa a alienação de um típico direito real (de aquisição). Por consectário lógico, aplica-se o disposto no inc. II do art. 176 do Decreto 63.698/2024, que reza:

Art. 176. O Imposto sobre Transmissão “Intervivos” de Bens Imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:

(…)

II – a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.

Parece extreme de dúvidas de que a cessão de direitos reais de aquisição (cessão dos direitos de devedor fiduciante) representa clara hipótese de transmissão de um típico direito real, atraindo, por conseguinte, a incidência do ITBI.

Jurisprudência

A Eg. 1ª Vara de Registros Públicos já teve ocasião de decidir que a Constituição Federal (inc. II do art. 156), atribuiu aos municípios competência para instituir o imposto não apenas sobre a transmissão de bens imóveis (domínio), como também sobre a transmissão de direitos reais sobre imóveis.[2] A ilustre Magistrada resgata importante ressalva feita em aresto do STF, in verbis:

“É certo que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo – ARE n. 1.294.969, firmou a seguinte tese sob a sistemática da Repercussão Geral:

Tema 1124: O fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.

Cumpre destacar que a questão então controvertida ficou assim delimitada no relatório do Ministro Luiz Fux (fl.383):

Possibilidade de incidência do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) em cessão de direitos de compra e venda, mesmo sem a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”.

Em outros termos, o debate tratou do alcance do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, no que diz respeito à cobrança do ITBI sobre a cessão de direitos de compra e venda de imóvel, mesmo sem ingresso em Cartório de Registro de Imóveis.

E conclui: “Portanto, a cessão dos direitos reais, como o direito real à consolidação da propriedade de imóvel objeto de alienação fiduciária, caracteriza hipótese de incidência tributária, ensejando fato gerador diverso da transmissão da propriedade por escritura definitiva”.[3]

Conclusões

Por todo o exposto, diante da expressa previsão legal de incidência do ITBI sobre cessões onerosas de direitos reais de aquisição, e considerando a ausência de comprovação do recolhimento do tributo, ou de eventual isenção ou reconhecimento de não incidência por autoridade competente, mantivemos a exigência formulada.

Assim, salvo melhor juízo de Vossa Excelência, o recolhimento prévio do ITBI permanece como condição indispensável para o ingresso do título no fólio real.

Submete-se a dissensão à apreciação de Vossa Excelência para que se decida sobre a pertinência da exigência ou se determine seu afastamento, viabilizando o registro.

Sempre com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 06 de maio de 2025.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial Registrador.

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Notas

[1] Item 39.7., Cap. XIII das NSCGJSP. “Aplicam-se ao procedimento administrativo comum em matéria de registro de imóveis, de competência recursal da Corregedoria Geral da Justiça, com base no art. 246 do Código Judiciário do Estado, as disposições previstas nestas normas para o procedimento da dúvida registral, a eletrônica inclusive”. V. Comunicado CG 164/2022, de24/03/2022, disponível em http://kollsys.org/rfk

[2] Processo 1121096-87.2022.8.26.0100, São Paulo, j. 29/11/2022, DJe 1/12/2022, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Disponível em: http://kollsys.org/s99.

[3] Idem.