Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Interessado: Miranda Neto Negócios Imobiliários e Participações Ltda.

Ementa: Compromisso de compra e venda – espólio – alvará – Sociedade – representação social.

• Protocolo 226.854. Fac-símile do título.
• Processo 100.10.001900-4 – sentença.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, no uso de suas atribuições legais, atendendo a requerimento formulado pelo Miranda Neto Negócios Imobiliários e Participações Ltda., por quem se qualifica como representante legal, Antonio Miranda Frochone, vem suscitar dúvida, nos termos do art. 198 da Lei 6.015, de 1973, pelas razões de fato e de direito abaixo enunciadas.

Procedimentos preliminares

Foi prenotado neste Registro, sob número 226.854, instrumento particular de compromisso de compra e venda, celebrado em 19 de maio de 2009, em que são partes o Espólio de Chaim Klepacz e Miranda Neto Negócios Imobiliários e Participações, tendo por objeto o imóvel da matrícula 17.579.

O título foi examinado e o seu registro obstado em razão de duas exigências formuladas por este Registro, que são:

1)      Apresentação de alvará judicial autorizando o espólio de Chaim Klepacz a prometer à venda o imóvel objeto da matrícula 17.579;

2)      Comprovação de representação legal da compromissária-compradora.

O interessado se insurge contra uma das exigências – apresentação de alvará judicial para a disposição dos direitos do titular inscrito, conforme se depreende de seu requerimento, que segue anexo.

Motivos impedientes do registro

As razões de denegação de registro são singelas – exigência de apresentação de alvará judicial e prova de representação societária.

A primeira delas – necessidade do alvará judicial – relaciona-se com a regra básica de nosso direito de que o fato morte desencadeia consequências e efeitos jurídicos relevantes no que respeita à transmissão da propriedade imobiliária. Os bens imóveis, integrantes da herança, transmitem-se aos herdeiros por força da saisine (art. 1.784, CC).

Todavia, no interregno que medeia a assinatura do compromisso e a homologação da partilha, a administração da herança deverá ser exercida pelo inventariante (art. 1.991, CC). Acrescente-se que a ele, inventariante, incumbe, ouvidos os interessados, e com autorização do juiz, alienar ou onerar bens imóveis (art. 992, I, do CPC).

O interessado indica que o pedido de alvará foi veiculado ao R. Juízo da 6ª Vara da Família e Sucessões, o que indica claramente a concordância com a exigência do Cartório.

Já a comprovação da representação da sociedade contratante (promissária compradora), tal requisito é exigência que decorre do próprio sistema notarial e registral, especialmente da faculdade legal de se instrumentalizar, por escritos particulares, negócios que tenham por objeto a disposição de direitos reais de aquisição (art. 1.417, CC).

No caso de instrumentos particulares, o exame dos requisitos formais se transfere do notário ao Registrador, nos termos do art. 194 da Lei de Registros Públicos. O instrumento particular registrado deverá permanecer arquivado no Registro, acompanhado dos documentos apendiculares que comprovam o preenchimento dos requisitos formais exigidos pela legislação substantiva (art. 215, § 1º, II do Código Civil).

O Eg. Conselho vem historicamente confirmando esse entendimento. Confira-se o decidido na Ap. Civ. 26.281-0/1, DOE de 7.12.1995, rel. des. Antonio Carlos Alves Braga:

Interliga-se a disponibilidade com o princípio da legalidade ou legitimidade, segundo o qual a validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante.

(…)

Ao Oficial incumbe exame dos aspectos extrínsecos do título e nele se insere análise da regularidade de representação (ao Oficial incumbe o dever de verificar a representação da sociedade – cf. apelação cível nº 2.003-0, de Itapecirica da Serra), inclusive no que se refere à autenticidade das assinaturas (…).

No mesmo sentido a Ap. Civ. 1.123-6/0, Poá, DOE de 30.7.2009, rel. des. Ruy Camilo, dentre muitas outras.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, no aguardo do que determinar este R. Juízo.

Reitero minhas cordiais saudações a esse R. Juízo.

São Paulo, 20 de novembro de 2009.

Sérgio Jacomino – 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.