Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Protocolo 222.737 – Interessado: I.A.

Ementa: Instrumento particular de “cessão de fração de terreno”. Exigências formais – reconhecimento de firma, averbação de casamento, prova de representação etc.

• – Protocolo 222.737 – instrumento particular – formalidades
• – Processo 100.09.334713-7 – cessão – instrumento particular. Dúvida julgada procedente por sentença de 24 de novembro de 2009.

AO EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO CORREGEDOR-PERMANENTE DOS REGISTROS DE IMÓVEIS DA CAPITAL DE SÃO PAULO

Protocolo 222.737 – Interessado: I.A.

Ementa: Instrumento particular de “cessão de fração de terreno”. Exigências formais – reconhecimento de firma, averbação de casamento, prova de representação etc.

Sérgio Jacomino, Quinto Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, no uso de suas atribuições legais e atendendo requerimento de Ivone Amaral, vem suscitar dúvida pelos motivos de fato e de direito abaixo indicados, tudo nos termos do art. 198 da Lei de Registros Públicos.

Procedimentos preliminares

Foi-nos apresentada para registro o anexo instrumento particular de “cessão condicional de fração de terreno, contrato de construção e outras obrigações de incorporação de condomínio”, datado de 4 de julho de 1960.

Apresentado sucessivamente (protocolos 221.142 e 222.737), o instrumento não mereceu o ingresso no Registro de Imóveis – contra o que a interessada se insurgiu.

As razões impedientes do acesso do título ao Registro são as que se acham veiculadas na nota expedida na prenotação 222.737:

O Instrumento Particular de Cessão de Fração de Terreno, ao qual corresponderá a futura unidade autônoma n.º 26 (atualmente n.º 426, primeira Sobreloja, do Centro Comercial Grandes Galerias), não poderá ser registrado, uma vez que, com o registro da Instituição e Especificação do Condomínio, o objeto da transação passou a ser a unidade autônoma (existência jurídica) e não mais a fração ideal que iria corresponder à mencionada unidade autônoma.

Se não fosse o impedimento acima, ainda seria necessário, se o contrato versasse sobre promessa de venda:

• Constar no instrumento particular o reconhecimento de firmas de todas as partes, inclusive testemunhas (art. 221, inciso II, da Lei n.º 6.015/73 – Lei de Registros Públicos);

• Apresentar, em cópias autenticadas, certidões de casamentos, em que conste o regime de bens adotado, dos casais Benjamin Citron, que também assina Benjamin Citron e Léa Citron, Júlio Goichberg e Enia Goichberg, Ervin Citron e Agnes Citron, José Schechtman ou Schechtmann e Alice Citron Schechtman ou Schechtmann e Augusto Esteves de Lima Junior e Jandyra de Paula Eduardo Lima. Se necessário, apresentar também a Certidão do Registro da Escritura de Pacto Antenupcial); Apresentar em cópia autenticada a prova de representação (procuração) em que o incorporador Filip Citron representa os demais incorporadores;

• Apresentar em cópia autenticada a prova de representação (procuração) dos incorporadores, representados pela procuradora Segurança Imobiliária S.A.;

• Apresentar em cópias autenticadas a prova de representação de Segurança Imobiliária S.A., na pessoa do diretor Alfredo Mathias e a prova de representação do seu procurador Giampaolo Maffei.

• Obs.: Em cumprimento as exigências feitas anteriormente, foi apresentada a Declaração de Quitação dos Débitos Condominiais, subscrita pelo Síndico do Edifício, referente ao imóvel objeto de exame, juntamente com a Ata da Assembléia dos Condôminos, em cópia autenticada, devidamente registrada no Oficial de Títulos e Documentos. Todavia, a Declaração de Quitação dos Débitos Condominiais, deverá vir com a firma reconhecida do Síndico, Sr. Antonio de Souza Neto.

Não se conformando com as exigências, a interessada requereu a suscitação de dúvida.

Motivos impedientes do registro

As razões podem ser assim sumarizadas:

Especialidade objetiva

O instrumento deve expressar e indicar, precisamente, o bem e os direitos objetos de transação.

O título não foi apresentado ao Registro ao tempo de sua formalização, remanescendo à margem do Registro Público há mais de 40 anos. Nesse longo interregno, o empreendimento experimentou mutações jurídicas que acarretaram a desconformidade entre o que título expressa e o que o Registro publica.

De fato, nos termos do que consta do Registro (averbações feitas em 26/11/1971) os terrenos adquiridos pelos instituidores foram unificados e sobre o imóvel resultante foi erigido o prédio que fi submetido ao regime do condomínio especial da Lei 4.591, de 1964.

A convenção do condomínio foi registrada no Livro 8, de Registro Especial, sob n. 440 e, dentre as unidades que compõem o Edifício Centro Comercial Grandes Galerias figura a unidade n. 26, que é atualmente a 426 da 1ª sobreloja, 6º pavimento, com a descrição constante da certidão que segue anexa.

Além disso, outras exigências foram formuladas. Em breve síntese são as seguintes:

Notarização do instrumento particular – reconhecimento de firmas

O reconhecimento de firmas dos contratantes em instrumento privado é exigência legal.

Nos termos do art. 221, II, da Lei 6.015, de 1973, os escritos particulares autorizados em lei são admitidos a registro, desde que “assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas”.

A exigência legal visa dar um mínimo de segurança às transações jurídico-imobiliárias quando não formalizados por instrumento público. Tal exigência vem respaldada, de maneira inalterada, pela jurisprudência administrativa registral. Por todos, confira-se a Ap. Civ. 35.544-0/3, DOE de 11/10/1996, Catanduva (1° SRI), Relator des. Márcio Martins Bonilha:

Instrumento particular – compromisso – compra e venda.  Procuração – reconhecimento de firma – partes e testemunhas. Qualificação registrária – documentos complementares. Cindibilidade de títulos. Continuidade.

Registro de Imóveis – Dúvida – Pretendido registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda – Falta de exibição do instrumento de procuração mencionado em seu texto – Ausência de reconhecimento das firmas das partes e das testemunhas – Necessidade de apresentação de documento comprobatório do valor venal – Contradição entre as descrições constantes do título e do  cadastro real – Princípios da continuidade e da especialidade – Precedentes – Registro inviável – Decisão mantida.

Especialidade subjetiva

Foram igualmente solicitadas as certidões de casamentos em que conste o regime de bens adotado dos casais proprietários. Além disso, foram solicitados os diversos documentos comprobatórios das mutações jurídicas experimentadas no estado civil dos cedentes (proprietários).

Ao longo do tempo em que o contrato dormitou nalgum escaninho particular, os proprietários foram modificando seu estado civil. Por exemplo:

a)      Benjamin Citron, que figura como vendedor no contrato, faleceu e seu passamento ocorreu, aparentemente, antes da aquisição dos terrenos que formariam o todo sobre o qual o edifício foi erigido. Embora as aquisições noticiadas tenham ocorrido na década de 1970, o instrumento é datado de julho de 1960, época de compromissos firmados pelos incorporadores.

b)      Erwin Citron figura no registro como “casado”, embora no contrato figure o nome de sua esposa (Agnes Citron). Posteriormente, em 19 de julho de 1973, averbou-se sua separação e posteriormente a conversão da sua separação em divórcio;

c)       Júlio Goichberg figura no registro como casado; no contrato aparece o nome de sua esposa.

d)      José Schechtman figura no registro como casado; no contrato aparece o nome de sua esposa.

e)      Augusto Esteves de Lima Jr. figura no registro como desquitado, no contrato como casado; posteriormente seu estado civil modificou2-se para viúvo e novamente casado.

As mutações jurídicas verificadas no estado civil devem, todas, ser objeto de averbações, nos termos do artigo 167, II, 5, dentre outros dispositivos da Lei 6.015, de 1973.

Por fim, foi solicitada a apresentação de prova de representação dos incorporadores, representados por Segurança Imobiliária S.A. além de prova de representação desta última, na pessoa do diretor Alfredo Mathias, prova de representação do seu procurador, Sr. Giampaolo Maffei, já que todos subscreveram o instrumento. No instrumento particular, o comproprietário Filip Citron se intitula representante dos demais, razão pela qual se solicita o instrumento respectivo.

Prova de quitação de débitos condominiais

Já a prova de quitação de débitos condominiais vem de ser dispensada por Vossa Excelência, conforme sentença prolatada no Processo 100.09.165632-6:

EXECUÇÃO TRABALHISTA. ARREMATAÇÃO. CONDOMÍNIO. QUITAÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. ÔNUS REAIS.

EMENTA NÃO OFICIAL. Acha-se revogada a regra do art. 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64. A lei explicita que o adquirente responde pelos débitos anteriores, logo perde sentido a prova da quitação de débito existente no momento da alienação.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do caso concreto, respeitosamente.

São Paulo, 8 de setembro de 2009.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.